案情介紹

原告陳景明向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告李兆輝依法返還屬于陳景明的一號(hào)房屋；2.判令李兆輝支付陳景明房屋占用費(fèi)，自2018年3月31日起，按照每月5250元的標(biāo)準(zhǔn)，給付至房屋實(shí)際返還之日止，暫計(jì)至2021年7月16日共計(jì)207339元；3.本案訴訟費(fèi)由李兆輝承擔(dān)。

事實(shí)和理由：2010年12月17日，陳景明與李兆輝之父李洪斌簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定李洪斌將一號(hào)房屋以110萬元的價(jià)格賣給陳景明，承諾180日內(nèi)騰房并配合辦理過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，陳景明向李洪斌支付購房款80萬元。李洪斌生前有子女李兆娟及李兆輝二人，2009年，經(jīng)法院A號(hào)民事判決，一號(hào)房屋判歸李洪斌所有。2015年3月4日，李洪斌去世。自2011年起，一號(hào)房屋一直由李兆輝長(zhǎng)期占用，未按合同約定騰交陳景明。2018年，經(jīng)法院B號(hào)、C號(hào)民事判決，判令李兆娟協(xié)助陳景明辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2019年4月15日，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行，陳景明取得一號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。此后，陳景明多次要求李兆輝騰退房屋、支付占用費(fèi)，均遭到無理拒絕，遂訴至法院。

被告李兆輝辯稱：不同意原告全部訴訟請(qǐng)求，其居住的是自己的房屋，不應(yīng)返還房屋、支付占用費(fèi)。1. 其對(duì)一號(hào)房屋享有居住使用權(quán)，該房屋系李洪斌所在單位甲公司，以收回其家庭原有公房及自建房為條件，分配給全家六口人的住房，其居住使用權(quán)系甲公司賦予，有權(quán)長(zhǎng)期居?。?. 其系借名買房，1993年甲公司房改售房時(shí)，李洪斌明確表示不買房，勸說李兆輝出資，以李洪斌名義購買一號(hào)房屋，全部房款14235元由其支付，房屋裝修、水電物業(yè)費(fèi)等亦由其承擔(dān)，一號(hào)房屋實(shí)際歸其所有；3. 陳景明與李洪斌簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及80萬元收款無效，陳景明明知其占用房屋且房屋存在異議登記，仍簽訂協(xié)議，相關(guān)協(xié)議及付款均不符合常理，且有證人證明該房屋買賣系虛假交易，未實(shí)際支付房款。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。法院查明，一號(hào)房屋系李洪斌所在單位甲公司分配，1998年李洪斌取得房屋所有權(quán)；此前多起訴訟中，李兆輝主張借名買房、要求確認(rèn)房屋權(quán)屬或拒絕騰退，均經(jīng)法院生效判決駁回，其再審申請(qǐng)亦被駁回；2010年陳景明與李洪斌簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，經(jīng)后續(xù)生效判決確認(rèn)合法有效，并判令李兆娟協(xié)助過戶；2019年4月15日，陳景明確認(rèn)取得一號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；雙方認(rèn)可自2018年3月31日以來，一號(hào)房屋僅有李兆輝一人居住使用；經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托乙評(píng)估公司對(duì)一號(hào)房屋2018年3月31日至2021年7月16日的市場(chǎng)租金進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為207339元，李兆輝對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，但不申請(qǐng)鑒定人出庭；李兆輝系完全喪失勞動(dòng)能力，月收入不足3000元。

裁判結(jié)果

一、李兆輝于本判決生效之日起180日內(nèi)將一號(hào)房屋騰退并返還給陳景明；二、李兆輝于本判決生效之日起30日內(nèi)向陳景明支付房屋占用費(fèi)，以每月2000元為標(biāo)準(zhǔn)。

法院說理

法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 陳景明是否有權(quán)要求李兆輝騰退一號(hào)房屋；2. 李兆輝是否應(yīng)支付房屋占用費(fèi)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、期間。

關(guān)于房屋騰退，陳景明經(jīng)人民法院生效判決并通過強(qiáng)制執(zhí)行程序，取得了一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，系一號(hào)房屋合法所有權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。人民法院的生效裁判文書具有既判力，已為生效裁判確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無須舉證證明。李兆輝此前多次以借名買房、享有居住使用權(quán)為由，主張房屋權(quán)屬或拒絕騰退，均經(jīng)法院生效判決駁回，其再審申請(qǐng)亦被駁回，在前序裁判未被撤銷前，該部分裁判結(jié)果對(duì)本案具有拘束力。無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物，結(jié)合生效裁判認(rèn)定李兆輝無權(quán)占用一號(hào)房屋的事實(shí)，陳景明作為所有權(quán)人要求李兆輝騰退房屋，于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于房屋占用費(fèi)，侵害物權(quán)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償。陳景明以所有權(quán)為依據(jù)主張占用費(fèi)，本案僅處理其2019年4月15日取得房屋所有權(quán)后的相關(guān)損失。因陳景明未提供證據(jù)證明其取得產(chǎn)權(quán)證后，曾向李兆輝主張騰退房屋并支付占用費(fèi)，法院酌情確定占用費(fèi)自本案原審立案日起計(jì)算；結(jié)合評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的租金評(píng)估價(jià)格、房屋取得過程、陳景明購買房屋時(shí)的認(rèn)知情況，以及李兆輝的身體、經(jīng)濟(jì)和居住狀況，法院酌情確定按每月2000元計(jì)算占用費(fèi)，對(duì)過高部分不予支持。

關(guān)于李兆輝的抗辯意見，其一，其主張享有居住使用權(quán)，缺乏充分事實(shí)及法律依據(jù)，一號(hào)房屋已登記在陳景明名下，其居住使用權(quán)不能對(duì)抗所有權(quán)人的合法權(quán)利；其二，其主張借名買房，該主張已多次經(jīng)法院生效裁判駁回，且未提供新的有效證據(jù)推翻前序裁判，法院不予采信；其三，其主張《房屋買賣協(xié)議》及付款無效，未提供充分有效證據(jù)證明，且相關(guān)協(xié)議效力已被生效裁判確認(rèn)，該抗辯意見法院亦不予采信。

勝訴辦案心得

本案系房屋騰退、占用費(fèi)糾紛與借名買房抗辯交織的典型案例，核心是所有權(quán)人維護(hù)物權(quán)、追回被占用房屋并主張損失。結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供房屋所有權(quán)人參考，助力大家依法維護(hù)自身合法權(quán)益：

1. 物權(quán)維權(quán)核心：牢牢把握“不動(dòng)產(chǎn)登記”核心依據(jù)，強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)證明效力。本案中，我方首要任務(wù)是梳理原告的產(chǎn)權(quán)取得流程，重點(diǎn)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、生效裁判文書、強(qiáng)制執(zhí)行裁定書等證據(jù)，明確原告系一號(hào)房屋合法所有權(quán)人，依法享有物權(quán)，這是原告勝訴的核心基礎(chǔ)。實(shí)踐中，房屋所有權(quán)人遭遇房屋被占用、他人主張權(quán)屬等糾紛時(shí)，應(yīng)首先整理好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)取得相關(guān)文書，明確自身物權(quán)合法性，為維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

2. 精準(zhǔn)抗辯借名買房等無效抗辯，善用生效裁判既判力。本案中，被告以借名買房、享有居住使用權(quán)為由拒絕騰退，我方律師重點(diǎn)圍繞“生效裁判既判力”展開抗辯，提交被告此前多次主張借名買房、居住使用權(quán)被駁回的生效裁判文書，明確其抗辯意見已被生效法律文書否定，且未提供新證據(jù)推翻前序裁判，成功說服法院不予采信其抗辯。實(shí)踐中，面對(duì)他人以借名買房、歷史居住權(quán)等為由侵占房屋的情況，應(yīng)重點(diǎn)檢索相關(guān)生效裁判，善用既判力規(guī)則，精準(zhǔn)反駁無效抗辯。

3. 合理主張損失，精準(zhǔn)固定證據(jù)，兼顧合理性與合法性。本案中，原告主張房屋占用費(fèi)，我方協(xié)助原告申請(qǐng)法院委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，固定損失計(jì)算的核心依據(jù)；同時(shí)，結(jié)合案件實(shí)際情況，合理調(diào)整占用費(fèi)主張期間及標(biāo)準(zhǔn)，兼顧被告的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，確保主張具有合理性，最終獲得法院支持。實(shí)踐中，物權(quán)人主張占用費(fèi)、損失等，應(yīng)提前固定相關(guān)證據(jù)（如評(píng)估報(bào)告、溝通記錄等），合理確定主張金額及期間，避免因主張過高或證據(jù)不足導(dǎo)致訴求無法全部支持。

4. 復(fù)雜房屋糾紛，務(wù)必委托專業(yè)律師，制定針對(duì)性維權(quán)方案。本案案情復(fù)雜，交織房屋買賣、繼承、借名買房、生效裁判執(zhí)行等多個(gè)法律要點(diǎn)，被告抗辯理由多樣，且涉及多起前序訴訟，維權(quán)難度較大。我方律師精準(zhǔn)梳理案件脈絡(luò)，檢索對(duì)應(yīng)法律依據(jù)，整合產(chǎn)權(quán)、生效裁判、評(píng)估報(bào)告等完整證據(jù)鏈，制定“確認(rèn)產(chǎn)權(quán)合法性+反駁無效抗辯+合理主張損失”的針對(duì)性維權(quán)方案，全程把控訴訟流程，助力當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)勝訴維權(quán)。實(shí)踐中，房屋騰退、占用費(fèi)、借名買房相關(guān)糾紛，往往涉及復(fù)雜的法律關(guān)系和證據(jù)認(rèn)定，若你作為房屋所有權(quán)人，遭遇房屋被占用、他人無理主張權(quán)屬、索賠損失無果等情況，可聯(lián)系我們，我們將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、制定維權(quán)方案、精準(zhǔn)抗辯，全程護(hù)航你的合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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