在“十五五”規(guī)劃開(kāi)局之年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)由規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)生存的深刻轉(zhuǎn)型。2026年的市場(chǎng)呈現(xiàn)出“總量收斂、結(jié)構(gòu)分化”的顯著特征，政策端、供給端與需求端形成多維共振，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入“鉑金時(shí)代”——一個(gè)以產(chǎn)品力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的新周期。

政策端：穩(wěn)市場(chǎng)與強(qiáng)保障雙軌并行

2026年，沈陽(yáng)將住房消費(fèi)納入全域促消費(fèi)大局，通過(guò)“保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的雙軌制設(shè)計(jì)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。政策工具箱包含三大抓手：

1、存量盤活：遼寧明確加大存量商品房收購(gòu)力度，推廣房票安置，沈陽(yáng)已啟動(dòng)二手住房收購(gòu)用于保障性租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年消化存量商品房超200萬(wàn)平方米。

2、城市更新：青年大街沿線停緩建項(xiàng)目重啟、地鐵網(wǎng)絡(luò)延伸至10條線路、高鐵成環(huán)等基建工程，重塑城市空間效率。渾南區(qū)通過(guò)河畔新城4.2期等項(xiàng)目，將TOD模式與商業(yè)配套深度融合，打造“15分鐘生活圈”。

3、金融支持：沈陽(yáng)設(shè)立城市更新基金，引入公募REITs等工具，為老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級(jí)提供長(zhǎng)期資金。例如，皇姑區(qū)首府新區(qū)通過(guò)代建代管模式，激活停緩建地塊，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值再發(fā)現(xiàn)。

供給端：產(chǎn)品力競(jìng)賽定義市場(chǎng)新標(biāo)準(zhǔn)

2026年沈陽(yáng)預(yù)計(jì)29個(gè)純新盤入市，其中渾南區(qū)以8個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)跑，鐵西區(qū)、于洪區(qū)緊隨其后。新供應(yīng)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

1、 戶型革命：中天·央著項(xiàng)目以1.3容積率打造10層洋房，得房率達(dá)120%，層高3.3米；郡源·盛京文華二期推出200平方米以上大平層，樓間距突破98米，重新定義改善型住宅標(biāo)準(zhǔn)。

2、技術(shù)迭代：新希望·縵云府引入全球首座洋房D10產(chǎn)品體系，通過(guò)智能安防、無(wú)接觸社區(qū)等科技賦能，提升居住體驗(yàn)；綠城機(jī)電裝備工業(yè)集團(tuán)地塊打造TOD垂直復(fù)合住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“地鐵+商業(yè)+住宅”無(wú)縫銜接。

3、代建興起：華潤(rùn)置地代建潤(rùn)啟·和悅里項(xiàng)目，規(guī)劃4棟高層與11棟小高層，填補(bǔ)張士板塊剛需-剛改市場(chǎng)空白；萬(wàn)科代建世紀(jì)路南新成街東-1地塊，標(biāo)志著代建模式在沈陽(yáng)正式落地。

需求端：結(jié)構(gòu)性分化催生新消費(fèi)邏輯

市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)揭示需求端深刻變化：

1、面積段集中：50-120平方米戶型占比超70%，首置剛需與剛改家庭構(gòu)成主力客群。例如，鐵西區(qū)掛牌房源量達(dá)2791套，以旭輝·東昱城等項(xiàng)目為代表的小戶型產(chǎn)品去化周期縮短至8個(gè)月。

2、價(jià)格帶分層：120萬(wàn)元以下房源占成交總量65%，但120萬(wàn)元以上改善型需求穩(wěn)步釋放。蘇家屯區(qū)因河畔新城等項(xiàng)目帶動(dòng)，二手房均價(jià)環(huán)比上漲0.25%，成為新興價(jià)值板塊。

3、板塊競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)：渾南區(qū)憑借新市府板塊的高端項(xiàng)目（如郡源·盛京文華二期），與皇姑區(qū)首府新區(qū)的教育資源優(yōu)勢(shì)形成雙核驅(qū)動(dòng)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，金廊-五里河商圈甲級(jí)寫字樓空置率雖達(dá)33.5%，但零售物業(yè)首層租金仍維持在227元/平方米/月，凸顯商業(yè)地產(chǎn)韌性。

市場(chǎng)趨勢(shì)：三大維度重構(gòu)行業(yè)生態(tài)

1、土地價(jià)值重估：核心主城地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，中海、郡原等房企以市場(chǎng)化競(jìng)奪方式獲取土地，土地溢價(jià)率回升至15%。反觀新興板塊，如沈北新區(qū)蒲田路地塊，因去化預(yù)期不明朗，流拍率高達(dá)30%。

2、產(chǎn)品力決定話語(yǔ)權(quán)：頭部房企形成“產(chǎn)品力長(zhǎng)期主義”共識(shí)。中海地產(chǎn)推出“萬(wàn)方安和”高端產(chǎn)品系，華潤(rùn)置地堅(jiān)守“三好十二優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科通過(guò)“三好住宅”IP迭代，推動(dòng)行業(yè)從高周轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

3、存量市場(chǎng)機(jī)會(huì)凸顯：二手房市場(chǎng)均價(jià)達(dá)12036元/平方米，環(huán)比上漲0.05%。其中，保利達(dá)沈河?xùn)|等學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格同比上漲27.05%，顯示優(yōu)質(zhì)資源與產(chǎn)品力疊加的溢價(jià)效應(yīng)。

挑戰(zhàn)與機(jī)遇：穿越周期的關(guān)鍵變量

盡管市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但挑戰(zhàn)依然存在：

1、去化壓力：甲級(jí)寫字樓全年凈吸納量為-5,470平方米，小面積精品房源成去化主力，大面積租戶流失倒逼項(xiàng)目調(diào)整業(yè)態(tài)。

2、資金鏈考驗(yàn)：房企融資成本仍維持在6%-8%區(qū)間，代建代管等輕資產(chǎn)模式成為破局關(guān)鍵。

3、區(qū)域分化：渾南區(qū)、皇姑區(qū)因產(chǎn)業(yè)升級(jí)與教育資源集聚，房?jī)r(jià)抗跌性顯著強(qiáng)于蘇家屯區(qū)等外圍板塊。

2026年的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)博弈”。在政策托底、基建賦能與產(chǎn)品創(chuàng)新的三角驅(qū)動(dòng)下，行業(yè)將加速構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，唯有深度理解城市能級(jí)躍遷需求，在核心板塊打造“稀缺資源×頂級(jí)產(chǎn)品力”的標(biāo)桿項(xiàng)目，方能穿越周期，贏得“鉑金時(shí)代”的入場(chǎng)券。