茶會小區(qū)，還有17天就開始拍賣了，在它上架到法拍網(wǎng)以來，已有3308人次圍觀這套房子，還有167人，設(shè)置開拍提醒。

首次上架，一拍的茶會小區(qū)，是什么原因，會引來如此多人的圍觀，想必大家對它都有一定的了解，今天站在我的角度，來看看它為什么值得競拍。

房源信息：

茶會小區(qū)43#樓104單元，1層08附屬間，房屋面積69.63平米，附屬間面積7.7平米。房屋被法院查封，房子參考價(jià)：1005290元（住宅：905190元，附屬間：100100元，定向詢價(jià)），起拍價(jià)（保留價(jià)）：703703元，單價(jià)9526元/平米。（住宅：633633元，附屬間：70070元），保證金：10萬元，增價(jià)幅度：1000元。

2026年2月23日10時(shí)至2026年2月24日10時(shí)止（延時(shí)的除外）在福建省福州市馬尾區(qū)人民法院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上進(jìn)行第一次公開拍賣。目前房子還有人住宅里頭，若被執(zhí)行人未在拍賣成交裁定送達(dá)后一個(gè)月內(nèi)自動(dòng)騰退的，法院強(qiáng)制騰退（強(qiáng)制騰退時(shí)間以實(shí)際為準(zhǔn)，一般不超過三個(gè)月）。

茶會小區(qū)基本情況

茶會社區(qū)是一個(gè)1993-1996年左右交付的拆遷安置房，小區(qū)里頭共有20棟樓，982戶業(yè)主，全部是低層建筑，總高7樓，屬于典型的老舊小區(qū)。茶會社區(qū)總共樓棟有63棟樓，3668戶業(yè)主，部分商品房，多數(shù)拆遷安置房，屬于一個(gè)大型的老小區(qū)集合群。

茶會社區(qū)有點(diǎn)像是河南新村和小柳新村，以及2025年拆遷掉的環(huán)南新村，管尾街片區(qū)，還有之前的王莊南湖片區(qū)的老房子一樣，都比較密集，且使用年限相對老舊，它們都處在各個(gè)板塊當(dāng)中的中心地段。

目前，茶會社區(qū)在售的房源11套，二手房掛牌均價(jià)14278元/平米，37套房源出租，近三個(gè)月的時(shí)間里，成交房源不足10套。

對于一個(gè)超大型，且老舊小區(qū)的背景下，出售房源量這么低，似乎不符合當(dāng)下市場的邏輯，業(yè)主寧可把房子空置，看著市場價(jià)格下行，也不愿意把房子賣掉，這里頭一定有特殊的原因。

老房子不賣的原因，大概率只有一個(gè)：拆遷。

關(guān)于該法拍房與拆遷補(bǔ)償

對于這套茶會小區(qū)的法拍房和拆遷補(bǔ)償預(yù)估，是否值得大家去參與競拍，可以簡單分析。

茶會小區(qū)，這套房子的面積折算單價(jià)9526元/平米，與近期成交的價(jià)格對比。12月份，產(chǎn)權(quán)62.26平米，成交價(jià)格82.8萬，單價(jià)13299元/平米；90平米，成交價(jià)格105萬，單價(jià)11611元/平米。

起拍價(jià)格和歷史成交價(jià)格，單價(jià)相差2000-3000元/平米，一套70平米的房子，總價(jià)相差20萬左右，對于投資來說，似乎性價(jià)比還不夠，因?yàn)檫€要繳納一部分稅費(fèi)。

若是以底價(jià)拍到這套房子，我個(gè)人覺得還行，比購買正常二手房會便宜一些。

大家都在傳，茶會小區(qū)會拆遷，我也給大家一個(gè)近期拆遷的補(bǔ)償，做個(gè)簡單對比。

2025年，福州晉安區(qū)，火車站附近，環(huán)南新村拆遷補(bǔ)償：

區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為12864元/㎡，若選擇貨幣補(bǔ)償，綜合各類補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)后，實(shí)際補(bǔ)償金額預(yù)計(jì)可達(dá)1.8萬—1.9萬元/㎡。

綜合補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)有：

提前簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)：在第一簽約期限內(nèi)完成簽約并騰房，可享額外獎(jiǎng)勵(lì)；

貨幣獎(jiǎng)勵(lì)：選擇貨幣化安置可再獲一定比例補(bǔ)貼；

公攤補(bǔ)助：產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)按合法面積10%給予公攤補(bǔ)償，每戶最多不超過10㎡；

過渡安置費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按30元/㎡·月發(fā)放，直至安置房交付。

······等各項(xiàng)補(bǔ)助的累計(jì)，預(yù)計(jì)在1.8到1.9萬之間。而實(shí)際環(huán)南新村成交二手房的單價(jià)只有15000元左右，相當(dāng)于在市場價(jià)格之上，加了3000元/平米。

根據(jù)我的判斷，茶會小區(qū)的拆遷，加上各類補(bǔ)償，預(yù)計(jì)在1.4-1.5萬之間（僅作為參考）

大家對于這套9526元/平米的法拍房，有沒有個(gè)人看法？

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