正榮地產(chǎn)子公司南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前處于破產(chǎn)預重整階段。

一、公司基本情況與項目背景

? 主體信息：南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2016年1月22日，注冊資本14.3億元，法定代表人為李寶銀，是正榮集團旗下專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。

? 核心項目：該公司是河西南正榮中心（城市綜合體）的開發(fā)主體。項目位于建鄴區(qū)江東南路與吳侯街交匯處，總建筑面積約30萬平方米，規(guī)劃包括：

? 住宅部分（A地塊）：案名“濱江紫闕”，已交付，是河西南代表性的改善豪宅，二手房掛牌均價約5萬元/㎡。

? 商業(yè)部分（B地塊）：規(guī)劃1棟200米超高層辦公樓、3棟酒店式公寓及約6萬平方米商業(yè)配套，公寓案名為“正榮中心天寓”。

? 歷史進程：項目于2018年開工，2021年5月封頂，原計劃2022年三季度開業(yè)。但自2021年末起，因正榮集團資金鏈斷裂，項目多次停工、復工。公寓部分于2024年4月交付（較原計劃延期21個月），而購物中心和超高層辦公樓至今未完工，處于“停擺”狀態(tài)。

二、司法預重整的核心進展

1. 啟動依據(jù)：2025年4月14日，江蘇省南京市中級人民法院作出(2025)蘇01破申20號決定書，決定對南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司啟動預重整。

2. 申請方：交通銀行股份有限公司江蘇省分行以該公司“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力”為由申請破產(chǎn)重整。

3. 管理人指定：2025年8月11日，法院指定北京金誠同達律師事務(wù)所擔任預重整管理人。

4. 預重整期限：預重整期為6個月，旨在通過協(xié)商引入戰(zhàn)略投資者、制定重整計劃，以挽救企業(yè)、避免直接破產(chǎn)清算。

5. 債權(quán)申報：債權(quán)人需在2025年6月30日前申報債權(quán)。

6. 投資人招募：2025年7月21日發(fā)布重整投資人招募公告，后延期至2025年9月20日，面向全國公開招募戰(zhàn)略投資者，以盤活資產(chǎn)。

三、風險狀況與關(guān)聯(lián)影響

1. 公司自身風險：

? 司法案件：企查查顯示，該公司存在209條司法案件，其中身份為被告的案件149條，案件金額6895.4萬元。

? 被執(zhí)行信息：已被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額5485.95萬元；近期新增股權(quán)凍結(jié)，涉及金額7.29億元。

? 經(jīng)營異常：涉及大量商品房預售合同、裝飾工程、建筑工程等合同糾紛。

2. 母公司正榮集團的系統(tǒng)性危機：

? 破產(chǎn)審查：2025年3月11日，中城國際（香港）投資管理有限公司向福建省福州市中級人民法院申請對正榮集團有限公司進行破產(chǎn)審查（案號(2025)閩01破申71號），標志著其債務(wù)風險進入司法處置階段。

? 實控人涉案：2025年1月20日，正榮地產(chǎn)公告證實，公司實際控制人、創(chuàng)始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪已被依法采取強制措施，截至2026年2月已“失聯(lián)”13個月。

? 財務(wù)惡化：正榮地產(chǎn)（06158.HK）2025年上半年營收46.45億元，同比暴跌81.16%；歸母凈虧損64.63億元；總負債844.85億元，凈資產(chǎn)-21.20億元，已資不抵債。

? 債務(wù)違約：境內(nèi)9只存續(xù)債券全部展期（存量47.14億元），境外13只中資離岸債（約29.572億美元）全部違約。

? 訴訟激增：2025年1-4月新增14宗金額1.5億元以上的執(zhí)行案件；7月新增4起重大被執(zhí)行案件，涉及金額合計32.22億元。截至2025年3月，正榮地產(chǎn)控股有限公司被執(zhí)行總金額超81億元。

四、項目現(xiàn)狀與地方應(yīng)對

? 工程現(xiàn)狀：商場主體結(jié)構(gòu)已完工，外立面初見雛形，但周邊環(huán)境雜草叢生；200米超高層辦公樓只建了一半，建筑框架裸露。

? 政府介入：建鄴區(qū)已成立專項工作專班，與華僑城歡樂濱江項目一同積極推進后續(xù)建設(shè)。

? 區(qū)域規(guī)劃：正榮中心是河西南四大商業(yè)綜合體之一（另三個為金地廣場、嘉華國際中心及未出讓的4號地塊），其復工對完善河西南商圈至關(guān)重要。

五、預重整與破產(chǎn)的區(qū)別

? 預重整：是破產(chǎn)重整前的司法程序，在法院受理破產(chǎn)申請前，由債權(quán)人、債務(wù)人、戰(zhàn)略投資者協(xié)商制定重整計劃草案，旨在提高重整效率、挽救企業(yè)價值。

? 正式破產(chǎn)：需法院裁定受理破產(chǎn)申請并宣告破產(chǎn)，目前南京正榮德信尚未進入此階段。

六、未來展望與關(guān)鍵節(jié)點

1. 重整成功的關(guān)鍵：取決于2025年9月20日前能否引入有實力的戰(zhàn)略投資者，并制定可行的重整計劃。

2. 可能路徑：

? 最佳情景：引入國資或優(yōu)質(zhì)房企接盤，完成商業(yè)和辦公樓續(xù)建，盤活資產(chǎn)。

? 中等情景：通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)剝離等方式實現(xiàn)債務(wù)重組，但過程漫長。

? 最差情景：預重整失敗，轉(zhuǎn)入破產(chǎn)清算，資產(chǎn)被拍賣償債。

3. 行業(yè)警示：正榮集團的危機是閩系房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式在行業(yè)調(diào)整期失敗的典型案例，其命運為中國房地產(chǎn)風險出清提供了深刻鏡鑒。

七、業(yè)主維權(quán)與法律建議

對于已購房的業(yè)主，法律專業(yè)人士建議：

1. 及時申報債權(quán)：在管理人規(guī)定的期限內(nèi)提交購房合同、付款憑證等材料。

2. 明確權(quán)利性質(zhì)：已支付全部或大部分房款的購房者，在破產(chǎn)程序中享有“超級優(yōu)先權(quán)”，房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)等債權(quán)。

3. 關(guān)注重整計劃：積極參與重整過程，要求將交房條款納入重整計劃。

4. 謹慎應(yīng)對貸款：若項目爛尾導致合同解除，剩余貸款應(yīng)由開發(fā)商償還，購房者無需繼續(xù)還貸（需通過法律程序確認）。

總結(jié)：南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正通過司法預重整尋求重生，其核心資產(chǎn)河西南正榮中心的命運與重整投資人的引入結(jié)果直接相關(guān)。盡管母公司正榮集團深陷債務(wù)危機、實控人涉案，但地方政府已介入?yún)f(xié)調(diào)，項目仍有一線生機。未來數(shù)月將是決定其能否“告別爛尾”的關(guān)鍵時期。