2月2日晚，上海拋出一顆樓市重磅炸彈：

由官方牽頭收購(gòu)二手房，用于保障性租賃住房，首批試點(diǎn)覆蓋浦東、靜安、徐匯三大核心區(qū)。

有人說(shuō)，收購(gòu)二手房遠(yuǎn)比收新房麻煩，上海為什么非要自討苦吃？還有人說(shuō)這是救市大招，底部顯現(xiàn)，2026年樓市注定要變天？

咋回事？看看～

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樓市又刮起了“以舊換新”的風(fēng)

這次上海率先行動(dòng)，雖然三個(gè)試點(diǎn)都在上海，但各區(qū)方案不太一樣?？偨Y(jié)下來(lái)有這幾個(gè)特點(diǎn)：

1. 優(yōu)先收購(gòu)業(yè)主確實(shí)想置換的房子

浦東區(qū)提出，購(gòu)房款將參照“房票”形式進(jìn)行監(jiān)管，業(yè)主需將賣舊房的錢用于買新房，以推動(dòng)新房“去庫(kù)存”。

2. 收的主要是總價(jià)不高的“老破小”

浦東明確：優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、面積70㎡以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)、產(chǎn)權(quán)清晰的二手房。

3. 地段好的房子優(yōu)先收購(gòu)

靜安區(qū)強(qiáng)調(diào)，優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈、地鐵站周邊3公里范圍內(nèi)的房子。值得留意的是，這次試點(diǎn)的三個(gè)區(qū)，本來(lái)就是上海租房需求最旺盛的區(qū)域。

④收購(gòu)方是政府

具體操作是由各個(gè)區(qū)的公租房公司來(lái)收購(gòu)這些二手房。

其實(shí)，政府牽頭收購(gòu)二手房，并推動(dòng)業(yè)主置換新房的形式并不新奇，但大家更為關(guān)注的是，這次上海的試點(diǎn)成功，可能很快推動(dòng)全國(guó)，屆時(shí)市場(chǎng)是不是燃?xì)庑乱惠啙q勢(shì)？

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2026年樓市要變天？

“以舊換新”看起來(lái)不像是簡(jiǎn)單救市，更像官方釋放出了一個(gè)信號(hào)：

房地產(chǎn)最難的深跌期已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)正在從探底轉(zhuǎn)向企穩(wěn)。

要知道，這次上海收的不是新房，而是二手房——這操作起來(lái)其實(shí)更難。

其他城市救市，大多是政府收購(gòu)開(kāi)發(fā)商手上的新房，屬于“企業(yè)對(duì)企業(yè)”，談價(jià)格、打包收購(gòu)都比較高效，還能快速去庫(kù)存。

但上海這次面對(duì)的是成千上萬(wàn)的個(gè)人房東，每個(gè)人的心理價(jià)位、賣房急迫度都不一樣，有的人急著置換當(dāng)然愿意讓利，但有的人不急，就會(huì)死咬報(bào)價(jià)，根本沒(méi)法批量議價(jià)。

而且二手房情況復(fù)雜，樓層、裝修各不相同，想低價(jià)批量收購(gòu)，難上加難。

既然明知道這么難，為啥還非要做？

一個(gè)重要原因是：官方可能判斷，上海樓市的底部已經(jīng)出現(xiàn)了。

甚至對(duì)官方來(lái)說(shuō)，這筆買賣穩(wěn)賺不賠。底氣就來(lái)自：租售比。

目前上海不少市區(qū)二手房的租售比已經(jīng)在2.5%左右，地段好的老破小甚至能達(dá)到3%。

對(duì)比一下，現(xiàn)在1年期國(guó)債收益率才1.3%左右，10年期國(guó)債也就1.8%上下。

這么看來(lái)，官方收購(gòu)這些二手房，拿來(lái)做保租房，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的收益率，比買國(guó)債還高。

再加上一線城市可供開(kāi)發(fā)的新地塊越來(lái)越少，新建房子不僅周期長(zhǎng)，還可能增加庫(kù)存、沖擊市場(chǎng)。

回收舊房就不一樣了：不新增庫(kù)存、效率快，還能完成保租房任務(wù)，盤活存量房市場(chǎng)，帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，緩解財(cái)政壓力，簡(jiǎn)直是一舉多得。

而且，從收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)也能看出，上海的“算盤”不止于完成保租房指標(biāo)，更是為了激活整個(gè)二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。

比如浦東明確收的是“70㎡以下、2000年以前建成、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)”的房子——這類“老破小”占據(jù)了上海二手房市場(chǎng)70%以上的份額。

官方為老破小托底收購(gòu)，相當(dāng)于給房東一個(gè)“安全墊”，讓他們敢賣房、敢置換，從而帶動(dòng)改善型需求釋放。

不過(guò)也要給大家潑個(gè)冷水，企穩(wěn)不代表暴漲，這是兩個(gè)完全不同的概念。

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市場(chǎng)回暖真的來(lái)了

其實(shí)最近一線城市的成交數(shù)據(jù)，確實(shí)給出了一些積極信號(hào)：

全國(guó)樓市看北上廣深，而這四個(gè)城市，1月份集體交出了亮眼的成績(jī)單。

上海成交量重回2.2萬(wàn)套，同比上漲23%；

深圳，二手房錄得量連續(xù)3周上升；

北京1月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到15082套，創(chuàng)下近五年同期新高，連續(xù)兩個(gè)月突破1.5萬(wàn)套榮枯線，中介透露一月帶看量上升33%；

廣州1月全市二手住宅網(wǎng)簽8881套，成交量環(huán)比、同比均正增長(zhǎng)。

不僅是市場(chǎng)成交快速上升，掛牌量也明顯下降，上海掛牌量從11萬(wàn)降到8萬(wàn)，北京深圳等地很多業(yè)主都開(kāi)始惜售。

綜合這一切信號(hào)，我們可以明確判斷：樓市最難的時(shí)刻，真的過(guò)去了。

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接下來(lái)怎么辦？

租售比逐漸趨向合理、官方出手托底，這些都是實(shí)實(shí)在在的支撐。

但也要清醒的認(rèn)識(shí)到：企穩(wěn)不等于暴漲，深跌階段過(guò)去，不代表房?jī)r(jià)就會(huì)大幅反彈。

畢竟當(dāng)前的成交回暖，有明顯的階段性因素。

第一，每年春節(jié)前本來(lái)就是置換旺季，很多人趕在過(guò)年前定下房子，這也會(huì)帶動(dòng)成交量短期上升。

第二，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)重復(fù)去年的“小反彈后回調(diào)”，也還需要觀察。比如2025年924新政后，樓市也曾反彈過(guò)半年，當(dāng)時(shí)很多人以為見(jiàn)底了，結(jié)果后續(xù)又出現(xiàn)回調(diào)，狠狠打了一波臉。

所以未來(lái)幾個(gè)月即使成交繼續(xù)回升，也不能斷定市場(chǎng)就已經(jīng)徹底反轉(zhuǎn)，畢竟樓市復(fù)蘇需要更長(zhǎng)期的需求支撐。

最關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力——居民收入，并沒(méi)有明顯提高。

在收入預(yù)期不穩(wěn)的情況下，大多數(shù)人買房會(huì)更謹(jǐn)慎，投資投機(jī)需求很難像過(guò)去那樣卷土重來(lái)。

說(shuō)到底，未來(lái)樓市的大趨勢(shì)，很可能是一個(gè)“穩(wěn)”字：

急跌的可能性不大了，畢竟有租售比和官方托底撐著；但上漲的空間也有限，收入增長(zhǎng)放緩、需求釋放緩慢，房?jī)r(jià)就很難回到過(guò)去那種大漲模式。

所以，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使現(xiàn)在是一個(gè)可以考慮的窗口期，但也一定要選對(duì)房子——優(yōu)先考慮核心區(qū)域、有好學(xué)區(qū)、近地鐵的房子，不指望它暴漲，但至少能保值。