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澳洲地方樓市反超首府城市，成增長主力

澳大利亞地方樓市已悄然反超各大首府城市，且兩者差距正在持續(xù)拉大。

根據(jù)Cotality 2 月地方市場報告顯示，截至 1 月的三個月內(nèi)，澳大利亞地方住宅價格漲幅超過首府城市市場，這標志著在購房壓力與新一輪移民潮的雙重影響下，購房者的置業(yè)意愿與支付能力正在重塑市場格局，增長動力出現(xiàn)決定性轉(zhuǎn)向。

全澳地方住宅價格本季度上漲3.2%，高于八大首府城市合計 2.1%的漲幅。

這與截至 10 月的上一季度情況完全逆轉(zhuǎn) —— 當時首府城市價格上漲 3.3%，地方樓市為 3%，顯示增長重心已從都會區(qū)轉(zhuǎn)向地方市場。

在全國主要地方 ** 重要城區(qū)（Significant Urban Areas）** 中，近五分之三的地區(qū)增速高于 10 月份，表明本輪上漲具有廣泛基礎(chǔ)。

Cotality澳大利亞研究主管Gerard Burg表示，數(shù)據(jù)凸顯出隨著購房者離開首府城市尋求高性價比房源，城市與地方市場的分化正在加劇。

“購房成本仍是影響購房者行為的核心因素。首府城市房價仍處于歷史高位附近，房源供應(yīng)緊張，許多家庭再次將目光投向澳大利亞地方地區(qū)，以追求更高性價比與宜居性。”

西澳大利亞州地方地區(qū)成為全州表現(xiàn)最強的區(qū)域，截至 1 月的三個月內(nèi)房價大漲6.1%，高于上一季度的 4.9%。

在西澳州內(nèi)，奧爾巴尼（Albany）、卡爾古利?博爾德（Kalgoorlie?Boulder）和巴瑟爾頓（Busselton）季度漲幅均達到7% 及以上，班伯里（Bunbury）和杰拉爾頓（Geraldton） 漲幅也超過本州已十分亮眼的平均水平。

與之相對，布魯姆（Broome）和黑德蘭港（Port Hedland）漲幅相對溫和，說明即便在資源型相關(guān)市場，內(nèi)部行情也存在差異。

全國表現(xiàn)最突出的單體市場是新南威爾士州地方城市沃加沃加（Wagga Wagga），本季度房價飆升8.1%。

這一內(nèi)陸城市漲幅遠超悉尼近期水平，也反映出具備就業(yè)、基建優(yōu)勢且房價相對親民的大型地方中心城市吸引力持續(xù)提升。

“從內(nèi)陸中心、沿海城鎮(zhèn)到礦業(yè)鄰近地區(qū)，大量地方市場增長動能都在增強?！盙erard Burg表示，本輪上漲范圍已遠不止傳統(tǒng)的濱海宜居熱門區(qū)域。

盡管全國整體呈現(xiàn)地方樓市走強態(tài)勢，但并非所有市場都能均等受益。

新南威爾士州與維多利亞州地方地區(qū)漲幅相對溫和，分別為2.5%和2.3%，兩州增速較 10 月份基本持平。

這兩個州也是唯一出現(xiàn)局部房價下跌的地區(qū)，包括鮑勒爾?米塔貢（Bowral?Mittagong）、沃南布爾（Warrnambool）和巴特曼斯灣（Batemans Bay）等區(qū)域在此期間房價小幅下跌。

Gerard Burg指出，部分表現(xiàn)較弱的區(qū)域銷售行情偏淡。

“新州這兩個市場銷售狀況相對疲軟，房源在售時長接近 70 天。這意味著當?shù)毓┬桕P(guān)系比大多數(shù)其他地方地區(qū)更為寬松?！?/p>

西澳大利亞州地方地區(qū)房產(chǎn)中位在售時長僅20 天，昆士蘭州地方地區(qū)為24 天，賣家平均降價幅度約3.3%。

奧爾巴尼（Albany）在售時長僅10 天，為全國最短；西澳與昆士蘭州共有十幾個重要城區(qū)（Significant Urban Areas）中位在售時長低于 20 天，凸顯有限房源競爭激烈。

Gerard Burg認為，快速去化與小幅議價現(xiàn)象，反映出人口與資金正重新流入地方地區(qū)。

“這反映出人口與資本新一輪回流至那些預算更寬裕、房源競爭激烈的地區(qū)。”

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近半數(shù)人靠這招讓“房貸”降息！月省$200，專家警告銀行“隱蔽伎倆”

面對持續(xù)走高的還款壓力，澳洲房主們正發(fā)掘出一種應(yīng)對加息的“秘密武器”，而這一策略正是各大銀行極力隱瞞的真相。

自澳洲儲備銀行（RBA）近期加息以來，房貸月供節(jié)節(jié)攀升，家庭預算備受考驗。Money.com.au 的最新調(diào)查顯示，在這種經(jīng)濟緊縮的背景下，許多借款人掌握了一個常被忽視的殺手锏：以“銷戶離場”作為談判籌碼。

調(diào)查數(shù)據(jù)令人咋舌：多達49%的抵押貸款持有人在原銀行保留團隊（Retention Team）開出更具吸引力的利率后，策略性地取消了轉(zhuǎn)貸計劃。這表明，近半數(shù)房主無需經(jīng)歷更換銀行的繁瑣流程和額外成本，僅靠施壓便能獲得實質(zhì)性的減負。

相比之下，只有23%的人在收到具有競爭力的反向報價后仍堅持選擇轉(zhuǎn)貸。此外，約28%的人表示未能獲得更好的利率，這進一步突顯了掌握談判技巧、開啟關(guān)鍵對話的重要性。

Money.com.au 房貸專家Debbie Hays表示，當借款人表現(xiàn)出明確的離去信號時，貸款機構(gòu)往往會給出更具競爭力的報價。她揭露稱，保留團隊通常擁有特定的定價權(quán)，會根據(jù)貸款規(guī)模和貸款價值比（LVR）提供“底線利率”。如果客戶立場足夠堅定，申請甚至可以上報給有權(quán)批準更大折扣的主管。

Hays分享了一個典型案例：一位擁有10年行齡的老客戶在獲得新機構(gòu)的低利率及現(xiàn)金返還優(yōu)惠后，原銀行最終選擇匹配對手的利率以留住客戶。她認為，在這種情況下留下來符合客戶利益，因為可以規(guī)避注銷費和政府規(guī)費等轉(zhuǎn)貸成本。

不過，Hays也提醒道，銀行通常只會匹配競爭對手的利率，很少會給出更低的報價。大型銀行的保留利率可能依然高于市場上二線貸款機構(gòu)的水平。隨著澳洲儲備銀行（RBA）多次加息的累積效應(yīng)顯現(xiàn)，低于5%的房貸利率已漸行漸遠，目前任何低于5.25%的利率都可被視為極具競爭力。

房貸經(jīng)紀人Nick Burgess證實了這種“留客協(xié)議”的巨大威力。他透露，曾有客戶試圖從 Bankwest轉(zhuǎn)出，結(jié)果保留團隊給出的利率比原利率低了0.35%。對于一筆89.2萬澳元的貸款，這每月能直接省下約200澳元。他直言，這類優(yōu)惠是銀行心照不宣的秘密，絕不會主動打廣告。

在尋求優(yōu)惠的過程中，借款人必須警惕銀行采用的一系列“隱蔽”戰(zhàn)術(shù)。一種常見的伎倆是提供固定利率方案而非匹配浮動利率，這通常帶有“附帶條件”，旨在通過鎖定客戶并限制額外還款額來保護銀行收入，一旦客戶想更換銀行，將面臨巨額違約金。

另一種狡猾的策略是“拖延戰(zhàn)術(shù)”。許多貸款機構(gòu)只有在檢測到真實的退出信號時（如收到正式注銷申請或轉(zhuǎn)貸程序進入結(jié)算階段），才會亮出底牌。這意味著房主往往需要先投入轉(zhuǎn)貸流程，銀行才會揭曉其最優(yōu)惠的價格。

此外，部分銀行會試圖推銷“內(nèi)部特別優(yōu)惠”、現(xiàn)金返還或建議切換產(chǎn)品類型，而非直接降息。還有些機構(gòu)會承諾在幾個月內(nèi)審查利率，以此推遲實質(zhì)性的降息。

值得注意的是，澳洲貸款機構(gòu)普遍缺乏主動性。調(diào)查顯示，62%的房主報告稱銀行從未主動提供過利率審查，僅有38%的人有過被主動調(diào)息的經(jīng)歷。

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田震再次掛牌悉尼豪宅，指導價$1550萬！10年前$1165萬購入

被譽為中國“輕搖滾女王”的田震，于近日將其位于悉尼頂級富人區(qū) Point Piper 的豪華公寓掛牌上市，市場指導價為1550萬澳元。

房產(chǎn)記錄顯示，這位歌壇巨星于2016年以1165萬澳元的價格，從大律師 John Gleeson及其妻子 Denise 手中購入了這套擁有三臥四衛(wèi)的奢華公寓。

憑借《執(zhí)著》和《干杯朋友》等金曲紅遍中國大江南北的田震，并非首次嘗試出售此房。據(jù)悉，該房產(chǎn)曾在2024年以1800萬澳元的指導價掛牌，隨后價格下調(diào)至1600萬澳元，但未能成交。

對于田震此次重新掛牌的決定，其代理人拒絕置評。據(jù)當?shù)叵⑷耸客嘎叮镎鸫饲耙蛟谥袊ぷ鞣泵?、身體疲勞，特意購入此房用于休養(yǎng)。

如今隨著她回歸中國樂壇演出，對這套悉尼房產(chǎn)的需求已明顯減少。

這處雙層豪華公寓內(nèi)部面積約406平方米，裝修極盡考究，不僅鋪設(shè)了拼花地板并擁有超高挑空，還配備了大理石廚房和鋪有豹紋地毯的主臥。大理石地板陽臺視野開闊，可將悉尼海港美景盡收眼底。

此外，大樓住戶還可享用極具奢華感的公共接待區(qū)，內(nèi)部裝潢包括歐洲橡木地板以及 Baccarat 水晶吊燈和壁燈。大樓內(nèi)還設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池等高端配套。

該房產(chǎn)由 Laing+Simmons Double Bay 的 Maggie Tang、Steven Zoellner，以及悉尼蘇富比國際地產(chǎn)的 Michael Pallier 共同負責銷售，目前正接受購買意向書。

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年薪$12萬也買不起！澳洲中產(chǎn)被擠出房市，入門房產(chǎn)占比暴跌至0.9%

澳洲建筑商正逐漸將重心轉(zhuǎn)向高價房產(chǎn)，興建數(shù)以千計的百萬豪宅。最新數(shù)據(jù)顯示，年收入低于120,000澳元的購房者正被擠出市場，在社區(qū)住房與高端住宅的夾縫中陷入困境。

畢馬威（KPMG）的分析揭示了市場的劇烈變化：在短短六年間，價值百萬澳元以上的新房占比已從6%暴增至四分之一以上。

僅在過去兩年中，起價2,000,000澳元的房產(chǎn)數(shù)量就翻了一番，從5224套增加到近10,600套。

與此同時，曾經(jīng)作為核心業(yè)務(wù)的中等價位住宅卻幾近消失。在2018-19年度，約21%的獲批住宅價值在50萬至60萬澳元之間，而到2024-25年度，這一比例已跌至不足1%。

目前，市場中占比最大的類別已上移至80萬至90萬澳元的房產(chǎn)。

畢馬威規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟總監(jiān) Terry Rawnsley 表示，受大流行時期的HomeBuilder計劃、全球供應(yīng)鏈中斷及低利率影響，統(tǒng)計局衡量的建筑成本在五年內(nèi)飆升了近40%，這是推高房價的主要因素。

Terry Rawnsley 指出，目前大量中等收入者處于尷尬境地：他們既不符合政府支持房的申請條件，也買不起高價房。

這種情況嚴重影響了想要組建家庭的年輕夫婦，因為市場上已難尋負擔得起的三居室，悉尼東區(qū)等地的家庭流失正是源于此。

目前，聯(lián)邦政府距離2029年中實現(xiàn)120萬套新房的目標仍有至少80,000套的缺口。

盡管新州和維州已嘗試通過改革規(guī)劃限制來增加靠近就業(yè)中心的住房供應(yīng)，但 Terry Rawnsley 認為，政策重點應(yīng)轉(zhuǎn)向年收入在5萬至12萬澳元之間的“夾心層”群體，否則住房短缺壓力將持續(xù)加劇。

針對這一現(xiàn)狀，住房部長 Clare O’Neil 的發(fā)言人承認住房可行性是一大挑戰(zhàn)，但強調(diào)建筑業(yè)通脹已顯著放緩。

他表示，政府正通過系統(tǒng)改革穩(wěn)步推進住房建設(shè)，以尋求長期提高可負擔性的最佳途徑。

財長Jim Chalmers透露，5月預算案將側(cè)重于稅務(wù)政策變化，重點關(guān)注“跨代公平”。

目前，政府正考慮調(diào)整50%的資本利得稅（CGT）減免政策，該政策的受益者絕大多數(shù)為65歲以上的群體。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)對這一潛在變動感到擔憂。澳洲城市發(fā)展研究所（UDIA）全澳主席 Oscar Stanley 警告稱，調(diào)整資本利得稅減免比例或限制其適用范圍，都會降低投資者的積極性，進而對住房供應(yīng)、租金價格以及普通投資者產(chǎn)生負面連鎖反應(yīng)。

統(tǒng)計局上周發(fā)布的數(shù)據(jù)進一步佐證了供應(yīng)側(cè)的壓力：在2025年投資者獲得的新抵押貸款中，高達83%的資金用于購買二手房。

在新州和維州，這一比例分別達到了86%和77%，顯示出投資者對新建房屋的興趣依然乏力。

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