刷到這篇先別急著劃走——2026年的中國樓市，真的和前幾年完全不一樣了。還記得王石幾年前說的“沒有現(xiàn)金流的規(guī)模是沙堡”嗎？現(xiàn)在回頭看，簡直是提前劇透。那些曾經(jīng)靠高杠桿狂飆的房企，要么躺平要么消失；以前被罵“慫”的穩(wěn)健派，反而成了幸存者。今天就聊聊，2026年起，中國房產(chǎn)到底要變啥？

前陣子陪朋友去銀行辦開發(fā)貸，那場面我至今印象深。朋友是某前30房企的財務總監(jiān)，遞上負債率65%的報表，結(jié)果銀行風控主管掃了一眼就推回來：“暫停盡調(diào)，回去等通知吧?！睌R5年前？這絕對是銀行搶著要的客戶——負債率才65%？太穩(wěn)了！現(xiàn)在呢？超過60%都算走鋼絲，銀行根本不陪賭。

再看2025年年報，那負債率低得像制造業(yè)財報——萬科壓到48.2%，華潤置地37.6%，招商蛇口45.9%。到2026年，活下來的房企平均負債率都不到50%，往國外房企30%的常態(tài)靠了。以前笑萬科“膽小”的激進派，現(xiàn)在名字大多在破產(chǎn)名單里；王石當年“現(xiàn)金為王”的話，成了幸存者的金科玉律。

2019年那會兒，地產(chǎn)圈全是豪言壯語。某頭部民企大佬能臉不紅心不跳說79.3%的負債率“健康又進取”。那時候邏輯簡單：誰膽子大、杠桿高、跑得快誰是爺。負債率80%叫“善用金融工具”，90%叫“搶占戰(zhàn)略高地”。銀行追著放貸，開發(fā)商拼命拿地，所有人都覺得擊鼓傳花能永遠玩下去。

直到恒大商票違約，爛尾樓停貸潮蔓延，幾萬億代價才讓大家醒過來——王石2021年喊的“高周轉(zhuǎn)必爆”，根本不是危言聳聽?，F(xiàn)在那個“借新還舊”的時代徹底斷氣了，活下來的要么是早就去杠桿的央企國企，要么是像王石那樣寧可被罵“慫”也要降價去庫存的人。這哪是商業(yè)策略勝利，分明是常識的復仇。

以前去售樓處，第一眼是亮瞎眼的水晶燈和夸張沙盤，銷售吹得天花亂墜：“旁邊有學校，后面有公園，出門就是地鐵?！爆F(xiàn)在呢？上海幾個熱銷盤連沙盤都沒了——怕誤導宣傳，直接拆了。取而代之的是一整墻硬核數(shù)據(jù)：混凝土強度報告、資金無挪用回執(zhí)、施工證，還有竣工倒計時牌。

銷售直接遞安全帽：“走，去看實體墻，自己量尺寸，自己看采光?！焙？谖骱０?022年試點現(xiàn)房，當時開發(fā)商罵娘說斷活路，結(jié)果兩年后去化率比全省平均高12%。現(xiàn)在雄安全域現(xiàn)房，信陽、合肥也跟進，老百姓寧愿多花點利息買看得見的，也不買紙上畫的餅。

2025年12月住建部會議明確，2026年要推進現(xiàn)房銷售制。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院研究員李宇嘉說，現(xiàn)房是新模式核心，不僅保交房，還能逼開發(fā)商做品質(zhì)。南京杭州的購房者更絕，手里拿著分貝儀、激光測距儀，測電梯噪音、量窗框高度，根本不聽銷售瞎吹“靜謐園林”。

房子終于剝?nèi)ソ鹑趯傩缘慕鹂|玉衣，開始“裸奔”了。好就是好，壞就是壞，任何瑕疵都藏不住。以前買“預期”，現(xiàn)在買“實在”；以前拿鑰匙開不了門，現(xiàn)在辦證就能交房。

蘇州工業(yè)園區(qū)邊上有個2019年的項目，當時為了利潤把層高壓到2.65米，公攤32%，樓棟擠得像蜂窩。五年前這叫“剛需上車盤”，得搖號搶；上個月掛牌價降27%，依然沒人要。因為標準變了，游戲規(guī)則徹底改寫。

2026年5月1日起，新住宅規(guī)范要落地了——層高不得低于3米（比以前高20厘米），四層以上必須裝電梯，分戶墻隔聲從45分貝到50分貝，樓板撞擊聲從75降到65分貝，電梯必須有手機信號，衛(wèi)生間還要留扶手。

現(xiàn)在誰還愿意把幾代人積蓄扔進“鴿子籠”？王石2016年就警告：人口老齡化來臨，住房不缺但“好房子”缺。當時沒人信，大家忙著炒房號；現(xiàn)在報應來了——不符合新標準的舊庫存，正在淪為時代棄子。

清華大學五道口不動產(chǎn)金融研究中心《中國不動產(chǎn)首席展望2026》說，“好房子”是行業(yè)轉(zhuǎn)型核心。那些層高不夠、隔音差、沒適老化設(shè)計的房子，不管降多少價都沒人要，因為不具備長期居住舒適性。

開發(fā)商終于懂了：老百姓不關(guān)心直升機停機坪，只關(guān)心凈水是不是直飲、地暖漏不漏、窗戶隔不隔音。符合新標準的房子，去化速度比普通房快20%，這種分化才剛剛開始。

站在2026年回望，這場陣痛是必須的。它燒掉了樓市虛火，燒掉了擊鼓傳花的幻想，也燒掉了劣質(zhì)產(chǎn)能。現(xiàn)在樓市沒了烈火烹油，但看到降低的負債率、封頂才賣的現(xiàn)房、購房者挑剔檢查的樣子，反而有種久違的踏實。王石的預言應驗了，這不是他一個人的勝利，是常識的回歸。只是明白這個道理，我們付出的學費，是不是太貴了？

參考資料：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《2025年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議紀要》；清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心《中國不動產(chǎn)首席展望2026》；廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院相關(guān)研究