星澤61號(hào)院：高得房率也難逃“無(wú)人問(wèn)津”？

2026年1月，長(zhǎng)沙星澤61號(hào)院首推入市。項(xiàng)目主打建面125-181㎡四房，得房率高達(dá)105-115%，堪稱(chēng)“負(fù)公攤”戶(hù)型的空間魔術(shù)師。更難得的是，首推樓棟已全部封頂，以“準(zhǔn)現(xiàn)房”姿態(tài)亮相，交付風(fēng)險(xiǎn)極低。

然而，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)“十分冷清"。這與開(kāi)發(fā)商前期高調(diào)宣傳形成鮮明對(duì)比，不禁讓人疑惑：既然對(duì)外宣稱(chēng)的產(chǎn)品力如此突出，為何市場(chǎng)反應(yīng)如此冷淡？

答案或許就藏在它的區(qū)位——雨花經(jīng)開(kāi)區(qū)。盡管項(xiàng)目坐擁圭塘河一線河景、配建師大附中九年一貫制學(xué)校，但距離傳統(tǒng)意義上的長(zhǎng)沙主城核心區(qū)仍有不小距離。在主城區(qū)熱盤(pán)扎堆和買(mǎi)方主導(dǎo)市場(chǎng)的情況下，購(gòu)房者越來(lái)越學(xué)會(huì)思考，”位置“+”品質(zhì)“+”教育“已經(jīng)成為2026年購(gòu)房者選房”三要素“。

主城回歸：2026年長(zhǎng)沙樓市最確定的趨勢(shì)

與星澤61號(hào)院的遇冷傳言形成強(qiáng)烈反差的，是長(zhǎng)沙主城區(qū)新盤(pán)的火熱。2026年開(kāi)年，長(zhǎng)沙主城迎來(lái)近十年最大規(guī)模的新盤(pán)供應(yīng)潮，不少純新盤(pán)即將入市。

這些項(xiàng)目集中于五一廣場(chǎng)、芙蓉廣場(chǎng)、開(kāi)福中心、侯家塘等傳統(tǒng)核心商圈。融華天璽、同辰時(shí)光境、綠城文瀾樾華等項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)就已引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，憑借雙地鐵、雙學(xué)區(qū)等稀缺資源，成為改善型買(mǎi)家的首選。

這一趨勢(shì)并非偶然。2025年，長(zhǎng)沙二環(huán)內(nèi)成交住宅地塊達(dá)7宗，創(chuàng)近年紀(jì)錄。政府工作報(bào)告也明確將城市更新作為十大重點(diǎn)工作之一，主城價(jià)值正在被重新發(fā)現(xiàn)。

改善為王：市場(chǎng)邏輯從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”

為什么主城新盤(pán)能持續(xù)熱銷(xiāo)？核心在于購(gòu)房邏輯的根本性轉(zhuǎn)變?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1月長(zhǎng)沙樓市建面130-150㎡戶(hù)型成交占比41.6%，建面110-130㎡占比27.1%，合計(jì)超六成。

這意味著，購(gòu)房者不再滿(mǎn)足于“有房住”，而是追求“住得好”。岳麓區(qū)新房成交主力集中在建面130㎡以上大戶(hù)型，占比高達(dá)67%。即使在1月整體市場(chǎng)疲軟的背景下，洋湖、梅溪湖等改善片區(qū)仍逆勢(shì)“爆單”。

這張圖表清晰地揭示了市場(chǎng)真相：建面130㎡以上的改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比超過(guò)70%，成為絕對(duì)主流。在不確定性中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才是硬通貨，這已成為購(gòu)房者的普遍共識(shí)。

外圍困局：降價(jià)也難賣(mài)的“三重枷鎖”

與主城的火熱相比，主城外偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目正經(jīng)歷一場(chǎng)殘酷的“價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)”。合能湘江公館現(xiàn)房單價(jià)低至4200元/㎡，怡海星城甚至打出“3字頭起”的促銷(xiāo)海報(bào)。

然而，降價(jià)并未帶來(lái)銷(xiāo)量的顯著提升。這些區(qū)域陷入了“供給過(guò)剩、需求不足、預(yù)期悲觀”的三重困境。長(zhǎng)沙長(zhǎng)期采取“供給量充足”策略，導(dǎo)致東西南北不斷向外擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，最終形成供給過(guò)剩。

更關(guān)鍵的是，長(zhǎng)沙的購(gòu)房需求主要來(lái)自地州市流入人口，這部分消費(fèi)者天然傾向于選擇城市中心的優(yōu)質(zhì)地段。梅溪湖、濱江新城等規(guī)劃完善、資源集中的片區(qū)升值快，而偏遠(yuǎn)區(qū)域缺乏這種吸引力。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：岳麓、天心、雨花、芙蓉、開(kāi)福五區(qū)合計(jì)成交面積占比高達(dá)94%，而望城、長(zhǎng)沙縣等外圍區(qū)域合計(jì)不足6%。這清晰揭示了“核心區(qū)為王”的市場(chǎng)邏輯，也解釋了為何星澤61號(hào)院這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在外圍也難以突圍。

破局之道：地段、品質(zhì)與兌現(xiàn)力的終極較量

2026年的長(zhǎng)沙樓市，已進(jìn)入一個(gè)全新的競(jìng)爭(zhēng)階段。新規(guī)政策下，各樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)差異明顯縮小，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從單一的產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向綜合實(shí)力比拼。

地段價(jià)值、教育資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力，成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。主城新盤(pán)之所以熱銷(xiāo)，正是因?yàn)樗鼈冊(cè)谶@四個(gè)方面都做到了極致。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。在“書(shū)包配套”已成標(biāo)配的背景下，更需關(guān)注開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品兌現(xiàn)度。畢竟，再美好的規(guī)劃，也需要實(shí)力房企來(lái)落地。

那么，你認(rèn)為星澤61號(hào)院的遇冷，是產(chǎn)品問(wèn)題嗎？還是區(qū)位決定了它的命運(yùn)？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的看法！

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房