中經(jīng)記者 陳晶晶 北京報(bào)道

2026年開年以來，險(xiǎn)資頻頻“掃貨”商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

近日，一則超80億元的商業(yè)地產(chǎn)交易“引燃”大宗資產(chǎn)交易市場。包括泰康人壽、友邦人壽、長城人壽、中宏人壽、中意人壽等在內(nèi)的7家險(xiǎn)企投資成立的私募基金——天津蘭沁股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“蘭沁股權(quán)基金”），規(guī)模高達(dá)86.01億元，成功接盤英格卡集團(tuán)旗下的無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心。這一交易不僅再次刷新了商業(yè)地產(chǎn)并購紀(jì)錄，也成為險(xiǎn)資布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的重要一步。

中宏人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示：“此次投資綜合考慮了項(xiàng)目情況、運(yùn)營方資質(zhì)和回報(bào)預(yù)期等，符合公司穩(wěn)健、長期價(jià)值導(dǎo)向的一貫投資理念，以及資產(chǎn)負(fù)債管理需求?！?/p>

長城人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者采訪表示：“三座購物中心成熟運(yùn)營、出租率高、租金穩(wěn)健，提供持續(xù)可預(yù)測的租金收入，現(xiàn)金流確定性強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)租金可隨通脹與消費(fèi)升級(jí)上調(diào)，對(duì)沖利率下行與通脹壓力，提升資產(chǎn)組合韌性?！?/p>

博取現(xiàn)金流收益

公開資料顯示，蘭沁股權(quán)基金于2026年2月6日注冊(cè)成立，規(guī)模達(dá)86.01億元，出資方陣容強(qiáng)大，合伙人有泰康人壽、長城人壽、友邦人壽、中宏人壽、中意人壽、中美聯(lián)泰大都會(huì)人壽、泰康養(yǎng)老、高和明德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司（以下簡稱“高和明德”）、卓領(lǐng)盛企業(yè)管理服務(wù)（上海）有限公司、Orchid LP HK Limited。該基金的執(zhí)行事務(wù)合伙人為高和資本旗下的高和明德。

值得注意的是，納入基金的底層資產(chǎn)系位于無錫、北京和武漢的“薈聚”商業(yè)項(xiàng)目，其中部分運(yùn)營已超十年，如無錫薈聚于2014年6月開業(yè)；北京薈聚（位于大興區(qū)西紅門）于2014年開業(yè)，總建筑面積超過50萬平方米，商業(yè)可租賃面積近21萬平方米，入駐品牌約450家，被稱為“北京南城吸客能力最強(qiáng)大的購物中心”。

值得注意的是，交易完成后，項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不改變，英格卡集團(tuán)將繼續(xù)保留項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這種“資產(chǎn)所有權(quán)與運(yùn)營權(quán)分離”的模式，一方面確保了專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)繼續(xù)管理項(xiàng)目，另一方面又滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)項(xiàng)目收益的需求。

長城人壽方面對(duì)記者分析表示，投資薈聚購物中心項(xiàng)目，主要有三點(diǎn)考量：一是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助力提升內(nèi)需。購物中心是“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的重要載體”，長城人壽投資購物中心，是以專業(yè)能力服務(wù)國家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的具體實(shí)踐。二是資產(chǎn)負(fù)債匹配。保險(xiǎn)資金負(fù)債久期長，與優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性高度匹配。長城人壽聚焦北京、無錫、武漢三座薈聚購物中心的專項(xiàng)投資，核心是匹配險(xiǎn)資長期負(fù)債、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流、優(yōu)化資產(chǎn)配置、提升分紅能力，適配長期壽險(xiǎn)資金特性。三是收益風(fēng)險(xiǎn)平衡。資產(chǎn)覆蓋一線/新一線核心區(qū)位、成熟商圈，長期具備資產(chǎn)增值退出空間。在利率下行周期，增加另類不動(dòng)產(chǎn)配置，有利于提升組合收益穩(wěn)定性。借助頭部項(xiàng)目與成熟運(yùn)營模式控制風(fēng)險(xiǎn)。通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提升安全邊際與收益效率。

多家險(xiǎn)資已重點(diǎn)布局

實(shí)際上，連月來，多宗商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易的陸續(xù)達(dá)成，展現(xiàn)出險(xiǎn)資強(qiáng)勁的購買力，投資模式包括私募股權(quán)基金、公募REITs、Pre-REITs等，投資的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長租公寓等。

1月初，招商信諾人壽聯(lián)合利安人壽、上海錦江國際投資管理有限公司等設(shè)立上海瑾東閣私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。據(jù)悉，這只基金在2025年12月2日備案通過，注冊(cè)資本為9億元，收購標(biāo)的涵蓋上海錦楊企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、相關(guān)債權(quán)，以及東錦江服務(wù)式公寓項(xiàng)目。

公開資料顯示，上海東錦江希爾頓逸林酒店不僅地處陸家嘴商圈，還鄰近上海博物館東館、上?？萍拣^及世紀(jì)公園等城市地標(biāo)，其850間客房的規(guī)模化配置，在浦東地區(qū)具備稀缺性，且該酒店已于2023年完成最新一輪裝修。

2月6日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附屬公司，與加拿大宏利金融、中國人壽信托以及大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下機(jī)構(gòu)共同訂立合作協(xié)議，成立合營企業(yè)收購項(xiàng)目公司99%股權(quán)。

據(jù)披露，該項(xiàng)目公司主要從事項(xiàng)目資產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)及營運(yùn)、物業(yè)租賃及銷售以及物業(yè)管理。項(xiàng)目公司擁有的資產(chǎn)包括位于上海黃浦區(qū)的辦公樓、商場及其他設(shè)施，其可供銷售及可供出租總建筑面積為約79000平方米。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)價(jià)值較高，對(duì)應(yīng)的商業(yè)物業(yè)租賃需求相對(duì)穩(wěn)定且租金水平可觀。

據(jù)記者梳理，2025年下半年以來，布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)企還有中郵人壽、大家保險(xiǎn)集團(tuán)、陸家嘴國泰人壽。

例如2025年11月，陸家嘴國泰人壽發(fā)布公告稱，以8.95億元的總價(jià)買入上海浦東新區(qū)前灘匯N5棟寫字樓，將用作辦公職場，交易已于10月31日完成交割。

2025年12月，大家保險(xiǎn)集團(tuán)通過旗下基金收購了寶龍地產(chǎn)的杭州濱江寶龍城，該商業(yè)綜合體包括購物中心、酒店及車位，總價(jià)值24.5億元。

從這些險(xiǎn)企的投資偏好來看，核心城市、核心地段的酒店、寫字樓等抗風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)受追捧程度高；在投資標(biāo)的的區(qū)位選擇上，上海、北京等一線城市穩(wěn)居核心。

戴德梁行最新報(bào)告指出，從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)獲得投資者關(guān)注的比例位居前列，顯示出市場對(duì)這兩座核心城市資產(chǎn)的堅(jiān)定投資偏好，杭州、成都、蘇州、南京等城市，也逐漸依托經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉且痪€城市中受青睞的投資目的地。

上述報(bào)告還顯示，目前多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)抬升態(tài)勢(shì)，反映出市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期高轉(zhuǎn)。其中甲級(jí)寫字樓核心區(qū)收益率北京約為5.0%—5.9%、上海為5.0%—6.0%，較2024年上升約50個(gè)基點(diǎn)。

薪火私募投資基金總裁翟丹對(duì)記者分析表示，當(dāng)前，實(shí)物資產(chǎn)成為本土化配置的“壓艙石”，一線城市物業(yè)兼具安全性與流動(dòng)性?！爸袊幱诓粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值重估階段，險(xiǎn)資憑借長期資金優(yōu)勢(shì)，可穿越周期獲取‘逆周期溢價(jià)’。此邏輯在未來5—10年內(nèi)仍將成立。”

（編輯：李暉 審核：何莎莎 校對(duì)：陳麗）