正文

開(kāi)篇先問(wèn)大家一個(gè)：上漲5%、10%、15%到底意味著什么？

數(shù)字這東西冰冷而抽象，很多時(shí)候單看“暴漲”或者 5%、10%、15%是缺乏體感認(rèn)知的。

為了讓大家體感認(rèn)知更強(qiáng)烈一些，我把這些冰冷的數(shù)字給大家具象化，讓大家明白“漲”這個(gè)字，對(duì)應(yīng)了怎樣的財(cái)富與人生。

——假設(shè)你有100萬(wàn)，首付15%買(mǎi)了一套房，然后房?jī)r(jià)上漲了 5%、10%、15%，那么意味著你的賬面浮盈收益是5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)。

從100萬(wàn)總價(jià)的角度看， 5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)的比例不高，

但從首付15%，也就是15萬(wàn)首付的角度看， 5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)的收益，等于投入產(chǎn)出比是30%、60%、100%。

大家要明白，這個(gè)投入產(chǎn)出比是“暴利”

所以， 2026年1月2日，《求是》雜志發(fā)表了一篇文章，名曰《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》閱讀量才會(huì)破千萬(wàn)，成為其號(hào)內(nèi)，為數(shù)不多的爆款+大爆款文章

因?yàn)樵谥袊?guó)，“房子”這個(gè)兩字就是點(diǎn)石成金的魔法，就是狂風(fēng)暴雨的咒語(yǔ)~

拋開(kāi)宏觀大環(huán)境和投資渠道局限性，非�？陀^的講：

中國(guó)人為什么這么關(guān)注房子呢？

因?yàn)橐坏┥蠞q，這投入產(chǎn)出比真的太“厚”了

文章看到這里，肯定有人說(shuō)：狗屁啊，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌成狗，你怎么不說(shuō)呢，拿著5%、10%、15%在這比喻，有毛線有呢？

嘿~還別說(shuō)，這5%、10%、15%真不是“比喻”，而是真真實(shí)實(shí)，此刻正在發(fā)生的事情~

——2025年，香港房?jī)r(jià)上漲4.7%，數(shù)據(jù)來(lái)源：中原城市領(lǐng)先指數(shù) (CCL)

——2026年，香港房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)上漲5%-15%，而這個(gè)比例也不是我瞎說(shuō)的，而是如下機(jī)構(gòu)一致看“漲”，給出的預(yù)測(cè)區(qū)間。

也就是說(shuō)，香港房?jī)r(jià)上漲5%到15%是香港本地最大地產(chǎn)代理、國(guó)際頂尖投行、全球知名物業(yè)顧問(wèn)三大類(lèi)機(jī)構(gòu)，形成的全面市場(chǎng)共識(shí)

也就是說(shuō)，香港房?jī)r(jià)下跌了長(zhǎng)達(dá)43個(gè)月，也就是3年半的下跌周期，香港第二次長(zhǎng)的下跌周期，已經(jīng)過(guò)去了

從2025年年中開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)回暖，預(yù)計(jì)2026年繼續(xù)上漲，

那么，問(wèn)題來(lái)了：

中國(guó)的房?jī)r(jià)，也會(huì)回暖嗎？

換句話說(shuō)，香港房?jī)r(jià)的漲跌是否和內(nèi)地房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)傳導(dǎo)？

換句話說(shuō)，這香港的房?jī)r(jià)漲了，是否預(yù)示著中國(guó)的房?jī)r(jià)也要漲呢？

我的答案很明確：香港房?jī)r(jià)上漲，內(nèi)地房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨上漲，只不過(guò)節(jié)奏會(huì)晚于香港

我知道，很多人看到這里會(huì)“炸毛”，

因?yàn)榉績(jī)r(jià)真漲了5%、10%、15%，對(duì)于很多人而言就不是5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)的差別，而“有人一漲解千愁”、“有人一漲十年都白忙”

來(lái)吧，既然結(jié)論響當(dāng)當(dāng)，就和大家說(shuō)說(shuō)，香港房?jī)r(jià)上漲，內(nèi)地房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨上漲的原因是什么~

01

首先，過(guò)去10年的關(guān)系~

回望過(guò)去的20年，內(nèi)地也好，香港也罷，房?jī)r(jià)漲跌主要分4階段，分別是：2008、2015、2021、2025四個(gè)年份代表的四個(gè)階段，

具體情況，我給大家說(shuō)說(shuō)，大家會(huì)更清楚一些~

——第一階段：2008年無(wú)差別，香港和內(nèi)地房?jī)r(jià)先后全面上漲

很多人提及2008年，都會(huì)說(shuō)“2008年房?jī)r(jià)上漲”，但其實(shí)這是一個(gè)“認(rèn)知錯(cuò)誤”

因?yàn)?008年的房?jī)r(jià)是下跌，不是上漲，具體大家可以看下面這張圖。

那么，為什么提及2008年，很少有人會(huì)說(shuō)2009年房?jī)r(jià)上漲，反而都說(shuō)“2008年房?jī)r(jià)上漲”呢？

原因有三：

一來(lái)2008年四萬(wàn)億振聾發(fā)聵，記憶猶新；

二來(lái)2008年逢低買(mǎi)入才是最賺錢(qián)的買(mǎi)入時(shí)機(jī)；

三來(lái)2008年房?jī)r(jià)上漲這件事，是許多人財(cái)富命運(yùn)的分水嶺，2008年上車(chē)買(mǎi)房成為“幸運(yùn)兒”，踏空則是“08沒(méi)買(mǎi)房，十年都白忙”

所以，提及2008年房?jī)r(jià)，很多人以為是2008年房?jī)r(jià)就上漲了，其實(shí)不然！

2008年是行情的最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)發(fā)生在2009年。

那么，在2008年香港房?jī)r(jià)和內(nèi)地房?jī)r(jià)的“關(guān)聯(lián)邏輯”是什么？

——2008年，內(nèi)地一線先跌(2008. 中)，香港后跌 (2008. 12月到2009年初延續(xù)跌勢(shì))

我找了兩張圖，具體情況大家看圖，會(huì)更清楚一些

由此可見(jiàn)，內(nèi)地和香港的房?jī)r(jià)，在這一階段雖有“先后”，但總體趨勢(shì)保持一致的~

——第二階段：2016年到2018年，香港和內(nèi)地房?jī)r(jià)滾動(dòng)式上漲

這個(gè)階段的房?jī)r(jià)起始之年是2015年，也就是2015年7月份住建部明確表態(tài)“千方百計(jì)去庫(kù)存”，然后落地了3年7萬(wàn)億的棚改貨幣化安置~

其后的2016年香港和內(nèi)陸的房?jī)r(jià)同時(shí)上漲，

是的，這個(gè)階段是同時(shí)、近乎于同頻的狀態(tài)上漲，只不過(guò)香港的平均房?jī)r(jià)漲幅更快，在2016年就達(dá)到42%

而內(nèi)地平均房?jī)r(jià)漲幅在10%到20%，但深圳房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先全國(guó)，達(dá)到了50%。

也就是說(shuō)，深圳和香港兩兩相望的城市，在這一輪行情中漲幅最快，漲幅最猛。

其后的事情大家都清楚，隨著“一拆一賠”的拆遷補(bǔ)償款到位，全國(guó)房?jī)r(jià)，尤其是三四線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)啟補(bǔ)漲，大多數(shù)城市和香港的房?jī)r(jià)在這個(gè)階段上漲的幅度不低于50%

——第三階段：2020年到20221年香港和內(nèi)陸房?jī)r(jià)分別見(jiàn)頂，然后比賽下跌

2021年是內(nèi)地房?jī)r(jià)和香港的房?jī)r(jià)的“巔峰”，也是中國(guó)商品房成交量最高的一年，達(dá)到了18.3萬(wàn)億。

其中香港先見(jiàn)頂于2021年的8月份，內(nèi)地一線城市隨后見(jiàn)頂 ，

深圳房?jī)r(jià)見(jiàn)頂于 2021年9月份，上海見(jiàn)頂于 2022年6月份，北京房?jī)r(jià)見(jiàn)頂于 2023年5月份

但從房?jī)r(jià)下跌的“因素”看，這個(gè)階段的房?jī)r(jià)下跌，主要是因?yàn)?020年8月份的三道紅線政策，

該政策一落地，讓一路狂奔的房?jī)r(jià)“套上了”韁繩，從而開(kāi)啟了香港43個(gè)月，內(nèi)陸54個(gè)月的下跌周期~

——第四階段：2025年香港房?jī)r(jià)企穩(wěn)上漲，內(nèi)陸房?jī)r(jià)暫未可知。

2025年3月份是香港房?jī)r(jià)最低的月份，

但從4月份開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)開(kāi)啟了連續(xù)9個(gè)月的上漲，平均上漲幅度大概在5%上下！

截至目前，香港房?jī)r(jià)，全面上漲的趨勢(shì)是明顯的，也就是說(shuō)，動(dòng)能和趨勢(shì)很明顯~

反觀內(nèi)地，從數(shù)據(jù)維度看，2026年1月份新房維度環(huán)比微漲0.3%，但同比下跌；

二手房則持續(xù)下跌，普遍跌幅在3%左右

如果以時(shí)間為軸，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去20年的房?jī)r(jià)漲跌過(guò)程中，里程碑式的節(jié)點(diǎn)年份，如2009年、2016年、2021年內(nèi)陸和香港的房?jī)r(jià)趨勢(shì)是一致的，

所以，2025年香港房?jī)r(jià)上漲、2026年延續(xù)上漲趨勢(shì)，那么內(nèi)地的房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

我的答案依舊沒(méi)變：會(huì)漲

只不過(guò)是一線城市和部分強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)上漲，而不是全面普漲，只是到今天，我沒(méi)看到普漲的“動(dòng)能”

隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

其次，邏輯是什么？

為什么內(nèi)陸的房?jī)r(jià)也會(huì)漲？

來(lái)，用2個(gè)“鬼故事”，回答大家！

解釋一下，為什么我沒(méi)用“2個(gè)原因”，而是2個(gè)“鬼故事”來(lái)表述呢？

因?yàn)楹芏嗍虑椋汶m然知道，甚至也關(guān)注，但當(dāng)事態(tài) 真的起變化之時(shí)，這種變化就好像“鬼故事”，突然、具有沖擊性~

換句話說(shuō)，太TM嚇人了

——比如，

你知道黃金不會(huì)只漲不跌，但黃金沖高5600美元/盎司，然后下探4900美元/盎司之時(shí)，你還是會(huì)感覺(jué)這特么就是“鬼故事”，

因?yàn)闈q跌的過(guò)程太嚇人了

來(lái)，言歸正傳，說(shuō)回2個(gè)鬼故事~

第一個(gè)：翹尾與減少

房地產(chǎn)維度的翹尾行情是指在12月份和1月份成交量暴漲。

而2025年12月和2026年1月份，四個(gè)一線城市的二手房成交量，全部出現(xiàn)了翹尾行情

2025年12月二手房成交17,200套，創(chuàng)下全年第二高成交量，2026年1月網(wǎng)簽量達(dá)15,082套，連續(xù)3個(gè)月站穩(wěn)1.4萬(wàn)套關(guān)口。

2025年12月二手住宅成交2.3萬(wàn)套，2026年1月網(wǎng)簽量突破2.28萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月保持在2.2萬(wàn)套以上。

——深圳

2025年12月二手住宅成交4941套，為下半年以來(lái)月度最高成交量，2026年1月網(wǎng)簽6802套，創(chuàng)近10個(gè)月新高。

——廣州

2025年12月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比增長(zhǎng)，2026年1月網(wǎng)簽8881套

事實(shí)上，除了四個(gè)一線城市，南京、杭州、成都等強(qiáng)二線城市，在1月份成交也是上漲的。

南京二手房成交量同比+89%，成都同比+63%，杭州同比+15%，

除了成交量出現(xiàn)了翹尾行情，還有一個(gè)關(guān)鍵變化才是“鬼故事”的高潮，就是部分城市的二手房庫(kù)存量減少了

以上海為例——

二手房掛牌量自2025年5月開(kāi)始，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降

截至目前，上海二手房狹義掛牌量已降至8.9萬(wàn)套，較2025年4月12萬(wàn)套的峰值減少3.1萬(wàn)套。

此外，北京、南京、廈門(mén)、天津等城市二手房掛牌量回落較快，較2025年12月分別下降0.6、0.5、1.1、0.4萬(wàn)套

更具體數(shù)據(jù)不一一陳述了，感興趣大家自己搜索，或者關(guān)注我們的后續(xù)文章

第二個(gè)：美聯(lián)儲(chǔ)降息

其實(shí)大家去看過(guò)去20年香港和內(nèi)陸房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)顯著特征：貨幣波動(dòng)=房?jī)r(jià)波動(dòng)

2008年房?jī)r(jià)上漲是4萬(wàn)億，

但我們之所以會(huì)出臺(tái)4萬(wàn)億，其底層原因就是美國(guó)的次貸危機(jī)，美國(guó)開(kāi)啟了三輪QE，向全球大放水~

稍稍懂經(jīng)濟(jì)的伙伴都清楚，美國(guó)啟動(dòng)QE，其他國(guó)家必須啟動(dòng)“寬松”的貨幣政策，即便我們堅(jiān)持“以我為主”的政策方向，但因?yàn)槊涝鞘澜缰行呢泿�，只要美�?lián)儲(chǔ)降息+擴(kuò)表，必然要相對(duì)的實(shí)施寬松的貨幣政策。

2008年香港和內(nèi)陸房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了上漲，本質(zhì)上就是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)QE+咱們大放水

而2015年是我們自己3年印了7萬(wàn)億，推高了房?jī)r(jià)，

而香港作為中國(guó)的一部分，同時(shí)港元與美元聯(lián)系匯率，對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息 / 降息周期敏感度極高，會(huì)提前反應(yīng)全球流動(dòng)性變化，也會(huì)反應(yīng)中國(guó)的貨幣政策

所以，只要全球放水+內(nèi)地放水=香港房子作為國(guó)際資產(chǎn)，會(huì)提前變化反映市場(chǎng)預(yù)期

而2026年美聯(lián)儲(chǔ)降息+中國(guó)寬松貨幣這兩件事情是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

本來(lái)呢，還有第三個(gè) “G故事”~

想和大家說(shuō)說(shuō)CPI和PPI統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)變化這件事對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，但因?yàn)椴环现餍�，就算�?放到內(nèi)部直播和大家說(shuō)

隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《

03

最后，簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)

1、還得等等

香港房?jī)r(jià)和內(nèi)陸房?jī)r(jià)保持一致趨勢(shì)這件事，在未來(lái)的2026年、2027年、2028年會(huì)不會(huì)失效？

答案很明確，不會(huì)

因?yàn)槲磥?lái)三年必然是全球大寬松，比王寡婦的褲腰帶還松的年份，所以在這種情況下資產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)漲

同時(shí)香港是鏈接國(guó)際的橋頭堡，香港樓市又是全球資產(chǎn)配置的標(biāo)的，資金流動(dòng)快，調(diào)整更迅速，所以房?jī)r(jià)漲跌幅度更“敏感”

2、底層邏輯一樣

中國(guó)的房地產(chǎn)模型，也就是70年的土地批租制度+70%使用率+70%按揭貸款的“37”模式，最早的雛形就來(lái)源于香港

盡管發(fā)展到今天，內(nèi)地房地產(chǎn)模式已經(jīng)融合的新加坡模式、德國(guó)模式，但底層邏輯還是香港模式。

最后——

2026年中國(guó)CPI走出通縮，是大概率事件

2027年中國(guó)一線城市企穩(wěn)，也是大概率事件

但不要做夢(mèng)，不要期待大漲，因?yàn)槭ブ疾辉试S~當(dāng)然，圣旨允許除外~

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢(qián)袋子？

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