問(wèn):如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力

在我國(guó)現(xiàn)行法律框架下，農(nóng)村房屋買賣遵循“房地一體”原則，房屋處分必然涉及相應(yīng)宅基地使用權(quán)的處置。宅基地兼具福利屬性與財(cái)產(chǎn)屬性，其使用權(quán)的取得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份緊密關(guān)聯(lián)。這一特點(diǎn)使得農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，尤其在對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外主體出售的情形中，成為司法實(shí)踐中需審慎處理的問(wèn)題。

一、相關(guān)法律依據(jù)

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條明確指出，在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外個(gè)人的，該房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。主要理由包括：其一，宅基地使用權(quán)具有身份專屬性。依據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，其分配與使用以集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份為前提，旨在保障農(nóng)村居民基本居住權(quán)益，向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓違背該制度設(shè)立初衷及相關(guān)法律規(guī)定。其二，此類轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)上違反了《土地管理法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于宅基地管理的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《民法典》第153條，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

二、農(nóng)村房屋買賣合同的主體類型辨析

司法實(shí)踐中，對(duì)合同效力的認(rèn)定需首先辨析買賣雙方的主體身份，主要分為以下三種情形：

（一）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣

此類合同一般認(rèn)定為有效。雙方具有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不涉及使用權(quán)向外流轉(zhuǎn)，未突破宅基地的福利保障性質(zhì)。即便交易導(dǎo)致買方形式上不符合“一戶一宅”要求，法院通常認(rèn)為該規(guī)定屬行政管理性規(guī)范，而非影響合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，故不因此否定合同效力。

（二）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣

對(duì)此類合同的效力，各地裁判存在一定分歧。認(rèn)定無(wú)效的觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓違反《土地管理法》第六十二條等相關(guān)規(guī)定。認(rèn)定有效的觀點(diǎn)則側(cè)重認(rèn)為，雙方均為農(nóng)村居民，交易未改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)與相關(guān)用途，未損害集體利益或公共利益，且系當(dāng)事人真實(shí)意思表示。

（三）城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間的買賣

此類合同的效力認(rèn)定最為嚴(yán)格，原則上應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。國(guó)家政策與法律精神對(duì)此保持明確禁止立場(chǎng)，以防止農(nóng)村土地資源流失、保障農(nóng)村居民基本居住權(quán)益與農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。認(rèn)定無(wú)效的主要理由包括：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及國(guó)家政策；宅基地使用權(quán)具有身份專屬性和福利屬性，城鎮(zhèn)居民不具備取得資格；損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益及社會(huì)公共利益。

三、合同無(wú)效的例外情形

基于尊重現(xiàn)狀、維護(hù)交易安全及誠(chéng)實(shí)信用原則，在符合特定條件時(shí)，司法實(shí)踐中亦存在認(rèn)定合同有效的例外情形，主要包括：

1. 買賣行為發(fā)生于國(guó)家明確禁止性規(guī)定（如1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》）出臺(tái)之前，且買受人已長(zhǎng)期占有使用房屋，取得相應(yīng)權(quán)屬證書，形成穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系的；

2. 買賣發(fā)生后，買受人已將戶口遷入房屋所在地，并依法取得相應(yīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的；

3. 買受人本人雖非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但其配偶、子女等核心家庭成員具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，可視為代表家庭購(gòu)買，認(rèn)定合同有效；

4. 房屋經(jīng)多次流轉(zhuǎn)，最終買受人具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)；

5. 房屋所占宅基地在買賣后因征收等原因已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，宅基地的集體所有制基礎(chǔ)已不復(fù)存在；

6. 在1999年《土地管理法》修訂前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人及華僑、港澳臺(tái)同胞等特定歷史政策允許的情形。

綜上，人民法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定，逐步形成了以“身份”為核心、以“禁止向外流轉(zhuǎn)”為原則的裁判思路。在堅(jiān)持原則上認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和非試點(diǎn)地區(qū)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村房屋合同無(wú)效的同時(shí)，通過(guò)例外規(guī)則的創(chuàng)設(shè)，妥善處理歷史遺留問(wèn)題，兼顧法律適用的統(tǒng)一性、個(gè)案處理的公正性以及社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定性。