一分鐘算出房子底價，判斷距離觸底還有多遠？

給大家一個省流版：直接用當前房子實際月租金 × 275，就是合理房價下限；月租金 × 456，就是合理房價上限。

上一期我們講了判斷房價拐點的15個宏觀數(shù)據(jù)，能幫你看準買房大時機。但真要下手買房，還得從微觀判斷：某個小區(qū)、某套房子，跌到多少才算到底、才算合理？今天就分享兩個算房價的實用方法——天平法和投資法。

先講天平法。所謂天平法，就是把每月月供和每月租金放兩邊對比。如果房價一路下跌，跌到月供和租金差不多，剛需就會開始進場買房，需求一多，房價就有支撐，很難再大跌，這就是見底。

拿我住的小區(qū)舉例：這套房月租3700元。我經常想，如果房貸也差不多這個數(shù)，那還不如買房，畢竟買房最后能落下一套房，租房交完錢什么都剩不下。相信很多租房的朋友都有這種想法。

那我們算一算：如果月供也是3700元，總房價該是多少？

需要幾個數(shù)據(jù)：首付40%，杭州5年期商業(yè)貸款利率3.5%，30年等額本息。

算下來，總房價大約是137萬。

而這套房現(xiàn)在最新成交價是233萬，相差96萬，意味著還要再降約40%，月供才能和租金持平。

有人會問：房價真能跌這么多嗎？

答案是：會，而且不得不。

對絕大多數(shù)以居住為主的房子來說，用租金評估房價是最合理的，也是經典房價估值模型的基礎。租金反映的是真實居住需求、真實收入和消費能力。之前房價高高在上，是因為脫離了基本面，飄得太高，早晚要回歸。只有極少數(shù)例外，比如核心城市核心地段、上海陸家嘴豪宅、北京海淀學區(qū)房，這類房子有教育、醫(yī)療等附加價值，不能只用租金簡單衡量。

再講第二種：投資法。

名字叫投資法，就是用租金收益率反推合理房價。

公式很簡單：

年租金 ÷ 租金收益率 = 合理房價

年租金=月租金×12。

還是剛才那套房子：月租3700，年租金=3700×12=44400元。

關鍵是租金收益率怎么來？

用10年期國債收益率 + 風險利差。

10年期國債是公認的無風險利率基準，也是所有大類資產定價的參照物。當前10年期國債收益率大約是1.83%。

風險利差是什么？

房產比國債風險高（流動性差、有空置、有中介費），所以租金收益率應該比國債高一點，這部分多出來的就是風險利差。

我整理了紐約、東京、倫敦、巴黎、柏林、新加坡等城市十幾年的數(shù)據(jù)，風險利差普遍在0.8%~2.5%之間。

把數(shù)據(jù)湊齊：

? 10年期國債：1.83%

? 風險利差：0.8%~2.5%

? 對應合理租金收益率：2.63% ~ 4.33%

代入公式算這套房：

合理房價區(qū)間≈102萬 ~ 169萬。

對比現(xiàn)在233萬的價格，確實明顯偏高，按國際成熟市場標準，還有不小的下跌空間。

為了方便大家口算，我直接簡化成兩個系數(shù)：

? 合理房價下限 = 月租金 × 275

? 合理房價上限 = 月租金 × 456

最后補充一點：不同城市、不同地段，可以微調風險利差。

核心區(qū)、配套強、稀缺的房子，風險低，利差可以更小，算出的合理房價更高，更抗跌；

郊區(qū)、三四線、不確定性大的房子，風險高，利差要放大，合理房價更低，必須跌得更便宜才值得買。

投資之事，盈虧之地，興衰之道，不可不察也。