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低至$19/周！悉尼最便宜房產(chǎn)投資熱點區(qū)曝光

由于悉尼租房成本過高，潛在房產(chǎn)投資者如今迎來了新的希望。

最新數(shù)據(jù)顯示，在悉尼部分常常被忽視的城區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了租金支出與償還貸款相差無幾的房產(chǎn)，這意味著持有這些房產(chǎn)的成本比全市其它地區(qū)低得多。

這項針對PropTrack租金收益率數(shù)據(jù)的分析顯示，對于房東來說，大悉尼地區(qū)仍是最艱難的主要市場之一——租金回報處于極低水平，這些城區(qū)成為苦于現(xiàn)金流壓力的投資者的出口。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼獨立屋的平均年回報率目前僅為2.57%，是全澳主要城市中最低的。

以悉尼當前162萬澳元的獨立屋中位價為例，一名投資者若收取每周800澳元的租金中位數(shù)，每年的持有成本至少需要6萬澳元。

這一數(shù)字尚未包括物業(yè)管理費和維修費等額外支出。

上述6萬澳元的成本假設投資者支付10%首付，并按照目前貸款機構提供的平均利率（5.75%）計算。

公寓的平均租金回報較高，為4.45%，但悉尼公寓的平均年度持有成本至少為1.6萬澳元。

PropTrack租金收益數(shù)據(jù)分析顯示，大悉尼部分城區(qū)為在租金收益率極低的市場中苦苦掙扎的業(yè)主提供了喘息空間。

共有12個城區(qū)的典型房產(chǎn)年持有成本（不含物業(yè)費、市政稅和保險）平均低于2000澳元。

包括Greater Parramatta地區(qū)的Granville、Harris Park、Guildford、Merrylands和Merrylands West。

內(nèi)南區(qū)的Haymarket、Mascot和Chippendale也榜上有名。

Liverpool及鄰近Warwick Farm的租金回報率也高于全市平均水平，當前租金與房價條件下的典型房產(chǎn)年持有成本約為2300澳元，相當于每周44澳元。

在西區(qū)的Pendle Hill，一套租賃公寓的平均年持有成本僅1000澳元，約每周19澳元。

Australian Real Estate Buyers Agents Association的Melinda Jennison表示，租金回報較高的房產(chǎn)通常為較新的房屋。

“新房總是擁有更高的租金回報率，因為它們通常面積更大、臥室更多、浴室更多、并配有可鎖車庫。”

Jennison提醒投資者，應全面評估持有資產(chǎn)的所有成本，而不是僅看總回報。

“公寓的毛回報率確實較高，這是我們比較各首府城市公寓與獨立屋時發(fā)現(xiàn)的普遍情況。”

“然而，有時由于投資者持有公寓所需支付的額外費用——例如物業(yè)管理費——凈回報率可能反而低于獨立屋?！?/p>

Cohen Handler的首席執(zhí)行官Simon Cohen表示，最佳租金回報取決于“房產(chǎn)類型與位置”。

他說：“關鍵在于物業(yè)本身的狀況、所需維修的程度、地稅與物業(yè)管理費的差異以及地理位置。我不認為一定是公寓或獨立屋，而是要找到、挖掘出能帶來最佳回報的潛在機會。”

Cohen還指出，在今年的市場中投資者需要考慮近期及可能出現(xiàn)的加息風險。

“我們剛剛經(jīng)歷了一次加息，今年可能還會再加息一次，因此在評估租金收益時必須將其納入考慮范圍?！?/p>

“許多人只從宏觀層面看收益率，但你應該關注月末的凈結果，務必計算管理費用及其它所有與購買和運營投資房產(chǎn)相關的支出?！?/p>

InvestorKit首席執(zhí)行官Arjun Paliwal則表示，租金與還款比例不是全部。“投資者往往會忽視可能帶來負擔的費用，如物業(yè)管理費、公共維護費?！?/p>

“很多投資者為了追求高回報而購買公寓，卻沒有意識到在悉尼購買這些公寓所需的預算，其實足以在其它市場購買獨立屋。”

02

澳洲房貸市場火爆！首置業(yè)貸款均值飆升至$60萬，新州漲幅領跑全澳

最新政府數(shù)據(jù)顯示，澳洲人貸款規(guī)模及房貸發(fā)放數(shù)量正呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢。聯(lián)邦政府擴大后的“5%首付計劃”在激發(fā)購房熱情的同也，也讓許多置業(yè)者背負了日益沉重的抵押貸款。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計局（ABS）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，在2025年最后三個月，新增自住型首次置業(yè)者貸款數(shù)量環(huán)比增長6.8%，而貸款總價值則大幅增長15.5%。

該季度共發(fā)放了略超過31,780份首次置業(yè)貸款。從地區(qū)來看，新州（增長10.9%）、西澳（增長9.8%）和首都領地（增長7.1%）的增幅最為顯著，全澳僅塔州一地出現(xiàn)下滑。

澳洲統(tǒng)計局金融統(tǒng)計主管 Mish Tan 表示，受新州置業(yè)者推動，本季度首次置業(yè)者的平均貸款規(guī)模增長了創(chuàng)紀錄的8.5%，達到607,624澳元。

她指出，政府的“5%首付計劃”降低了準入門檻，其初步影響已在數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)，導致貸款價值錄得自2023年12月季度以來的最大增幅。

除首次置業(yè)者外，投資者也表現(xiàn)活躍。2025年第四季度共發(fā)放了超過6萬份投資房貸款，較2024年同期增長23%。與此同時，自住型首次置業(yè)貸款數(shù)量同比增長9.1%，非首次置業(yè)的自住型房貸也實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。

澳洲銀行協(xié)會（ABA）首席執(zhí)行官 Simon Birmingham 表示房貸市場“競爭異常激烈”。

這波信貸熱潮也迫使各大銀行和貸方展開了激烈的存量房貸競爭。在整個2025年，澳洲房貸轉貸數(shù)量跳升20%，達到640,137宗，其中近三分之二（64%）的客戶選擇更換貸方。

澳洲銀行協(xié)會（ABA）首席執(zhí)行官 Simon Birmingham 表示，目前房貸市場的競爭程度可謂史無前例。他指出，澳洲人在尋求更優(yōu)方案時非常精明，各大銀行為了應對競爭，正通過技術平臺提供更具競爭力和創(chuàng)新性的貸款產(chǎn)品，以滿足客戶的多樣化需求。

03

昆州房市轉向：獨立屋銷量跌2%，公寓與空地受追捧！

最新數(shù)據(jù)顯示，昆州房地產(chǎn)市場正迎來重大轉折點。隨著買家開始放棄傳統(tǒng)的住宅購置，轉而尋求成本更低、靈活性更高的替代方案，全州住宅銷量微跌2%，這也是連續(xù)三個季度以來的首次下滑。

根據(jù)InfoTrack最新發(fā)布的房產(chǎn)市場更新（Property Market Update）數(shù)據(jù)，昆州各地的土地和公寓銷量在近一年內(nèi)首次出現(xiàn)激增。

InfoTrack首席運營官Lee Bailie指出，雖然獨棟房屋仍是昆州買家的主要選擇，但市場其他領域的勢頭正明顯增強。隨著年底臨近，買家在權衡價值、地理位置及未來潛力后，開始積極探索公寓和空置土地。

值得注意的是，空置土地成為所有物業(yè)類型中增長最強勁的類別，其銷售份額從上一季度的13.7%上升至15.1%。

Bailie表示，空地對許多買家而言意味著極高的靈活性。這不僅提供了以較低價格進入市場的機會，還方便買家未來在基礎設施完善的增長走廊地帶加蓋房屋。

與此同時，住宅公寓銷量在經(jīng)歷連續(xù)三個季度的下滑后也觸底反彈，市場占有率回升至25.09%。其中，備受青睞的生活中心Surfers Paradise依然穩(wěn)居公寓銷量榜首，較上一季度強勁增長了6.1%。

受益于2025年多項重大住宅開發(fā)項目的竣工預期，布里斯班內(nèi)西區(qū)Toowong首次躋身熱銷名單。Bailie認為，Toowong是傳統(tǒng)區(qū)域為滿足現(xiàn)代生活需求而不斷演變的典型范例。

在其他熱點區(qū)域中，West End的排名從第四位攀升至第二位，而Moreton Bay的Caboolture則是首次上榜。Bailie分析稱，Caboolture在公寓市場的崛起，直接反映了政府對該地區(qū)交通和社區(qū)基礎設施投資的廣泛影響。

而在住宅銷售方面，F(xiàn)raser Coast的Maryborough成為前列名單中唯一的新面孔。由于其與布里斯班及其他沿海市場相比具有極高的性價比，正受到越來越多購房者的關注。

Bailie總結道，年終數(shù)據(jù)顯示昆州房市正處于轉型期。在價格壓力和生活方式改變的雙重影響下，買家變得更加靈活，對不同物業(yè)類型的接受度也顯著提高。

04

飆升66%，全澳租金漲幅第一竟是這里！

過去五年間，西澳平均租金猛增66%，漲幅位居全澳之首。與此同時，該州同期工資漲幅僅為18.5%，這一巨大反差引發(fā)了社會對租金負擔能力跌至歷史低點的深切擔憂。

專家預測，西澳的租金壓力在短期內(nèi)難以緩解，呼吁政府采取更有力的措施幫助陷入困境的租房者。房地產(chǎn)研究機構 Cotality 的數(shù)據(jù)顯示，西澳租金的上漲速度已達到工資增長速度的3.5倍以上。

在截至2025年9月的五年里，全澳租金平均上漲43.9%，工資增長17.5%，而西澳的表現(xiàn)尤為激進。這促使相關團體再次發(fā)出呼吁，要求州政府采取行動，防止更多家庭面臨無家可歸的風險。

Cotality 研究總監(jiān) Tim Lawless 指出，西澳的租金壓力在全澳范圍內(nèi)最為顯著。他表示，盡管該州工資增長略高于全澳平均水平，但在五年內(nèi)飆升了約三分之二的住房成本面前，這點增長根本無濟于事。

本周，西澳租房公平聯(lián)盟（Make Renting Fair Alliance）致函州議員，呼吁通過立法將租金漲幅與通脹率或固定百分比掛鉤，以限制租金過度上漲。

租房公平聯(lián)盟發(fā)言人兼 Shelter WA 首席執(zhí)行官 Kath Snell 強調，當工資增長遠滯后于租金漲幅時，民眾將陷入極其艱難的境地，這不僅影響個人，更會對整個社區(qū)產(chǎn)生連鎖反應。

數(shù)據(jù)顯示，在截至2026年1月的12個月中，珀斯租金平均上漲了6.2%，高于5.4%的全澳平均水平。而西澳偏遠地區(qū)的漲幅更為驚人，同期飆升了10.1%。

Kath Snell 表示，當前的租金水平對家庭預算造成了沉重打擊。她指出，與四年前相比，西澳每個家庭每年平均要多支付約20000澳元的租金，這對普通家庭而言是一筆巨款。

針對租金失控的原因，Kath Snell 分析認為，這主要是由于需求遠超供應、數(shù)十年來對社會住房投資不足，以及短租市場侵占了大量現(xiàn)有房源共同導致的。

她補充道，這種極端的漲幅正讓許多民眾面臨真實的無家可歸風險，因為已經(jīng)有部分群體完全無法承擔眼前的住房開支。

Tim Lawless 對短期前景并不樂觀。他指出，目前多數(shù)市場的空置率仍處于歷史低位，且新房竣工量無法滿足人口增長需求，這意味著租金在短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)實質性緩解。

Lawless 警告稱，除非工資增長顯著加速，或者住房供應出現(xiàn)階梯式跨越，否則租金負擔能力可能會進一步惡化，低收入家庭受到的沖擊將最為嚴重。

為此，Kath Snell 建議政府應積極推動“租金穩(wěn)定”倡議，并希望目前運作良好的租金減免（Rent Relief）計劃在2026年6月到期后，能至少再延長兩年。

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