四川做涼菜生意的朋友發(fā)來消息，去年底他在當(dāng)?shù)匾?0萬總價(jià)一口氣拿下了4套步梯房，單套價(jià)格才13萬元，價(jià)格便宜是便宜，但這做法也著實(shí)讓我震驚。

現(xiàn)在市面上的老房子，高齡的破敗不堪，墻皮脫落、樓道松動、水電管道老化…哪怕是才20幾年房齡的老房子也沒有電梯，出行很不便利，以后轉(zhuǎn)手難…

所以對于他的這個做法，我一開始是不理解的，但后來我仔細(xì)算了幾筆賬后發(fā)現(xiàn)，這背后的邏輯遠(yuǎn)比表面看起來復(fù)雜。

這不是簡單的投機(jī)游戲，而是看準(zhǔn)了政策風(fēng)向和城市發(fā)展規(guī)律的提前布局。

.01

政策托底，國家下場“收房”

之前，住建部已經(jīng)明確定調(diào)，全面完成2000年底以前建成的老房子改造任務(wù)，這也就意味著，現(xiàn)在買這些老房子，就相當(dāng)于提前占了個位置，等著政策紅利落地。

我注意到一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：2025年全國有157個城市要老舊小區(qū)改造列入計(jì)劃，預(yù)計(jì)總投資大概3.7萬億。例如廣州計(jì)劃完成1800億元城市更新投資，到11月已改造1277個老舊小區(qū)，惠及301萬居民。這不是小打小鬧，是動真格的。

而且現(xiàn)在的改造，不再像以前那樣只是簡單刷個墻、補(bǔ)個路。近一半的項(xiàng)目都加了電梯、充電樁，有的還配套了養(yǎng)老托育設(shè)施，實(shí)實(shí)在在地提升了居住的方便程度，讓老房子住起來舒服多了。

我算了一筆賬：目前全國仍有超過16萬個老舊小區(qū)亟待改造，涉及居民約1.6億人。這么大的市場規(guī)模，意味著巨大的改造投入和資產(chǎn)價(jià)值重估空間。

這還不算，2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“鼓勵收購存量商品房用作保障房”，配套的1.5萬億元專項(xiàng)債里，有3000億元專門支持這項(xiàng)工作。

各地也跟進(jìn)，比如鄭州收了1300多套存量房做保障房，貴陽收了5000多套，長春收了近6800套——其中80%都是核心區(qū)老房。

這既幫助消化庫存，也提高了老房子的流動性和安全性，等于給了它一個更實(shí)在的“價(jià)值支撐”。

.02

誰會是這波機(jī)會的受益者？

除了老房主和投資者以外，還有三類人會成為這波利好的大贏家：

1. 有特殊需求的年輕人：新方案首次提出“包容性社區(qū)”概念，滿足多元化居住需求。比如南京鼓墅區(qū)一個老舊小區(qū)改造后，專門規(guī)劃了長租公寓，租金比周邊商業(yè)公寓低20%，吸引了大量年輕人入住，也大大降低了年輕人的租房成本。

2.做社區(qū)小生意的人：舊改方案中提出的“社區(qū)微經(jīng)濟(jì)激活計(jì)劃”，鼓勵發(fā)展“一刻鐘便民生活圈”。這也就意味著，改造后小區(qū)商業(yè)配套更完善，便民生活圈發(fā)展起來，社區(qū)小店生意明顯變好。

有數(shù)據(jù)顯示，有些完成舊改的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均增加了35%，年?duì)I業(yè)額提升了42.6%，那些提前布局老小區(qū)底商的小生意人正在享受這波紅利。

③老年人。老小區(qū)里老人的占比更高，改造方案要求項(xiàng)目需要達(dá)到適老化標(biāo)準(zhǔn)，而“適老化改造并非簡單安裝產(chǎn)品，需結(jié)合老人身高、行動路線、健康狀況定制方案，比如加裝電梯、無障礙通道等設(shè)施，這些改造讓老年人出行便利度大幅提升，對老齡化社會來說也是特別重要的。

.03

機(jī)會有，風(fēng)險(xiǎn)也不少

當(dāng)然，不是所有老房子都值得“搶”，這里頭也有風(fēng)險(xiǎn)：

第一，大額資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。這種投資通常要一次性買好幾套才能形成規(guī)模，像我那朋友能拿出50萬買4套，不是每個家庭都有這個能力。

第二，政策落實(shí)有變數(shù)：雖然政策方向定了，但具體執(zhí)行時，像資金到位、居民意見統(tǒng)一等等，都可能面臨諸多挑戰(zhàn)。比如一個小區(qū)需要80%的業(yè)主同意，才能順利啟動改造，如果同意率不足，改造就遙遙無期，這就影響了自己的投資預(yù)期。

第三，改造過程可能折騰：大規(guī)模改造工期不短，期間可能有噪音、灰塵，甚至偶爾停水停電，也會影響暫時居住，帶來生活上的不便。

.04

理性看待，老房改造的本質(zhì)

老房改造，不再是簡單的修修補(bǔ)補(bǔ)，它代表著城市發(fā)展思路變了：從拼命建新區(qū)，轉(zhuǎn)向優(yōu)化已有的老城區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，每投入100億改造資金，能帶動GDP增長約168億，創(chuàng)造約2.3萬個工作崗位。2025年，國家計(jì)劃完成3.9萬個老舊小區(qū)的改造，讓約3900萬人受益。

這不僅是筆經(jīng)濟(jì)賬，更是社會賬。它讓社區(qū)煥發(fā)新活力，改善居住環(huán)境，也增強(qiáng)了居民的歸屬感。

就像我那位四川朋友說的，他看中的不是房子現(xiàn)在的價(jià)格，而是25年后的價(jià)值。西紅柿等這些老房子都改造好了，會有年輕人愿意來租住，對他來說，這就是一份未來穩(wěn)定的收入來源。

說白了，老小區(qū)被瘋搶，背后是人們對于更宜居、更方便社區(qū)生活的期待，也是對這種生活場景的投資。畢竟真正的城市更新，不光是更新房子，更是更新生活的方式。