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買房族扎心！87%業(yè)內(nèi)人士看漲今年房?jī)r(jià)

盡管面臨利率上升和生活負(fù)擔(dān)加重的雙重壓力，澳洲房地產(chǎn)及金融專業(yè)人士對(duì)今年的房?jī)r(jià)前景依然表現(xiàn)出強(qiáng)勁的信心。

數(shù)據(jù)分析公司Cotality在周三發(fā)布的《解碼 2026》（Decoding 2026）報(bào)告中指出，澳洲房市正呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)：新州與維州市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，而昆州、西澳及南澳的中端市場(chǎng)則異軍突起。

受澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）今年可能加息的預(yù)期影響，市場(chǎng)情緒較2025年有所降溫?；仡?025年，三次降息曾直接推動(dòng)全國(guó)住宅價(jià)值飆升8.6%。

而在本次針對(duì)1100多名行業(yè)精英的調(diào)查中，87%的受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，其中44%的人認(rèn)為漲幅將突破 5%。

針對(duì)全澳最貴的悉尼市場(chǎng)，Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，盡管悉尼對(duì)利率變動(dòng)極為敏感，但市場(chǎng)情緒依舊積極，其未來走向?qū)⒏叨纫蕾嘡BA的政策舉措。

房地產(chǎn)集團(tuán)BresicWhitney總監(jiān)Shannan Whitney表示，雖然購(gòu)房者負(fù)擔(dān)能力已接近極限，且地緣政治的不確定性對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定冷卻作用，導(dǎo)致買賣雙方均持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，但悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍將保持穩(wěn)固增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)趨于平衡。

受聯(lián)邦政府針對(duì)首次置業(yè)者擴(kuò)大的“5% 首付擔(dān)保計(jì)劃”推動(dòng)，悉尼中低端市場(chǎng)的表現(xiàn)目前優(yōu)于高端市場(chǎng)。

盡管逾七成中介報(bào)告該計(jì)劃帶動(dòng)了交易活躍度，但由于房?jī)r(jià)飛漲，全澳僅剩不到一半的區(qū)中位價(jià)能符合該計(jì)劃的價(jià)格上限要求。

與此同時(shí)，墨爾本房市在結(jié)構(gòu)性利空因素下表現(xiàn)相對(duì)疲軟。高額房產(chǎn)稅抑制了投資者的入市欲望，加之州際遷入人口減少，使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)保持了相對(duì)的可負(fù)擔(dān)性。

相比之下，昆州、西澳和南澳則延續(xù)了近年的強(qiáng)勁勢(shì)頭。Lawless分析認(rèn)為，這主要得益于大量的境內(nèi)移民涌入、較悉尼更優(yōu)的性價(jià)比，以及持續(xù)存在的住房供應(yīng)短缺，這些因素正共同支撐著這些地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高。

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布里斯班入門級(jí)房產(chǎn)竟比悉尼還少！$50萬以下房源僅剩3.2%

隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，布里斯班的首置業(yè)者再次面臨重?fù)簟?/p>

Foundit的最新報(bào)告顯示，盡管悉尼整體房?jī)r(jià)依然維持高位，但在“入門級(jí)”房市，布里斯班的門檻已反超悉尼。

數(shù)據(jù)顯示，在過去一年，大布里斯班地區(qū)僅有3.2%的房產(chǎn)成交價(jià)低于500000澳元，而這一比例在大悉尼地區(qū)為4%。

據(jù)了解，這些極少數(shù)的低價(jià)房源主要集中在布里斯班CBD、Woodridge及Beenleigh地區(qū)，且多為公寓或聯(lián)排別墅。

值得關(guān)注的是，曾經(jīng)的房?jī)r(jià)實(shí)惠的Woodridge漲勢(shì)驚人。Domain數(shù)據(jù)顯示，在截至2025年12月的5年內(nèi)，該區(qū)整體房?jī)r(jià)上漲203.4%，至607500澳元。

盡管上周再度加息，但期待布里斯班房市降溫的買家可能要大失所望。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver表示，布里斯班擁有更強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不像其它城市那樣容易受到單一利率上調(diào)的影響。

在Domain網(wǎng)站的搜索結(jié)果中，以下是近期以低于500000澳元價(jià)格售出的部分房產(chǎn)。

CBD：一居室公寓售價(jià)310000澳元

Kangaroo Point：一居室公寓售價(jià)305000澳元

Stafford：帶院子的一居室別墅售價(jià)455000澳元

Wakerley：?jiǎn)紊砉⑹蹆r(jià)365000澳元

Acacia Ridge：一居室公寓售價(jià)450000澳元

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全澳最適合首次置業(yè)城市曝光！$50萬也能買好房，專家教你怎么挑

墨爾本被評(píng)為全澳最適合首次置業(yè)者的首府城市。針對(duì)如何以75萬澳元或更低的價(jià)格買到心儀住房，多位地產(chǎn)業(yè)界專家分享了實(shí)用的實(shí)操建議。

房產(chǎn)科技與研究平臺(tái)Found It對(duì)2025年房地產(chǎn)銷售的分析發(fā)現(xiàn)，墨爾本當(dāng)年售出的房屋中，有近一半的價(jià)格在750,000澳元或以下。

墨爾本目前自封為全澳最適合首次置業(yè)者的城市，市面上擁有數(shù)千套處于可負(fù)擔(dān)價(jià)格區(qū)間的房源。

然而專家指出，只有那些在“啤酒預(yù)算”下愿意放棄追求“香檳生活”的買家，才能在當(dāng)前市場(chǎng)中占得先機(jī)。

去年，墨爾本全市成交的房產(chǎn)中，有近一半的價(jià)格低于75萬澳元，其中大多為市中心的公寓及單元房。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司PropTrack的12月房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)一步揭示了澳洲各大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化。

房產(chǎn)科技與研究平臺(tái)Found It分析顯示，墨爾本是目前少數(shù)仍保留良性入門級(jí)市場(chǎng)的首府城市之一。分析師 Kent Lardner 表示，墨爾本通過增加高層住宅供應(yīng)，在一定程度上緩解了住房負(fù)擔(dān)問題。

Kent Lardner 補(bǔ)充道，近年來墨爾本市場(chǎng)在投資者眼中熱度有所下降，這種競(jìng)爭(zhēng)的減少反而為首次置業(yè)者創(chuàng)造了絕佳機(jī)會(huì)。

在各大首府城市中，墨爾本對(duì)首次置業(yè)者而言性價(jià)比最高，且領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，墨爾本約有60個(gè)區(qū)的房屋中位價(jià)在70萬澳元或以下，其中包括Broadmeadows、Hampton Park、Frankston North、Melton、St Albans、Wallan和 Werribee。

Advantage Property Consulting總監(jiān)兼置業(yè)代理Frank Valentic建議，預(yù)算在70萬至75萬澳元之間的買家，可重點(diǎn)考慮Werribee、Deer Park 以及Sunshine等區(qū)，但需警惕個(gè)別犯罪率較高、安全性欠佳的外北和外西區(qū)。

在購(gòu)買低價(jià)房產(chǎn)時(shí)，F(xiàn)rank Valentic強(qiáng)調(diào)精挑細(xì)選地理位置和房屋朝向至關(guān)重要。

他建議遵循“買整條街上最破的房子”原則，并提倡在不熟悉的新城區(qū)先租房居住，以避免因盲目購(gòu)房導(dǎo)致后期虧損轉(zhuǎn)售。

針對(duì)向往市中心生活的買家，他建議選擇內(nèi)城或中環(huán)區(qū)域帶有戶外院子的單元房，而非高層公寓。

他指出，“土地永遠(yuǎn)是王道”，擁有土地所有權(quán)的房產(chǎn)在未來更有可能實(shí)現(xiàn)良好的價(jià)格增長(zhǎng)。

此外，Valentic 提醒在購(gòu)買分契式公寓時(shí)應(yīng)仔細(xì)核查條款。

他建議買家務(wù)必咨詢業(yè)主協(xié)會(huì)經(jīng)理，確認(rèn)是否存在高額的物業(yè)費(fèi)或即將進(jìn)行的特別征費(fèi)項(xiàng)目，并確保車位和院子都在房屋所有權(quán)證書上。

OBrien Frankston的Mark Burke則提到，在Frankston North等地，買家依然能找到大量低于75萬澳元的優(yōu)質(zhì)磚屋。

這些房產(chǎn)不僅距離海灘和交通樞紐僅幾分鐘路程，且地塊寬大，具備在后院加蓋另一棟住宅的潛力。

但Burke同時(shí)也發(fā)出警告，預(yù)算有限的買家不能期望過高。

他直言，購(gòu)房者必須接受“啤酒預(yù)算”與“香檳品味”之間的現(xiàn)實(shí)落差，先邁出置業(yè)的第一步，而非指望起步即在巔峰。

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穿越周期！19 億澳元資產(chǎn)組合逆勢(shì)增長(zhǎng)，寫字樓 REIT 吹響復(fù)蘇號(hào)角

Centuria Office REIT（Centuria 寫字樓房地產(chǎn)投資信托基金）是一家在澳交所上市的地產(chǎn)商，旗下資產(chǎn)組合規(guī)模達(dá) 19 億澳元。盡管當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)攀升，且澳大利亞央行于本周再度加息，該公司仍宣布中期盈利及物業(yè)估值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，并自信已走出受重創(chuàng)的寫字樓行業(yè)低谷。

作為本輪業(yè)績(jī)季首批發(fā)布財(cái)報(bào)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）之一，Centuria 旗下這支基金的財(cái)務(wù)表現(xiàn)備受市場(chǎng)關(guān)注。在高利率與疲軟需求的雙重沖擊下，寫字樓市場(chǎng)成為商業(yè)地產(chǎn)中受影響最嚴(yán)重的領(lǐng)域。

本周，市場(chǎng)逆風(fēng)再度顯現(xiàn)：澳大利亞央行行長(zhǎng)米歇爾?布洛克（Michele Bullock）在董事會(huì)決議加息時(shí)釋放鷹派信號(hào)。與此同時(shí)，澳大利亞地產(chǎn)委員會(huì)本周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，各大首府城市核心市場(chǎng)的寫字樓空置率持續(xù)上升。

基金經(jīng)理張貝琳達(dá)（Belinda Cheung）坦言市場(chǎng)整體面臨挑戰(zhàn)，但堅(jiān)信 Centuria 基金的資產(chǎn)組合具備韌性。其團(tuán)隊(duì)近期完成了史上第二大規(guī)模的租賃交易，在該基金持有的 19 處物業(yè)組合中，鎖定了超過 10% 面積的租戶。

這支上市基金 2026 年中期業(yè)績(jī)的其他亮點(diǎn)還包括：以高于賬面價(jià)值 12.5% 的價(jià)格出售了一處悉尼寫字樓；實(shí)現(xiàn)連續(xù)第二個(gè)季度資產(chǎn)組合估值增長(zhǎng)，估值提升 4280 萬澳元，這一增長(zhǎng)得益于租金上漲的支撐。

“強(qiáng)勁的租賃表現(xiàn)、資產(chǎn)處置以及估值增長(zhǎng)這三大信號(hào)，表明寫字樓市場(chǎng)正在復(fù)蘇，我們已經(jīng)度過拐點(diǎn)，步入復(fù)蘇通道。” 張貝琳達(dá)向《澳大利亞金融評(píng)論》表示。

盡管地產(chǎn)信托基金對(duì)利率變動(dòng)尤為敏感，但張貝琳達(dá)及其團(tuán)隊(duì)對(duì)本周 25 個(gè)基點(diǎn)的加息舉措從容應(yīng)對(duì)。該基金已通過對(duì)沖操作覆蓋 78.5% 的借款，以此抵消加息帶來的潛在影響。不過，該基金的資產(chǎn)組合杠桿率仍處于 44.9% 的相對(duì)高位。

“我們對(duì)利率波動(dòng)的敞口風(fēng)險(xiǎn)可控?！?張貝琳達(dá)表示。這支上市基金重申了 2026 財(cái)年每單位 11.1 至 11.5 澳分的盈利指引。

張貝琳達(dá)同時(shí)對(duì)出租率達(dá) 91% 的 COF 資產(chǎn)組合充滿信心，認(rèn)為其能夠抵御整體市場(chǎng)走高的空置率。她指出，寫字樓整體吸納量（即凈吸納量）正在上升，且甲級(jí)寫字樓的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。

澳大利亞地產(chǎn)委員會(huì)截至 1 月份的半年數(shù)據(jù)顯示，中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率均有所上升。其中，非中央商務(wù)區(qū)空置率從 17.3% 升至 18.5%，漲幅高于中央商務(wù)區(qū)（從 14.3% 升至 14.8%）。

墨爾本仍在應(yīng)對(duì)疫情長(zhǎng)期封鎖的后續(xù)影響，是全國(guó)空置率最高的中央商務(wù)區(qū)，空置率從 17.8% 升至 19%。即便寫字樓價(jià)值與需求明顯回暖的悉尼，空置率也小幅上升至 13.8%。

地產(chǎn)委員會(huì)首席執(zhí)行官邁克?佐爾巴斯（Mike Zorbas）對(duì)數(shù)據(jù)持樂觀態(tài)度，將空置率上升歸因于需求疲軟前已規(guī)劃的新增供應(yīng)入市。

“全國(guó)范圍內(nèi)，我們看到的空置率上升是由供應(yīng)驅(qū)動(dòng)的，這些項(xiàng)目三年前啟動(dòng)，且大多已完成預(yù)租。” 佐爾巴斯表示。

“本輪周期新增項(xiàng)目的收尾階段推高了主要市場(chǎng)的空置率，而市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)寫字樓空間的需求持續(xù)改善。”

世邦魏理仕（CBRE）本周發(fā)布的另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也為樂觀前景提供了支撐：截至去年年底，澳大利亞寫字樓轉(zhuǎn)租面積降至五年來最低水平。

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