編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在地產(chǎn)四大央企中，保利發(fā)展應(yīng)該是比較具有“方向感”的企業(yè)之一，從“進(jìn)三爭(zhēng)一”到“重塑一個(gè)保利”，陸續(xù)設(shè)置了各個(gè)階段的目標(biāo)，并為之不斷調(diào)整自身發(fā)展策略。

當(dāng)年，保利很快就實(shí)現(xiàn)了“進(jìn)三爭(zhēng)一”，并斬獲“三冠王”成就，在這層身份光環(huán)加持下，“重塑一個(gè)保利”并非不可能。只是，所有人都清楚這不是一件輕而易舉的事情。

一方面，相比于“進(jìn)三爭(zhēng)一”這種有明確業(yè)績(jī)導(dǎo)向的目標(biāo)，“重塑一個(gè)保利”顯得更挑戰(zhàn)；另一方面，銷冠光環(huán)之下，保利也背負(fù)著不容忽視的前行壓力。

這種壓力同樣也是保利前進(jìn)的動(dòng)力，倒逼其加速尋求改變。

2026年剛開年，保利又進(jìn)行了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將“運(yùn)營(yíng)管理中心”和“產(chǎn)品管理中心”合并調(diào)整為“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心”，為“重塑一個(gè)保利”戰(zhàn)略落地按下了加速鍵。

新年第一變

保利每次在定下一個(gè)新目標(biāo)前，都會(huì)提前出現(xiàn)征兆，即集團(tuán)內(nèi)部調(diào)整。

近五年，保利一共進(jìn)行三次總部組織架構(gòu)調(diào)整，第一次是在2021年底，總部新增了產(chǎn)業(yè)管理中心、風(fēng)險(xiǎn)管理中心兩大職能中心，并將原來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心。

此次調(diào)整后不久，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平就提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。

保利第二次對(duì)總部組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整是在2024年11月，運(yùn)營(yíng)管理中心回歸取代了地產(chǎn)管理中心，同時(shí)將產(chǎn)業(yè)管理中心、數(shù)據(jù)共享中心并入運(yùn)營(yíng)管理中心。這一次，劉平提出要“重塑一個(gè)保利”。

最近一次調(diào)整是在2026年1月12日，保利發(fā)布公告稱，啟動(dòng)新一輪組織架構(gòu)優(yōu)化，將“運(yùn)營(yíng)管理中心”和“產(chǎn)品管理中心”合并調(diào)整為“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心”，并由四川公司總經(jīng)理嚴(yán)吉潔與粵中公司副總經(jīng)理劉遠(yuǎn)擔(dān)任該部門事業(yè)部負(fù)責(zé)人。

回顧近五年三次組織架構(gòu)調(diào)整之后不難發(fā)現(xiàn)，保利一直都在向高效集約方向推進(jìn)，總部職能部門數(shù)量已經(jīng)從2021年的13個(gè)精簡(jiǎn)至如今的10個(gè)。

與此同時(shí)，公司總部也打破了過(guò)往按專業(yè)分工管理的做法，業(yè)務(wù)中心開始按照不同產(chǎn)品線特點(diǎn)設(shè)置多專業(yè)協(xié)同的事業(yè)部。比如新成立的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，設(shè)置專門管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)鏈等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

據(jù)保利內(nèi)部人士透露，集團(tuán)最新一次調(diào)整就是要“精簡(jiǎn)”，讓一線需求能夠快速傳到總部，不用層層審批。

而且，調(diào)整不僅僅是針對(duì)總部層面，在子公司層面亦設(shè)立項(xiàng)目管理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等綜合性管理職能部門，將管理資源傾注到一線項(xiàng)目上，推動(dòng)資源精準(zhǔn)下沉。同時(shí)整合屬地資源，將江蘇、福建區(qū)域的平臺(tái)合并，成立了新的江蘇公司、福建公司。

觀點(diǎn)新媒體了解到，隨著這些年的合并，保利旗下保持著23個(gè)區(qū)域公司（包括海外公司）架構(gòu)。同時(shí)，伴隨著最新一次戰(zhàn)略調(diào)整，公司開年迎來(lái)了一場(chǎng)人事變動(dòng)。

在集團(tuán)總部層面，保利“外派”了許多管理層到一線歷練，比如運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理陸亮調(diào)任至江蘇公司擔(dān)任副總經(jīng)理；運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理王英男調(diào)任保利物業(yè)總經(jīng)理；運(yùn)營(yíng)管理中心戰(zhàn)略采購(gòu)部負(fù)責(zé)人楊秀鵬調(diào)任上海公司擔(dān)任專業(yè)條線負(fù)責(zé)人。

此外，管培生出身的陳賢錦亦準(zhǔn)備從財(cái)務(wù)金融中心副總經(jīng)理崗位調(diào)動(dòng)到相關(guān)公司出任總經(jīng)理。

區(qū)域公司層面，保利則進(jìn)行了一輪人事大換防，涉及保利灣區(qū)、保利華南、保利廣東、福建公司、江西公司、四川公司等多個(gè)區(qū)域。

變動(dòng)最大的區(qū)域當(dāng)屬保利灣區(qū)，不僅迎來(lái)了新董事長(zhǎng)，還得到三位新任副總經(jīng)理“馳援”：原江蘇公司副總經(jīng)理王南南、原保利華南總經(jīng)理陳小明、原產(chǎn)品研發(fā)中心副總經(jīng)理李媛媛。

在本輪調(diào)整中，保利以價(jià)值貢獻(xiàn)論英雄，提拔了部分業(yè)績(jī)突出的高管。比如王偉，去年帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)51億銷售額，位列當(dāng)?shù)氐谝魂嚑I(yíng)；比如劉實(shí)，去年位于廣州的保利玥璽灣拿下2025單盤銷冠；比如保利華南副總經(jīng)理文靈，參與管理的佛山市場(chǎng)2025年銷售額高達(dá)127.4億元，此番調(diào)任至保利旗下子公司國(guó)貿(mào)錦漢展覽有限公司擔(dān)任總經(jīng)理。

從官方給出的口徑來(lái)看，保利這一輪組織調(diào)整與大規(guī)模人事?lián)Q防是公司常態(tài)化的管理動(dòng)作，是基于行業(yè)趨勢(shì)與企業(yè)戰(zhàn)略的常態(tài)化、動(dòng)態(tài)化適配。

仍然在高處

2025年，保利發(fā)展又一次奪得了“銷冠”。

2023-2025年，該公司分別以4222.35億、3230.27億、2530.3億全口徑銷售額，連續(xù)三年登頂榜首，成為“三冠王”。但受行業(yè)整體調(diào)整影響，近三年銷售額也不斷減少。

2023-2025年，保利發(fā)展全口徑銷售金額分別錄得同比降幅7.67%、23.5%、21.67%；同期簽約面積分別為2386.12萬(wàn)平方米、1796.61萬(wàn)平方米、1235.34萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)同比降幅為13.17%、24.71%、31.24%。

值得注意的是，保利這些年銷售金額降幅比簽約面積的要低一些，說(shuō)明銷售均價(jià)得到一定程度的改善。

據(jù)簡(jiǎn)單計(jì)算，銷售均價(jià)已從2021年16049元/平方米升至2025年20483元/平方米。

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保利在公眾平臺(tái)曾回復(fù)投資者表示：2025年銷售均價(jià)上漲主要來(lái)自項(xiàng)目所在區(qū)域及產(chǎn)品定位的結(jié)構(gòu)性差異。

自從在2023年率先提出“行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代”之后，保利便開始對(duì)旗下產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，主推“天悅?cè)撕汀钡雀纳菩图案叨水a(chǎn)品系。

據(jù)悉，2023年以來(lái)，公司新獲取項(xiàng)目中有超過(guò)七成被打造為“天悅?cè)撕汀毕盗挟a(chǎn)品，比如保利天奕、天府瑧悅、和著薇棠軒等項(xiàng)目。

2025年內(nèi)，保利銷售表現(xiàn)突出的項(xiàng)目多為高端系列產(chǎn)品。比如廣州天河原絹麻廠地塊項(xiàng)目保利天曜5月1日開放示范區(qū)，前三天到訪量超2000組，刷新去年市中心豪宅來(lái)訪新紀(jì)錄。5月17日正式開盤時(shí)，創(chuàng)下兩天賣出210套房源、銷售金額33億的成交紀(jì)錄。

同在廣州的保利玥璽灣，于11月7日首開，并以單日銷售106億、成交236套的業(yè)績(jī)，成為“開盤破百億”的現(xiàn)象級(jí)樓盤，成交均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)突破30萬(wàn)元/平方米。

6月27日，上海保利天奕首開推出231套房源，均價(jià)約8.03萬(wàn)/平方米。現(xiàn)場(chǎng)銷售反饋，開盤當(dāng)天不到三小時(shí)房源全部售罄。之后四個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)四開四捷。

得益于上述項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)，保利年內(nèi)在廣州、上海等地的銷售額均排在了前列。

在投資端，各大房企均呈現(xiàn)出審慎特征，更傾向于聚焦那些經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期市場(chǎng)驗(yàn)證的成熟區(qū)域。具體到城市層面，則是北上廣深以及杭州、重慶等高能級(jí)城市的核心地段。

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根據(jù)公開信息測(cè)算，保利2025年拿地總價(jià)約為791億元，權(quán)益金額697.5億元，同比增加約15.9%；拿地?cái)?shù)量從上年的37宗升至52宗，新增計(jì)容面積達(dá)457.2萬(wàn)平方米，同比增加39.2%；拿地金額權(quán)益比約為88%，連續(xù)三年超過(guò)80%。

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據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年保利在25個(gè)城市拿了52宗地，按城市能級(jí)劃分，一線城市拿地金額占比達(dá)到44.9%，新一線城市占比35.5%，二線城市占比13.4%，合計(jì)占比達(dá)93.8%。

從具體城市來(lái)看，保利在上海的投資金額最高，年內(nèi)共斥資146.84億新增9個(gè)項(xiàng)目，單單在6月份就分別以35億、31.4億拿下楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?4街坊地塊、閔行區(qū)都莊路西側(cè)地塊。北京、廣州拿地?cái)?shù)量持平，花費(fèi)資金分別為88.88億、77.35億。

一線城市之外，保利選擇重倉(cāng)杭州、佛山、西安等新一線城市，投入資金分別為87.87億、51.38億、50.58億。

值得注意的是，由于與保利置業(yè)的“約定”，保利這些年并沒有拓展深圳市場(chǎng)，公司在深圳區(qū)域僅有保利青谷一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目是保利在深圳開發(fā)的首個(gè)地鐵上蓋山海綜合體大盤，建筑面積約21.6萬(wàn)平方米，原為葵涌沙頭片區(qū)舊改項(xiàng)目，保利華南于2020年7月與保利資本、深圳裕和集團(tuán)達(dá)成三方合作，成為項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)主體，并持有項(xiàng)目40%權(quán)益。

拿地質(zhì)量的提升在一定程度上幫助保利推進(jìn)去庫(kù)存的任務(wù)，2022年開始便提出著重銷售去化存量項(xiàng)目，目前已取得較大進(jìn)展。

截止到2025年上半年，保利2021年之前獲取的存量項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售394萬(wàn)平方米，銷售金額達(dá)514億元，占總銷售額比例約35%；同時(shí)實(shí)現(xiàn)2022年之后獲取的存量項(xiàng)目銷售金額937億元，較2023年全年提5個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去4年，已累計(jì)完成存量去化1.35萬(wàn)億元。

除常規(guī)銷售去化途徑之外，保利推進(jìn)去庫(kù)存的一個(gè)重要方式是“調(diào)轉(zhuǎn)換退”。截至2025上半年，保利完成“調(diào)轉(zhuǎn)換退”的土地已超320萬(wàn)平方米。

銷冠望春風(fēng)

自2018年9月起，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展，并提出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”的概念。

當(dāng)時(shí)總經(jīng)理劉平對(duì)這一概念做了具體詮釋，稱要以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，立體延展出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”：縱向以產(chǎn)業(yè)鏈為延伸，打通投資、設(shè)計(jì)、施工、代理、銷售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，在住宅、寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、體育場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園、主題公園等場(chǎng)所內(nèi)，提供居住、商務(wù)、文化、娛樂(lè)、康養(yǎng)、教育等綜合服務(wù)。

相較于官方介紹，外界的解讀過(guò)于簡(jiǎn)單：去地產(chǎn)化與多元化發(fā)展。

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從數(shù)據(jù)來(lái)看，保利這些年多元化業(yè)務(wù)發(fā)展已有成效，除房地產(chǎn)外的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2018年的112.51億元升至2024年的229.45億元，規(guī)模已翻倍，占公司總營(yíng)業(yè)收入的比例亦從5.78%漲至7.36%。

2025上半年，保利發(fā)展房地產(chǎn)外主營(yíng)收入約114.17億元，同比增長(zhǎng)3.46%，占總營(yíng)收比例已達(dá)到9.77%，接近10%。

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2021-2024年及2025上半年，保利分別錄得總營(yíng)收同比增速為17.2%、-1.4%、23.4%、-10.1%及-16.1%。可以看出，營(yíng)收規(guī)模從2024年起出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整。

與此同時(shí)，自2021年開始，歸母凈利潤(rùn)開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，各報(bào)告期錄得同比降幅分別為5.39%、33.10%、34.13%、58.56%、63.47%，已連續(xù)四年半處于利潤(rùn)減少狀態(tài)。

盈利下行的原因和行業(yè)大環(huán)境有關(guān)，所幸的是，保利2025上半年毛利率水平為14.6%，并未進(jìn)一步下降，而是略高于上年全年水平。

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與毛利率一樣，保利凈利率在2025上半年出現(xiàn)了一定幅度的反彈，達(dá)到了5.62%。

針對(duì)這一情況，保利早已想好破局之法，便是“向外求”，加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展多元化，這也是公司董事長(zhǎng)劉平在2025年初提出要“重塑一個(gè)保利”的根本原因。

劉平彼時(shí)表示：“未來(lái)2-3年，保利發(fā)展將以重塑一個(gè)新的保利發(fā)展為目標(biāo)，做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，形成3大主業(yè)齊頭并進(jìn)的業(yè)務(wù)格局，持續(xù)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)。”

今年初，保利發(fā)展進(jìn)行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將“運(yùn)營(yíng)管理中心”和“產(chǎn)品管理中心”合并調(diào)整為“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心”的舉措，正是“重塑一個(gè)保利”的又一次落子。

就目前而言，保利三大主業(yè)之間的發(fā)展尚未同步，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模高于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)，多元增長(zhǎng)曲線還需加速。

但從今年動(dòng)作來(lái)看，保利已有意識(shí)地往地產(chǎn)開發(fā)之外的業(yè)務(wù)加大傾注資源，打破三大主業(yè)非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

1月5日，保利和潤(rùn)旗下“保利高屋行”在上海第一家門店正式開業(yè)，聚焦于2000萬(wàn)元以上總價(jià)的二手豪宅生意，并計(jì)劃年內(nèi)新開7-8家店。

據(jù)了解，保利和潤(rùn)是保利旗下全資子公司，定位為“數(shù)智驅(qū)動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)商”，聚焦不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)，涵蓋新房代理、數(shù)字營(yíng)銷、渠道分銷及存量經(jīng)紀(jì)（二手房）等領(lǐng)域。

“保利高屋行”則是2025年設(shè)立的專攻二手房豪宅品牌，目前已布局廣州、上海、杭州等12個(gè)城市，下一階段將持續(xù)深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、西南片區(qū)等區(qū)域。

除了存量二手房市場(chǎng)，保利在商業(yè)賽道也作出了突破。

去年，保利商旅推出全新“時(shí)光系”商業(yè)產(chǎn)品線，包括時(shí)光里、時(shí)光匯、X時(shí)光三大產(chǎn)品。

6月，保利商旅與知識(shí)城商發(fā)達(dá)成合作，一同將位于廣州黃埔區(qū)的香雪時(shí)光項(xiàng)目打造成廣州首個(gè)POD（“Park Oriented Development”）概念購(gòu)物中心，即以公園生活為導(dǎo)向的城市開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)自然與商業(yè)的融合。

該項(xiàng)目是保利商旅在黃埔區(qū)的第三個(gè)“時(shí)光系”產(chǎn)品，稍早前已在魚珠片區(qū)、東南片區(qū)分別運(yùn)營(yíng)“魚珠時(shí)光”與“西區(qū)時(shí)光99”。

今年1月27日，保利宣布將以廣州保利中心與佛山保利水城兩大項(xiàng)目作為首發(fā)陣容，啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)發(fā)行工作。

對(duì)保利而言，此次申報(bào)不僅能夠推動(dòng)存量資產(chǎn)證券化、盤活資金沉淀，還可以優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升整體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率與現(xiàn)金流健康度。

若成功發(fā)行，保利有望構(gòu)建起“投融管退”的完整資本閉環(huán)，為“一主兩翼”中的兩翼業(yè)務(wù)注入新動(dòng)力。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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