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悉墨多地公寓價(jià)格竟“凍結(jié)”在2016年！多個(gè)華人區(qū)上榜

獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，盡管全澳房產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)持續(xù)飆升，但仍有數(shù)十個(gè)核心區(qū)域的公寓價(jià)格在2016年的水平停滯不前，甚至出現(xiàn)大幅縮水。

在通脹飆升、生活成本壓力巨大的當(dāng)下，澳洲部分地區(qū)的購(gòu)房成本竟然還能維持在八年前的水平，這聽(tīng)起來(lái)仿佛天方夜譚。然而，PropTrack的最新獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，在悉尼、墨爾本、達(dá)爾文以及昆州的部分地區(qū)，多個(gè)區(qū)域的公寓市場(chǎng)仿佛進(jìn)入了“冰封期”。

專(zhuān)家分析指出，這些地區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)乏力的原因相對(duì)復(fù)雜，但“供過(guò)于求”是其共同特征。多年來(lái)的高層開(kāi)發(fā)浪潮，導(dǎo)致這些地區(qū)的公寓供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩。

以悉尼為例，開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目過(guò)度集中在少數(shù)幾個(gè)規(guī)劃有利的區(qū)域，導(dǎo)致局部供應(yīng)激增；與此同時(shí)，墨爾本內(nèi)城區(qū)在2010年代的新公寓建設(shè)率也一度創(chuàng)下全澳新高。

由于高層開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)于密集，公寓供應(yīng)量遠(yuǎn)超買(mǎi)家需求，這也對(duì)租賃市場(chǎng)造成了沖擊。由于租客競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，租金回報(bào)率被侵蝕，空置率隨之走高，這令投資者望而卻步，進(jìn)一步加劇了供需失衡。

此外，這些公寓大多是針對(duì)投資者設(shè)計(jì)的小型住宅，而非為了自住業(yè)主打造。一旦投資者撤出，市場(chǎng)便失去了核心購(gòu)買(mǎi)群體，房?jī)r(jià)也因此陷入停滯。

目前，對(duì)于希望低價(jià)入市且不愿參與激烈競(jìng)價(jià)的自住業(yè)主來(lái)說(shuō)，這些區(qū)域或許是一個(gè)機(jī)會(huì)，他們往往能以低于2016年的價(jià)格“撿漏”。

SuburbData分析師 Jeremy Sheppard 認(rèn)為，對(duì)于只求“遮風(fēng)擋雨”的自住客而言，這些市場(chǎng)或是高性價(jià)比之選。

他指出，這類(lèi)地區(qū)過(guò)往升值空間有限，尤其是單價(jià)偏高的“樓花”。不過(guò)，隨著供應(yīng)過(guò)剩逐漸被市場(chǎng)消化，這些區(qū)域最終會(huì)重回增長(zhǎng)軌道，但這往往需要數(shù)年時(shí)間。

買(mǎi)家代理 Michelle May 在接受《每日電訊報(bào)》采訪時(shí)提醒，購(gòu)買(mǎi)高層公寓需警惕風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏“稀缺性”，此類(lèi)房源在轉(zhuǎn)手時(shí)會(huì)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，且往往伴隨著更昂貴的物業(yè)管理費(fèi)。

以下是各州目前公寓中位價(jià)接近或低于2016年水平的區(qū)域名單：

新州的房?jī)r(jià)洼地主要集中在悉尼內(nèi)南區(qū)、Parramatta以及Ryde地區(qū)的高密度開(kāi)發(fā)走廊。

華人區(qū)Haymarket的公寓價(jià)格跌幅最為顯著，目前中位價(jià)為93.6萬(wàn)澳元，遠(yuǎn)低于十年前的123萬(wàn)澳元。鄰近的Chippendale目前成交價(jià)為75.25萬(wàn)澳元，比2016年平均便宜約11萬(wàn)澳元。

此外，Ultimo的十年跌幅約為5000澳元，而Zetland和Mascot的價(jià)格僅比2016年微漲了6000至8000澳元。Parramatta及其周邊區(qū)域（如Harris Park、Rosehill、Auburn、Guildford和Ermington）的現(xiàn)價(jià)也比2016年便宜了2萬(wàn)至5萬(wàn)澳元不等。

North Ryde公寓目前的成交中位價(jià)為76萬(wàn)澳元，低于十年前的83.9萬(wàn)澳元。Meadowbank和華人區(qū)Epping的價(jià)格同樣低于2016年水平。

在Hills District，Rouse Hill（67.25萬(wàn)澳元）和Kellyville（79.25萬(wàn)澳元）的成交價(jià)均低于其10年來(lái)的中位價(jià)格。內(nèi)西區(qū)的Mortlake、Sydney Olympic Park和Homebush也出現(xiàn)了類(lèi)似的下跌趨勢(shì)。

維州上榜區(qū)域主要位于墨爾本內(nèi)城區(qū)。

內(nèi)城區(qū)Armadale的跌幅驚人，目前公寓中位價(jià)為64.15萬(wàn)澳元，較10年前的86萬(wàn)澳元縮水巨大。

此外，Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore和Abbotsford等地的成交價(jià)也處于2016年水平甚至更低。

相比之下，墨爾本東部和南部的價(jià)格下跌較為罕見(jiàn)，但Balwyn、Murrumbeena和華人區(qū)Box Hill的現(xiàn)價(jià)仍低于10年前的中位價(jià)。Caulfield North和Cranbourne South則基本與2016年持平。

達(dá)爾文經(jīng)歷了全澳最劇烈的價(jià)格波動(dòng)，反映出該市場(chǎng)較強(qiáng)的季節(jié)性。

Fannie Bay公寓中位價(jià)已跌至48萬(wàn)澳元，遠(yuǎn)低于2016年的65萬(wàn)澳元。Parap和Nightcliff的平均價(jià)差也分別達(dá)到了14萬(wàn)澳元和12萬(wàn)澳元左右。

Stuart Park、Larrakeyah和Lyons等區(qū)域目前的成交價(jià)均低于2016年。而Alawa、Humpty Doo、Rosebery和Tiwi等地的年平均增長(zhǎng)率僅為0.1%，幾乎停滯。

昆州僅有South Townsville一個(gè)區(qū)域上榜，該地因大規(guī)模開(kāi)發(fā)已轉(zhuǎn)型為高密度住宅區(qū)。

目前該區(qū)域公寓中位價(jià)為45萬(wàn)澳元，略低于2016年的46.25萬(wàn)澳元。

值得注意的是，盡管該地目前仍低于2016年水平，但近期已現(xiàn)復(fù)蘇跡象，價(jià)格比2021年高出約50%，顯示出過(guò)剩供應(yīng)正在逐步被市場(chǎng)吸收。

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還要漲！維州房產(chǎn)稅逼近年收$205億

最新報(bào)告顯示，維州房產(chǎn)稅占經(jīng)濟(jì)規(guī)模的比例已高居全澳之首。Jacinta Allan政府的房產(chǎn)稅收入預(yù)計(jì)將從本財(cái)年的165億澳元，一路飆升至2028-29年度的205億澳元。

維州議會(huì)預(yù)算辦公室的分析報(bào)告揭示，維州民眾正承受著全澳最沉重的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，且這一趨勢(shì)在未來(lái)幾年內(nèi)難有改觀。

數(shù)據(jù)顯示，維州征收的房產(chǎn)稅（含土地稅及土地轉(zhuǎn)讓稅）占州生產(chǎn)總值的2.6%，顯著高于新州的2.4%和昆州的1.7%。

由于維州人均繳納的土地稅數(shù)額巨大，房產(chǎn)界長(zhǎng)期以來(lái)一直批評(píng)該州稅制為全澳“最嚴(yán)厲”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2028-29年度，房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)的收入將占維州總收入的17.5%。屆時(shí)，每位維州人平均負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅將從本財(cái)年的2450澳元增加到2710澳元。

雖然該數(shù)額略低于新州，但遠(yuǎn)超昆州水平。

報(bào)告指出，維州對(duì)土地稅的高度依賴，部分原因在于聯(lián)邦撥款和資源特許權(quán)使用費(fèi)等其它收入渠道相對(duì)匱乏。

維州沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)主要?dú)w咎于僵化的土地稅制，特別是為應(yīng)對(duì)疫情債務(wù)而設(shè)立的“新冠債務(wù)征收——土地持有稅”（Covid Debt Levy – Landholdings）。僅此一項(xiàng)，預(yù)計(jì)本財(cái)年就將征收75億澳元。

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Carlingford公寓曝269處“嚴(yán)重缺陷”！包層易燃，報(bào)警器失效，住戶絕望求助

悉尼華人區(qū)Carlingford一處容納逾1200名住戶的大型公寓綜合體近日爆出存在嚴(yán)重消防隱患。

面對(duì)易燃外墻、煙霧報(bào)警器失效等足以“危及生命”的缺陷，絕望的居民正集體發(fā)聲，懇求Parramatta市議會(huì)在悲劇發(fā)生前緊急介入。

涉事的Somerset Apartments由已倒閉的Dyldam集團(tuán)建造，由3棟大樓組成。

最新報(bào)告顯示，該建筑群共存在269處嚴(yán)重缺陷、81處非嚴(yán)重缺陷及46處不合規(guī)問(wèn)題。

市議會(huì)于周一晚上對(duì)這些缺陷進(jìn)行了討論。

其實(shí)，早在去年9月，一名住戶便在向新州消防救援局（FRNSW）、市議會(huì)及選區(qū)辦公室遞交緊急投訴信，稱(chēng)自己是在“絕望中寫(xiě)信”，要求當(dāng)局就269項(xiàng)重大缺陷進(jìn)行“立即干預(yù)”。

他在信中繼續(xù)用“哀求”的語(yǔ)氣呼吁當(dāng)局展開(kāi)緊急修復(fù)，以免生命受威脅。

據(jù)了解，該男子已將問(wèn)題反映至NSW Strata和Property Services Commissioner。

FRNSW與消防承包商Celtic Fire報(bào)告稱(chēng)，在外墻鋁復(fù)合板中發(fā)現(xiàn)潛在可燃包層，但尚不清楚板材是否含有聚乙烯成分——這種材料會(huì)導(dǎo)致火勢(shì)迅速蔓延。

FRNSW記錄顯示，業(yè)主委員會(huì)此前曾登記參與州政府的可燃包層移除與更換項(xiàng)目，但隨后撤銷(xiāo)了注冊(cè)。

FRNSW的報(bào)告指出：“目前尚不清楚該包層是否已由市議會(huì)調(diào)查，修復(fù)過(guò)程中采用何種法律框架（若被認(rèn)定不合規(guī)），以及市議會(huì)是否已發(fā)出整改覆層的消防安全令?！?/p>

“FRNSW認(rèn)為該建筑物的消防安全措施不足?！?/p>

FRNSW同時(shí)收到業(yè)主委員會(huì)最新反饋，表示對(duì)防火閥問(wèn)題存在嚴(yán)重?fù)?dān)憂。

防火閥是一種安裝在墻壁與地板內(nèi)的被動(dòng)防火裝置，用以防止火焰和煙霧在建筑物內(nèi)擴(kuò)散。

報(bào)告指出：“所發(fā)現(xiàn)的情況指向建筑商存在重大失誤。每一個(gè)防火閥要么不合規(guī)，要么完全缺失。我們已收到報(bào)價(jià)，總額略高于30萬(wàn)澳元，用于在建筑內(nèi)安裝74個(gè)新防火閥?！?/p>

FRNSW在去年10月收到業(yè)主委員會(huì)經(jīng)理及Celtic Fire的來(lái)信，指出停車(chē)場(chǎng)安裝的煙霧探測(cè)設(shè)備在煙霧清除后未能自動(dòng)復(fù)位，停車(chē)場(chǎng)排風(fēng)扇出現(xiàn)故障，煙霧探測(cè)裝置同樣無(wú)法在煙霧清除后自動(dòng)復(fù)位。

作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，市議會(huì)可能需要審查自身記錄，“自行開(kāi)展檢查，并自行決定采取何種適當(dāng)措施”。

對(duì)此，Parramatta市議會(huì)的Jennifer Concato表示，市議會(huì)在接到FRNSW的報(bào)告后立即著手處理。

她說(shuō)，市議會(huì)已正式接到有關(guān)缺陷的通知。

“我們依賴具備相應(yīng)資質(zhì)的人員進(jìn)一步提供報(bào)告，以便確定各棟建筑需要進(jìn)行哪些修復(fù)工作?！?/p>

然而，獨(dú)立議員Kellie Darley對(duì)此并不買(mǎi)賬。她指出FRNSW早在2024年10月就提出了問(wèn)題，但市議會(huì)至今未采取任何實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。

她說(shuō)：“我理解Concato之前提到的成本與時(shí)間問(wèn)題，但在我看來(lái)，我們?cè)讷@悉情況后負(fù)有照管責(zé)任?，F(xiàn)在問(wèn)題出現(xiàn)已經(jīng)了一段時(shí)間，但這些隱患依舊存在?！?/p>

除Carlingford這個(gè)公寓綜合體外，消防當(dāng)局還指出，North Parramatta兩棟樓也存在安全隱患——分別位于39 Gilbert St以及2-4 New St。

在Gilbert St，煙霧報(bào)警器無(wú)法在檢查時(shí)進(jìn)行測(cè)試，逃生照明也無(wú)法測(cè)試。 在New St，消防樓梯缺乏應(yīng)急照明，出口標(biāo)識(shí)尚未安裝，現(xiàn)場(chǎng)也沒(méi)有噴水滅火系統(tǒng)。

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三分之一澳洲房東因稅改欲離場(chǎng)，租房危機(jī)或?qū)⒓觿?/strong>

隨著聯(lián)邦政府激進(jìn)的稅收調(diào)整預(yù)期與持續(xù)加息雙重施壓，澳洲普通家庭的貸款能力已縮水約2.3萬(wàn)澳元。

最新調(diào)查顯示，多達(dá)三分之一的房產(chǎn)投資者正考慮退出市場(chǎng)，這讓本就嚴(yán)峻的租賃危機(jī)雪上加霜。

澳洲房產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人士協(xié)會(huì)（PIPA）發(fā)布的《2025年投資者情緒調(diào)查》顯示，投資者的焦慮情緒正轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，若持有一年后的資本利得稅（CGT）優(yōu)惠降至25%，將有35%的投資者選擇停止投資。

數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，已有19%的賣(mài)主因擔(dān)憂稅制改革而選擇套現(xiàn)離場(chǎng)。目前，約51%的現(xiàn)有投資者將政策變動(dòng)列為未來(lái)1至2年內(nèi)拋售房產(chǎn)的關(guān)鍵誘因。

PIPA主席Cate Bakos表示，表面之下壓力正在積聚。調(diào)查顯示，截至今年8月的一年里，出售房產(chǎn)的投資者比例已從前兩年的12.1%和14.1%一路攀升至16.7%。

Bakos警告稱(chēng)，這一趨勢(shì)對(duì)政策制定者而言是極其嚴(yán)重的警示信號(hào)。在空置率持續(xù)緊張的當(dāng)下，若投資者大規(guī)模撤離導(dǎo)致租賃房源縮減，租客將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)和更高昂的租金成本。

除了稅收政策的變動(dòng)，持續(xù)走高的利率也在大幅收緊買(mǎi)家的貸款限制。

Baseline Financial 董事Ari Levinson分析稱(chēng)，以年收入18萬(wàn)澳元的家庭為例，加息0.25個(gè)百分點(diǎn)意味著貸款額度將縮水2.1萬(wàn)至2.3萬(wàn)澳元。

他指出，雖然數(shù)字看似不大，但這往往是能否在競(jìng)價(jià)中勝出的關(guān)鍵。

Levinson提醒買(mǎi)家，利率或債務(wù)水平的微小波動(dòng)都會(huì)實(shí)質(zhì)性影響審批結(jié)果。他建議計(jì)劃在近期出價(jià)的買(mǎi)家盡早重新評(píng)估貸款限額，并嚴(yán)格控制新的信用債務(wù)。

盡管市場(chǎng)承壓，但買(mǎi)方代理Arin Russell觀察到，目前買(mǎi)家的反應(yīng)相對(duì)克制，大多數(shù)人是在重新調(diào)整預(yù)算而非徹底放棄計(jì)劃。

他認(rèn)為，尤其是首次購(gòu)房者，在了解詳細(xì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，往往能夠恢復(fù)信心。

與此同時(shí)，在昆州東南部，市場(chǎng)活躍度依然不減。中介 Alec McEwan透露，資本利得稅的討論反而促使部分投資者決定“早買(mǎi)早安心”。

McEwan觀察到，目前的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。自住買(mǎi)家往往更具感性，愿意支付5%至10%的溢價(jià)；而大量向北流入的資本也讓本地買(mǎi)家面臨不小壓力，這在一定程度上支撐并推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

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