2月7日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了一組數(shù)據(jù)：2025年我國社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率進(jìn)一步降至13.9%，再創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來的最好水平。

這條消息沒有引起多高的熱度，很快就被湮沒在了幾個(gè)大廠的AI應(yīng)用鋪天蓋地地發(fā)紅包和送奶茶的消息里。

盡管實(shí)體經(jīng)濟(jì)的降本增效就藏在這個(gè)比率之中，但聚光燈很難在此停留：一是見效慢，供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值動(dòng)輒以5到10年計(jì)算，而一個(gè)C端應(yīng)用有可能在上線一個(gè)月內(nèi)通過砸錢營銷跑成爆款；二是模式重，平臺(tái)型大廠通過流量撮合生意可以輕巧地賺錢，而實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈條復(fù)雜、需要重投入，且回報(bào)大概率不及廣告和傭金。

雖然不少互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾動(dòng)過改造實(shí)體產(chǎn)業(yè)的念頭，但在現(xiàn)實(shí)面前，許多雄心都變成了淺嘗輒止的「項(xiàng)目」，卻很難沉淀出確定性的商業(yè)模式。

直到1月26日京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡稱「京東產(chǎn)發(fā)」）向港交所遞表，外界才意外看到了一個(gè)以時(shí)間換未來的理想范本。

拆解其招股書會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)以供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施為底座的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營商，京東產(chǎn)發(fā)用近20年時(shí)間就證明了一件事——用規(guī)模和技術(shù)換取系統(tǒng)效率，可以實(shí)現(xiàn)確定性的長期回報(bào)。

01 京東產(chǎn)發(fā)的真實(shí)斤兩

實(shí)體產(chǎn)業(yè)的前后端，其實(shí)都離不開倉。

它看似不起眼，表面就像一個(gè)個(gè)伏在城市樞紐附近、孤立存在的工業(yè)化「大盒子」；但當(dāng)這些「盒子」串聯(lián)進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈，極致效率便從中而生。

比如一座覆蓋冷凍、冷藏、常溫、恒溫等多溫區(qū)的北京分撥中心，不僅滿足永輝超市對(duì)不同商品品類的精細(xì)化存儲(chǔ)需求，還能提升永輝在京津冀的履約能力和運(yùn)營效率。這套冷鏈解決方案本身，就構(gòu)成了永輝向品質(zhì)零售商轉(zhuǎn)型的細(xì)節(jié)。

在肇慶鼎湖，一座具備分揀、收發(fā)一體化大型智能化供應(yīng)鏈樞紐，成了快時(shí)尚零售商Shein（希音）用中國速度席卷全球的底氣。在廣州花都，通過占地20萬平方米的國內(nèi)首個(gè)發(fā)貨大倉，TikTok Shop 嚴(yán)密掌控著跨境運(yùn)輸?shù)臅r(shí)效與業(yè)務(wù)運(yùn)營的彈性。

如果將視線移到全球，阿聯(lián)酋阿布扎比機(jī)場自由區(qū)興建的7萬平方米高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)，將托舉當(dāng)?shù)匮杆倥蛎浀目缇畴娚绦枨?；?jīng)由「4小時(shí)覆蓋英國90%區(qū)域」的考文垂大型物流園，智能家居等商品可以快速出現(xiàn)在英國消費(fèi)者的家門口……

這些供應(yīng)鏈「超級(jí)節(jié)點(diǎn)」正編織起一個(gè)覆蓋全球主要經(jīng)貿(mào)樞紐的倉儲(chǔ)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，也構(gòu)成了京東產(chǎn)發(fā)的基本盤。

作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，京東產(chǎn)發(fā)的來時(shí)路始于2007年的一個(gè)戰(zhàn)略決定——京東要自建物流體系。

2014年，京東產(chǎn)發(fā)在上海建成了行業(yè)第一座「亞洲一號(hào)」超大型智能倉庫，項(xiàng)目集成自主研發(fā)的倉儲(chǔ)管理與控制系統(tǒng)，涵蓋存儲(chǔ)、分揀、配送全流程，90%以上操作實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。

這套解決供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施痛點(diǎn)的能力，很快從京東集團(tuán)內(nèi)部外溢到電商及物流行業(yè)。2018年開始，京東產(chǎn)發(fā)獨(dú)立運(yùn)營。這是其從內(nèi)部基建向新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)進(jìn)化的重要節(jié)點(diǎn)，也是業(yè)務(wù)版圖高速擴(kuò)張的開端。

招股書顯示，目前京東產(chǎn)發(fā)的主營業(yè)務(wù)涵蓋三個(gè)方面：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理和綜合服務(wù)。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在國內(nèi)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及境外10個(gè)國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，按建筑面積計(jì)算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中，分別位列前三及前二。

從業(yè)績來看，2023年京東產(chǎn)發(fā)收入為29億元，2024年收入達(dá)到34億元，同比增長19.1%；2025年前9個(gè)月收入達(dá)到30億元，同比增長21.2%。這一增速在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先。2023年至2025年前9個(gè)月，京東產(chǎn)發(fā)的資產(chǎn)管理規(guī)模增長了28.1%，已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，這兩項(xiàng)指標(biāo)在同行業(yè)中均位居首位。

考慮到京東產(chǎn)發(fā)的現(xiàn)有優(yōu)勢——如依托京東生態(tài)資源、順應(yīng)中國供應(yīng)鏈出海的需求、正從規(guī)模擴(kuò)張到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來的業(yè)績?cè)鏊偃杂猩仙臻g。

02兩次關(guān)鍵裂變

梳理公司發(fā)展軌跡可以發(fā)現(xiàn)，從「京東的產(chǎn)發(fā)」到京東產(chǎn)發(fā)，從一個(gè)服務(wù)中國和亞太到成為全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施投資及資管平臺(tái)，京東產(chǎn)發(fā)經(jīng)歷了兩次關(guān)鍵「裂變」：

一次是橫向規(guī)模擴(kuò)張：將核心業(yè)務(wù)——基礎(chǔ)設(shè)施解決方案的市場，從國內(nèi)延展到海外。

自2022年開始，京東產(chǎn)發(fā)明顯加快海外布局：如2022年收購英國兩處物流倉庫；2023年與高瓴資本聯(lián)合收購一處位于新加坡的物流資產(chǎn)包；2024年收購一處位于英國考文垂的大型物流園區(qū)及一處位于英格蘭普雷斯頓的物流倉庫。

2025年的海外動(dòng)作更加密集：4月，收購位于澳大利亞布里斯班的Wacol物流中心；7月，與阿布扎比機(jī)場自由區(qū)合作簽約，雙方擬共同開發(fā)約7萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)物流基礎(chǔ)設(shè)施；11月，與沙特工業(yè)城市和技術(shù)區(qū)管理局簽署協(xié)議，雙方將共同開發(fā)和運(yùn)營覆蓋沙特多個(gè)城市的工業(yè)與物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括研究設(shè)立專注于工業(yè)及物流資產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資基金；12月，聯(lián)合合作伙伴收購位于新加坡核心物流樞紐區(qū)的倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施組合……

海外是京東產(chǎn)發(fā)構(gòu)建全球現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)的重要一步。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個(gè)國家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，海外資產(chǎn)管理規(guī)模總額占比已增長至12.8%。

整體而言，上述海外擴(kuò)張動(dòng)作基本由三條主線驅(qū)動(dòng)：服務(wù)京東生態(tài)系統(tǒng)的海外拓展、支持中國企業(yè)的全球化發(fā)展，以及專業(yè)的資產(chǎn)投資。

這三條主線帶來的確定性需求，都有持續(xù)增長的空間。

首先，在海外「再造一個(gè)京東」已經(jīng)上升為京東集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。無論是自營零售Joybuy，還是京東物流自建歐洲物流網(wǎng)絡(luò)JoyExpress快遞服務(wù)，京東海外版圖的擴(kuò)張，勢必伴隨海外倉儲(chǔ)物流「節(jié)點(diǎn)」的加密。

行業(yè)趨勢層面，中國制造、電商、零售、汽車等產(chǎn)業(yè)近兩年都在加快出海，需要一套穩(wěn)定的供應(yīng)鏈物流體系支撐。而京東產(chǎn)發(fā)基于自身的經(jīng)驗(yàn)，圍繞跨境企業(yè)在當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)拓展過程中遇到的倉儲(chǔ)、供應(yīng)鏈、合規(guī)和成本等問題，已經(jīng)形成了系統(tǒng)性的解決方案，并且能夠高度定制。

在印尼雅加達(dá)，國內(nèi)一家家電品牌因業(yè)務(wù)拓展尋求短期倉儲(chǔ)租賃解決方案時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)不僅快速解決了客戶的倉儲(chǔ)短缺問題，更通過優(yōu)化庫內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)，顯著提升了客戶的物流效率。同樣在印尼市場，面對(duì)某新茶飲品牌的本地化快速擴(kuò)張需求，京東產(chǎn)發(fā)依托其高質(zhì)量的倉儲(chǔ)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和本地響應(yīng)能力，迅速為其提供了關(guān)鍵戰(zhàn)略位置的倉儲(chǔ)支持。

專業(yè)服務(wù)體驗(yàn)帶來確定性價(jià)值。比如前述家電品牌與京東產(chǎn)發(fā)的合作關(guān)系，已由短期租賃成功升級(jí)為長期戰(zhàn)略伙伴。

資產(chǎn)投資層面，伴隨京東產(chǎn)發(fā)的專業(yè)能力越來越受國際市場認(rèn)可，諸如阿布扎比機(jī)場自由區(qū)、沙特工業(yè)城市和技術(shù)區(qū)管理局等海外當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)的聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，也在增多。這意味著規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。

京東產(chǎn)發(fā)的另一次「裂變」，源自縱向的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

自建倉儲(chǔ)物流設(shè)施需要高投入、長回收周期，而資產(chǎn)管理服務(wù)收入以及相關(guān)基金及投資工具的利潤分成，則更穩(wěn)健。比如從全球經(jīng)驗(yàn)來看，倉儲(chǔ)物流 REITs 在美國、日本、新加坡等地已經(jīng)形成穩(wěn)定的投資模式，被視為物流產(chǎn)業(yè)的金融支持工具。

▲國內(nèi)物流園區(qū)收入占比中，金融收入占比仍有較大提升空間 圖源：海通國際

沿此邏輯，京東產(chǎn)發(fā)近兩年加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及發(fā)展基金、合伙投資平臺(tái)管理業(yè)務(wù)，并在2024年實(shí)現(xiàn)了1.97億元的管理費(fèi)收入，這一收入在2020年至2024年的平均復(fù)合增長率達(dá)到了30%。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有望讓京東產(chǎn)發(fā)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。當(dāng)資產(chǎn)的利用效率更高時(shí)，供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)對(duì)于新經(jīng)濟(jì)的支撐力也在同步增強(qiáng)。

在我們看來，正是這兩次「裂變」，給了京東廣發(fā)確定性的增長空間。這大概也是京東產(chǎn)發(fā)決定在2026年啟動(dòng)IPO的底氣所在。

03 超級(jí)節(jié)點(diǎn)的復(fù)利模型

在流量平臺(tái)速度的襯托下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)似乎顯得效率很低。

而以「供應(yīng)鏈」為核心敘事的京東生態(tài)，一直努力用事實(shí)和結(jié)果去打破這種偏見。

從底層邏輯來看，京東生態(tài)內(nèi)的業(yè)務(wù)，大都屬于用重投入的基礎(chǔ)設(shè)施提升全鏈路標(biāo)準(zhǔn)化程度與資源配置效率的模式，最終賺的是「效率」的錢。這也是京東為什么要死磕商品庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)、智能分揀準(zhǔn)確率、物流配送時(shí)效等核心能力項(xiàng)。

相比流量平臺(tái)，提升實(shí)體產(chǎn)業(yè)效率的難度更高，但強(qiáng)在確定性——一旦優(yōu)勢建立，后期基本就是一個(gè)復(fù)利模型。

具體到京東產(chǎn)發(fā)，其在供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢，至少有三點(diǎn)比較突出：

一是選址能力。公司超過90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市；在海外同樣是瞄準(zhǔn)核心城市、交通樞紐及制造業(yè)中心，布局「超級(jí)節(jié)點(diǎn)」。

▲京東產(chǎn)發(fā)國內(nèi)園區(qū)分布 圖源：京東產(chǎn)發(fā)官網(wǎng)

多年積累的選址能力，使其能夠識(shí)別并投資最為契合其特定需求的地點(diǎn)，例如，京東產(chǎn)發(fā)位于迪拜杰貝阿里自貿(mào)區(qū)的兩個(gè)高標(biāo)倉，在獲取項(xiàng)目的階段已有明確的客戶需求，因此兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了交割即客戶入駐運(yùn)營。

二是依托于長期服務(wù)于京東零售和京東物流的長期產(chǎn)業(yè)洞察，更理解供應(yīng)鏈。在中東，吉利汽車便是借助京東在當(dāng)?shù)氐奈锪鞴?jié)點(diǎn)服務(wù)，大幅壓縮了對(duì)中東市場的交付周期。

三是基礎(chǔ)設(shè)施本身建設(shè)的科學(xué)性和先進(jìn)性、智能化倉儲(chǔ)設(shè)備，可提升行業(yè)及客戶的供應(yīng)鏈效率。如京東產(chǎn)發(fā)為希音改造的肇慶大型智能化供應(yīng)鏈樞紐，投產(chǎn)運(yùn)營后分揀操作量可達(dá)400萬件/日，速運(yùn)操作量達(dá)5000噸/日。

這些優(yōu)勢都能帶來效率的提升，而效率最終通往確定性。

資本市場之所以愿意給物流地產(chǎn)更高的溢價(jià)，意圖其實(shí)很明顯：為高度可預(yù)測的復(fù)利模型買單。

這種高度可預(yù)測與業(yè)務(wù)性質(zhì)有關(guān)：物流供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的功能更剛需、客戶面更多元。此外，其客戶租期通常長達(dá) 5–10年，更抗經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

增長路徑上，平臺(tái)流量有可能在達(dá)到巔峰后出現(xiàn)邊際遞減，但新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營商可以通過「做加法」，如橫向建設(shè)更多超級(jí)節(jié)點(diǎn)、輕資產(chǎn)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。

以資本循環(huán)模式為例，從全球?qū)嵺`來看，基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)資產(chǎn)即可直接交易，也可證券化。

可交易幫助平臺(tái)實(shí)現(xiàn)「開發(fā)—退出—再投資」的閉環(huán)，例如京東產(chǎn)發(fā)將此前收購的新加坡某物流資產(chǎn)組合，在一年內(nèi)將部分股權(quán)出售予一家歐洲機(jī)構(gòu)投資者，從而快速實(shí)現(xiàn)了資本循環(huán)。

證券化則是將項(xiàng)目售予自身主導(dǎo)設(shè)立和管理的基金及投資工具，以實(shí)現(xiàn)資本回收。據(jù)海通國際的一份研究報(bào)告顯示，物流地產(chǎn) REITs 在美國、日本、新加坡等成熟資本市場已經(jīng)相當(dāng)普及，并取得了良好的投資回報(bào)和市場認(rèn)可。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已主導(dǎo)設(shè)立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、一個(gè)合伙投資平臺(tái)，以及在上海證券交易所的1只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金?；鹳Y產(chǎn)管理規(guī)模也由2022年第的253億元大幅提升至2025年9月30日的410億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

有理由相信，京東產(chǎn)發(fā)啟動(dòng)赴港上市，將成為京東供應(yīng)鏈技術(shù)與服務(wù)走向全球的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。未來通過加快國際市場拓展、深度融入中國企業(yè)出海浪潮、推進(jìn)技術(shù)與服務(wù)的國際化，京東產(chǎn)發(fā)有望撬動(dòng)更高的確定性。

最終，供應(yīng)鏈基石的價(jià)值，將在確定性中得以釋放。