本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

從去年年底到今年年初，租賃市場波動頻繁，清退、閉店、經(jīng)營困難……不景氣的陰霾籠罩于市場中，但近期城璟租住卻重資產(chǎn)購入北京12萬平方米保租房資產(chǎn)。值得注意的是，這家才成立的公寓品牌，短短三年內(nèi)已重資產(chǎn)購入三筆公寓項目，這在當(dāng)下的市場語境里，很是難得。在收購背后，這家新興公寓品牌擁有怎樣的實力與底氣？

收購北京保租房資產(chǎn)

最近，城璟租住聯(lián)合國內(nèi)知名投資機構(gòu)，完成對北京順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一宗資產(chǎn)的收購。此次收購的標(biāo)的項目位于北京市順義區(qū)安慶街13號院，共12棟獨立樓宇，總建筑面積近12萬平方米。此次收購并未披露收購金額，以北京同類10萬平方米保租房為基準(zhǔn)，2025年昌平區(qū)保租房項目（含滟瀾新宸、國瑞熙院、未來融尚等），估值8.47億元，折算單價約8112元/平方米。

對于中小規(guī)?；蛸Y金鏈緊張的公寓商而言，收購這類規(guī)模的保租房項目實屬不易。而城璟租住雖然成立才三年，但集團(tuán)本身是周大福企業(yè)旗下的專業(yè)保障性租賃住房資產(chǎn)管理平臺，由觀博啟城與輕松寓核心創(chuàng)始人共同發(fā)起創(chuàng)立，其中觀博啟城是由周大福企業(yè)與啟城投資共創(chuàng)的不動產(chǎn)投資新平臺。

強大的股東背景與運營能力，加之國內(nèi)知名投資機構(gòu)的參與，使得城璟租住具備充足的規(guī)模擴(kuò)張選擇空間。既然在擁有如此強大購買權(quán)的情況下，為何偏偏選擇了北京順義區(qū)的保租房項目？

一是企業(yè)租賃需求強勁與品牌畫像不謀而合。順義區(qū)空港街道是北京重要的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，匯聚近萬家各類企業(yè)，涵蓋物流、科技、國際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的就業(yè)人口為租賃住房提供出強勁的需求。

此外，項目區(qū)位優(yōu)勢突出——生活配套方面，緊鄰中糧·祥云小鎮(zhèn)等商業(yè)設(shè)施，周邊還有國際學(xué)校及高品質(zhì)住宅；交通出行方面，距首都機場僅15分鐘車程，30分鐘內(nèi)可達(dá)望京核心商圈，既能滿足企業(yè)通勤需求，也能有效提升房源的市場吸引力與競爭力。因此，該項目雖是面向多元群體的保租房，但企業(yè)職工是其核心受眾之一，這與城璟租住專注企業(yè)端客戶的定位高度吻合。

從城璟租住此前在上海落地的兩個項目——城璟·松江中山社區(qū)與城璟·保山中環(huán)社區(qū)——可以看出，其均聚焦藍(lán)領(lǐng)及企業(yè)員工群體，專為制造業(yè)、物流、服務(wù)業(yè)等行業(yè)提供宿舍型保租房。同時，品牌與多家企業(yè)建立合作關(guān)系，如松江中山社區(qū)和寶山中環(huán)社區(qū)與香格里拉集團(tuán)等企業(yè)簽約，為其提供員工住宿服務(wù)。

二是激活存量資產(chǎn)實現(xiàn)價值躍升。2018年，順義區(qū)住建委曾探索“商改租”的可行性，即將商辦項目轉(zhuǎn)型為公租房、集體宿舍，鼓勵開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店。三年后，順義區(qū)首批商務(wù)辦公樓改建宿舍型租賃房項目獲批，而城璟租住此次收購的項目就赫然在列。

公開信息顯示，該項目于2023年起提出轉(zhuǎn)型宿舍型租賃住房，但2024年12月末仍處于裝修改造中。此次城璟租住收購，很可能憑借其成熟的運營能力，盤活這片存量樓宇，實現(xiàn)資產(chǎn)溢價。

品牌初步規(guī)劃提供2600間房源，涵蓋白領(lǐng)單人間、品質(zhì)家庭房與企業(yè)多人間等多種戶型，設(shè)計了城璟青舍、城璟禮寓、城璟悅居等三條產(chǎn)品線。未來，品牌還計劃將該項目打造成真正意義上的高品質(zhì)保租房，除了提供舒適的居住空間，還將融入共享辦公、健身空間、公共廚房、休閑書吧等多元化場景。

值得一提的是，城璟租住所有項目均為重資產(chǎn)存量改造，上海松江中山社區(qū)是收購開元旅業(yè)集團(tuán)的上海員工宿舍，上海寶山中環(huán)社區(qū)則是收購高端養(yǎng)老社區(qū)獨立組團(tuán)。雖然此次收購是城璟租住首次接觸存量商辦樓宇，但收購存量資產(chǎn)的邏輯沒變，并最后都計劃納入保租房體系。

可見，收購北京項目是城璟租住走出上海、在北方重資產(chǎn)布局的關(guān)鍵一步，也是其“改造存量資產(chǎn)、鎖定B端客群”模式的一次驗證。

在北京能否跑通？

城璟租住是由“周大福家族辦公室+原凱雷團(tuán)隊啟城投資+輕松寓”組成的豪華團(tuán)隊，在中國不動產(chǎn)處于結(jié)構(gòu)調(diào)整與去高杠桿的價值修復(fù)期，布局租賃領(lǐng)域，切中宿舍型保租房賽道，可謂深謀遠(yuǎn)慮。那么，在品牌成立一年之內(nèi)就快速收購上海兩個重資產(chǎn)項目的城璟租住，能將其城璟模式復(fù)制到北京嗎？

首先，北京宿舍型保租房市場供給存在空白。長租公寓產(chǎn)品本身就兼具不動產(chǎn)市場化投資與民生屬性，更何況是保租房，其租金實惠、居住穩(wěn)定、配套完善等方面，吸引大量流動人口租住。

近兩年，全國保租房供應(yīng)量顯著增加。截至2025年11月，核心八城集中式公寓房源累計規(guī)模合計146.9萬間，其中保租房占比持續(xù)提升，北京更是超額完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)，總數(shù)超過40萬套（間），僅2025年北京市就籌建保租房約6.7萬套（間），完成全年5萬套（間）任務(wù)的135%。另一邊，據(jù)統(tǒng)計北京有住房租賃需求的新市民與青年約600萬人，且很大一部分處于職業(yè)起步或發(fā)展階段，收入相對低、對租金敏感度高，保租房成為他們穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的租住空間。

其次，盡管市場供需兩旺，但大量保租房集中入市難免對市場價格和需求造成一定沖擊。在此背景下，城璟租住選擇從企業(yè)B端切入，專注打造宿舍型公寓，聚焦這一細(xì)分賽道以挖掘發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一是宿舍型公寓對地段要求較低，基本跟隨產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局，屬于“產(chǎn)業(yè)在哪里就往哪里搬”，相比區(qū)位要求嚴(yán)苛的白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓，成本優(yōu)勢顯著。此外，核心城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正逐步向城市外圍擴(kuò)散，這些區(qū)域多為工業(yè)或集體用地，產(chǎn)權(quán)清晰度和穩(wěn)定性反而更高。

二是B端客戶主要為企業(yè)，比個人更穩(wěn)定，支付能力更強、租期更久。以城璟租住的上海松江新城項目為例，其中華測導(dǎo)航、領(lǐng)創(chuàng)思維、三車文化、江蘇昭晟、緣味餐飲、奈雅伊食品等企業(yè)是該項目的首批入住客戶，去年上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)的教職工也入住該項目。

三是宿舍型公寓以床位出租（上下鋪）的模式，相比白領(lǐng)公寓以房間出租的模式，空間使用率更高，還能共享設(shè)施，如廚房、洗衣房等，進(jìn)一步降低每間房間的功能性面積，增加坪效。政策方面，北京市政府也加大住房保障力度，將宿舍型公寓列入保障體系，通過“一張床、一間房、一套房”的多元化住房供給，解決階段性住房困難，降低在京居住成本。

通常情況下，宿舍型公寓的商業(yè)運營模式分為B-B-C（企業(yè)對消費者）或G-B-C（政府對企業(yè)對消費者）兩種，這兩種模式均以企業(yè)或政府作為中間環(huán)節(jié)，連接公寓運營商與最終租戶。

因此，租戶質(zhì)量的高低直接關(guān)系到公寓運營商的客源結(jié)構(gòu)與儲備。目前，宿舍型公寓主要服務(wù)中低收入群體，包括藍(lán)領(lǐng)工人、服務(wù)業(yè)基層員工、企業(yè)員工、城市建設(shè)者以及部分學(xué)生群體，尤其聚焦于城市基礎(chǔ)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)工人階層，高凈值企業(yè)人群占比較少。

此外，為維持與企業(yè)的長期穩(wěn)定合作，公寓運營商往往需要讓渡部分利潤，這使得宿舍型公寓的盈利空間很大程度上取決于企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。一旦合作企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營波動，很可能導(dǎo)致公寓空置率大幅攀升，且短期內(nèi)難以找到替代客源。

可以說，相比處于城市CBD的白領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓，宿舍型公寓依賴企業(yè)客戶的方式是一把雙刃劍，雖能帶來穩(wěn)定的客源，但也對公寓商調(diào)研和篩選企業(yè)客戶質(zhì)量提出了更高的要求。

當(dāng)公寓“長租價值”一步步回歸

宿舍型保租房的誕生，是政策導(dǎo)向、市場需求、企業(yè)戰(zhàn)略與社會價值等多重因素共同作用的結(jié)果?；赝覈L租公寓的發(fā)展歷程，其商業(yè)模式正從粗放式擴(kuò)張向?qū)I(yè)化運營、規(guī)范化管理、細(xì)分市場深耕以及可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型——本質(zhì)上，這是一段讓公寓回歸長租價值、從單純租賃向資產(chǎn)價值管理轉(zhuǎn)變的歷程。

第一階段，分散式二房東用互聯(lián)網(wǎng)思維拉起高杠桿。曾經(jīng)，長租公寓市場被傳統(tǒng)的二房東模式占據(jù)，通過依賴租金差盈利，通常以較高價格收房、較低價格出租，通過“長收短付”形成資金池。但一旦市場波動，出租率下降或租客違約，資金鏈易斷裂，導(dǎo)致無法按時支付房東租金，引發(fā)糾紛甚至企業(yè)破產(chǎn)。

值得注意的是，傳統(tǒng)二房東不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，因此難以通過房產(chǎn)抵押獲得銀行貸款，融資渠道有限，獨自承擔(dān)資金成本，限制企業(yè)擴(kuò)張和抗風(fēng)險能力。以蛋殼公寓、青客公寓為代表的傳統(tǒng)二房東，用粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維介入重資產(chǎn)生意，用租金貸拉動高杠桿，透支品牌生命的同時也為此支付了巨額的社會信用成本。

第二階段，集中式二房東用規(guī)模效應(yīng)享受租金差。隨著規(guī)模壯大，公寓從分散的個人房源轉(zhuǎn)向集中式物業(yè)的租賃或收購。集中式二房東在裝修材料、家具家電、物業(yè)管理服務(wù)等方面具有更強的議價能力。伴隨房源數(shù)量的增加，這些固定成本能分?jǐn)偟礁喾吭瓷砩?，降低單套房源的平均成本，通過優(yōu)化房源布局、提升服務(wù)質(zhì)量等方式，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。不少房企公寓品牌如萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等都在上一輪洗牌中實現(xiàn)風(fēng)險出清。

該模式曾一度盛行，但在房產(chǎn)下行的低溫里，其租金剛性與市場波動將產(chǎn)生無法調(diào)和的矛盾。集中式二房東通常與房東簽訂長期包租合同，時間長達(dá)10—15年，甚至更久，并約定固定底租及遞增條款。

然而，市場租金水平若受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供需關(guān)系等因素影響，會出現(xiàn)波動甚至下跌。若市場租金下降，集中式二房東仍需按合同支付底租，導(dǎo)致租金差縮小甚至倒掛，利潤空間被壓縮。加之大量保租房入市沖擊公寓市場價格，分流了部分租客群體，導(dǎo)致集中式二房東市場份額受到擠壓。

第三階段，資管分離用細(xì)分需求實現(xiàn)退出。自《住房租賃條例》等政策頒布，明確租賃市場的合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，要求資產(chǎn)管理必須建立在合法合規(guī)基礎(chǔ)上，促使租賃行業(yè)從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化、專業(yè)化運營，為資管分離提供制度框架。

同時，供需兩端發(fā)生著變化。在供給端，資本從關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量，要求資產(chǎn)管理方具備精準(zhǔn)的資產(chǎn)估值、風(fēng)險控制和運營能力。在需求端，主力租賃人群（新市民、青年群體等）對居住品質(zhì)、社區(qū)服務(wù)和租期穩(wěn)定等要求顯著提高，需求從有房住轉(zhuǎn)向住得好。

此外，租賃市場的退出機制逐步完善，REITs、私募基金、保險等機構(gòu)之間的大宗市場交易頻繁，為資產(chǎn)提供多元化的退出路徑。尤其在保租房領(lǐng)域，去年保租房REITs發(fā)行加速推進(jìn)，累計發(fā)行規(guī)模預(yù)計超250億元，還有多只擬發(fā)行的REITs正在積極籌備中。

近兩年中國租住管理領(lǐng)域資管腳步加快，梳理市場資管化的案例，發(fā)現(xiàn)大致可以分為以下兩種模式：

一是成立資管+運營為一體的平臺（MoM模式）。該模式主要面向輕資產(chǎn)市場化的公寓運營商，并吸引外資參與。外資機構(gòu)與本土公寓運營商合作，雙方各司其職，整合全球資本資源與本土運營能力，通過精細(xì)化運營提升資產(chǎn)價值，最終通過公募REITs或其他退出渠道實現(xiàn)投資回報。

典型案例除了城璟租住集團(tuán)外，還有自如與景順房地產(chǎn)共同成立的星耀如景平臺、錦和資管旗下的base佰舍公寓……

二是設(shè)立Pre-REITs基金。該模式主要針對重資產(chǎn)保租類運營商，吸引險資參與，聚焦于成熟項目的后期資本運作，通過專項收購或孵化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為后續(xù)公募REITs退出做準(zhǔn)備。險資憑借其資金規(guī)模大、投資周期長的特點，與重資產(chǎn)運營商合作設(shè)立Pre-REITs基金，對符合發(fā)行REITs的項目進(jìn)行孵化培育，待資產(chǎn)成熟后實現(xiàn)退出，完成資本循環(huán)利用。

近兩年，明確以公寓為投資標(biāo)的有萬新金石（廈門）住房租賃Pre-REITs基金、中信金石基金－領(lǐng)寓國際租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金、上海城投長租公寓Pre-REITs基金……

實際上，從傳統(tǒng)二房東到資管運營分離模式的轉(zhuǎn)變，其核心是通過專業(yè)分工、價值創(chuàng)造與生態(tài)構(gòu)建，實現(xiàn)資產(chǎn)長期穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展，讓公寓回歸長租，而不是簡單的資產(chǎn)集中。

不足一年，城璟租住再次完成收購，在租賃市場寒冬中逆勢擴(kuò)張，得益于其“重資產(chǎn)存量改造+B端企業(yè)客群”的獨特模式。三年三筆重資產(chǎn)收購，彰顯出周大福系資本與專業(yè)運營的雙重底氣，從愛黃金到愛公寓，本質(zhì)上是資管思維的一種新進(jìn)化。北京順義項目的落地，不僅是其走出上海、驗證模式可復(fù)制性的關(guān)鍵一步，更折射出租賃市場已告別粗放資本集中的時代，正邁向注重資產(chǎn)價值提升、資本運作與專業(yè)化運營的新階段。