春節(jié)期間朋友聚餐，幾杯啤酒下肚，一談到買房全場就炸開了鍋。

有人說，“再等等，三年后還有低點?！?/p>

還有人反駁：“現(xiàn)在已經(jīng)是地板價，再不出手好戶型都搶光了。”

多空雙方誰也說服不了誰，但我腦子里一直回蕩著李嘉誠那句經(jīng)典的話——“房地產(chǎn)不是看價格，是看需求?！?/p>

你看這才是一個幾十年如一日炒樓的人，最懂市場的那種底層邏輯。

01.賣房的低姿態(tài)，從來沒見過這么“卑微”

還記得五年前售樓處的場景嗎，你要是那會去買房，排隊搖號，首付七成，驗資，即使如此高要求，售樓處依舊是人山人海，買房得靠搶著上車，

現(xiàn)在呢？

售樓部冷冷清清，門可羅雀，售樓員也閑得不行，在工位上不是玩手機、就是刷視頻，一天下來也接待不了幾個人。

你要是從門前過，他們巴不得你進去坐坐，水送到嘴邊，車接到家門，什么“送車位、送精裝、送家電”，全都安排上！

昨天我們一行人去看個樓盤，售樓小姐簡直把我們奉為上賓，又是倒茶又是遞水，還有售樓小妹說：“哥，現(xiàn)在來簽合同，我們補你契稅和物業(yè)費，還能返2萬紅包！”

這哪里是促銷，簡直就是跪求你成交！

但現(xiàn)實就是這樣，買房的底氣已經(jīng)不再牢牢抓在賣房人手里，全都轉(zhuǎn)到咱們買房人手上了。

02.房子，不再是穩(wěn)賺不賠的買賣了

以前，只要你有錢敢買房，買進去一段時間就能賺，哪怕買入城市最爛的房子，基本上也不擔(dān)心虧錢，

甚至不少人還悔恨不已：“早知道就應(yīng)該多買幾套！”

現(xiàn)在呢？很多買了的人后悔不已，想賣都賣不掉。

我老家堂哥的房子，就是2019年買的，當(dāng)時買來120多萬，自己另外裝修還花了18萬多，現(xiàn)在掛牌價60萬都賣不掉，

而且現(xiàn)在租房收益也不太行，租套好點的房子租金才五六千，但月供起碼兩萬多，怎么算都不劃算，

年輕人也不傻，這筆賬都會算，所以寧愿租房也不愿當(dāng)房奴。

03.李嘉誠的判斷，早就告訴我們答案了

自從前幾年，李嘉誠開啟賣賣賣模式后，他就沒少挨“罵”——

有人說他“不看好國內(nèi)樓市”；

也有人說他“低價抄地高價賣房…”

對此，他不做解釋，但也在用行動說話。

比如他一邊打7折開賣，另一邊又在抄底香港小戶型住宅。

這兩手操作，你說他看衰樓市吧，他還在買；你說他看好吧，他又不肯抬價搶跑。

其實他的邏輯早擺在明面上：只賺“看得見的確定性的錢”，不賭別人恐慌或瘋狂。

說白了，他看的從來不是價格，而是有沒有需求，有沒有人接盤。

04.三四線房子便宜？那是有原因的

有人說，現(xiàn)在的房子已經(jīng)很便宜了，是不是可以買了？

其實，如果你只看價格買房，那大概率要踩坑。

便宜的房子往往不是“被低估”，而是降價也沒人要。比如人口不斷流出、空置率高的地方，你買進去，想抽身就難了。

尤其是郊區(qū)大盤、超高層住宅，總價是很便宜，但這種房子周邊配套不足，比如學(xué)校、商超、地鐵、醫(yī)院……要啥沒啥，生活不便利，通勤還累人，租又租不掉，賣又賣不出去，這種最后都是“房產(chǎn)墳場”。

現(xiàn)在真正能穩(wěn)住的只有兩類：

一種是，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房，這種房子地段配套好，租出去立馬有人接手，掛牌立馬有買家接盤。

另一種，強二線教育資源扎堆的老學(xué)區(qū)房：永遠(yuǎn)不愁沒人接盤。

其他的，再便宜也勸你別碰。

05.小戶型，才是現(xiàn)在的“香餑餑”

別以為只有大房子才值錢，現(xiàn)在小戶型才是真正的硬通貨。

比如深圳一個朋友，前年花260萬買40㎡小戶型，如今出租容易，掛牌價更比當(dāng)初他買時溢價30%，這種房子不管市場好壞都有很強的流動性，根本不愁出租出售。

數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了這點，深圳統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：30-50㎡的小戶型漲了5%，120㎡以上的大戶型反倒跌了8%；

這說明啥？不是房價不漲，只有好東西才抗跌。不是房子沒人要，只有沒人要的房子才在甩賣。

06.別賭“全面反彈”，那是過去的幻覺

樓市的邏輯已經(jīng)變了，現(xiàn)在不是看誰跑得快，而是看誰跑得穩(wěn)。

別再幻想市場還能回歸2016年閉著眼買就賺的年代了，未來三年真正能保值增值的房子可能只有20%，

所以，要么買個地段好的小戶型慢慢住，要么拿著現(xiàn)金別輕易出手。

現(xiàn)在的問題不是買不買，而是你買的是“誰都想要”的房子，還是“誰都不想接”的燙手山芋？

這才是買房最大的分水嶺。

別一聽別人說房價跌了就沖進去，買之前想清楚：

你買的，到底是未來能住、能租、能賣的“好資產(chǎn)”？

還是眼下看著便宜、以后可能變成累贅的“死房子”

李嘉誠那句話說得透徹：“房地產(chǎn)是看需求，不是看價格?！?/p>

明白了這話，你就看懂了現(xiàn)在樓市的底層邏輯。不管市場怎么變，三年后你都不會虧。