文/粵進(jìn)深 李奕和

龍華不愧是2026年深圳供應(yīng)的扛把子。

之前就有相關(guān)統(tǒng)計(jì)，龍華預(yù)計(jì)今年有22個(gè)新盤住宅入市。

推盤量上看，是全市最多的。

可想而知，接下來一年區(qū)域的競爭會是多激烈。

現(xiàn)在來看，進(jìn)入2026年還不到兩個(gè)月。

不少的新盤，已經(jīng)在摩拳擦掌了。

前不久，位于龍華簡上路的深業(yè)“雙子盤”。

才雙雙披露了總平圖。

如今，距離其直線四公里左右的陽臺山東地鐵站。

一個(gè)鴻榮源的舊改盤——云麓花園，也披露了規(guī)劃。

項(xiàng)目位于龍華大浪街道布龍路與高峰路交匯處。

旁邊就是地鐵6號線陽臺山東站，妥妥的地鐵盤。

云麓花園建設(shè)用地面積2.87萬㎡，總建筑面積43.94萬㎡。

因?yàn)槭桥f改盤，容積率達(dá)到了9.58，不是一般的高。

計(jì)容積率建筑面積31.5萬㎡。

包括住宅建筑面積13.15萬㎡，商業(yè)8000㎡；

酒店5萬㎡，辦公7.35萬㎡；

還有公共配套設(shè)施1.1萬㎡，物業(yè)服務(wù)用房534㎡等。

總平圖看，云麓花園共五棟住宅，均是55-56層的超高層。

其中1棟一單元、1棟二單元為連體樓，56層高，一層五戶。

1棟三單元、1棟四單元為連體樓，56層，一層五戶。

1棟五單元則是55層高，看了一下，竟然達(dá)到一層九戶。

五棟住宅的東邊，則是40層的酒店（2棟）以及45層的辦公（3棟）。

云麓花園的前身，為鴻榮源賴屋山城市更新單元。

早在2018年啟動舊改意愿登記，至今也已經(jīng)推進(jìn)有8年時(shí)間。

該舊改用地面積約4.69萬㎡，總建筑面積約59.62萬㎡。

是一個(gè)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、酒店的綜合體項(xiàng)目。

整體分為01、02、03共三個(gè)地塊建設(shè)。

其中01地塊便是最新披露總平圖的云麓花園。

另外的02地塊，規(guī)劃一棟40層寫字樓，以及住宅樓棟（以回遷房為主）與公租房。

03地塊，則規(guī)劃一所12班制幼兒園，滿足社區(qū)基礎(chǔ)教育需求。

也就是說，該城市更新項(xiàng)目的商品房主要在云麓花園。

不過從目前披露的總平圖看，有一層九戶的設(shè)計(jì)。

云麓花園，大概率也是有保障性住房？

可以看到，整個(gè)云麓花園較大的不足在居住舒適度上。

項(xiàng)目容積率9.58，55-56層的超高層，樓間距也不寬裕。

總平圖顯示，項(xiàng)目1棟二單元跟1棟三單元樓間距25米左右；

1棟三四單元跟1棟五單元的樓間距僅約18米。

作為五十多層的超高層，這個(gè)樓間距的體驗(yàn)不大友好。

云麓花園的開發(fā)主體，為深圳市鴻龍盛投資有限公司。

該公司由鴻榮源控股100%持股，董事長、總經(jīng)理為劉金燕。

資料顯示，該人士同時(shí)也是鴻榮源集團(tuán)常務(wù)副總裁。

前面說到，龍華今年的供應(yīng)大，云麓花園面臨的競爭并不小。

這不僅來自新規(guī)土拍，低容積率產(chǎn)品對項(xiàng)目的影響。

同樣來自同為舊改項(xiàng)目的，其他樓盤產(chǎn)品的空間擠壓。

其實(shí)，就在云麓花園的一路之隔，布龍路的對面。

1月中下旬，星河地產(chǎn)潭羅村舊改新一期產(chǎn)品——星悅尊府也正式曝光。

項(xiàng)目由兩棟住宅組成，總戶數(shù)567戶。

同作為舊改，容積率6.1，比云麓花園更低。

星悅尊府的產(chǎn)品面積也已經(jīng)公布，主要為88、100、115㎡戶型。

稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，同樣位于大浪街道的濱江集團(tuán)在深圳的首個(gè)舊改住宅。

疊映春語也傳出即將在今年3月份入市。主要面積為70-117㎡。

云麓花園的入市，首先要面對這兩個(gè)對手。

周邊來看的話，三個(gè)盤所處大浪，并不在核心區(qū)域。

目前，龍華大浪整體面貌還較差，項(xiàng)目周邊多為城中村、工業(yè)廠房面貌，交通也比較擁擠。

從開發(fā)商的角度，無論是鴻榮源還是星河地產(chǎn)。

都是深耕深圳舊改品牌開發(fā)商。

而濱江集團(tuán)雖然在深圳市場涉獵不多，但在浙江市場也有口皆碑。

隨著入市的逼近，這三個(gè)項(xiàng)目，無疑將迎來一場混戰(zhàn)。

到底誰的產(chǎn)品更好，誰的價(jià)格更卷，值得期待。

項(xiàng)目附近在售盤不多。

星河潭羅村舊改前期產(chǎn)品星悅云邸尾盤在售，參考均價(jià)4.25萬/㎡。