近期，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）項目已正式提交申報，并獲中國證監(jiān)會及交易所受理，標志著我國REITs市場資產(chǎn)類型正式拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領域。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs，是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs盤活并拓寬權益融資渠道的內(nèi)在需求。在相關政策推動下，目前REITs多層次市場正在加速成型，供給端已形成基礎設施REITs、機構間REITs、商業(yè)不動產(chǎn)REITs等多元產(chǎn)品體系。

東源投資首席分析師劉祥東表示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目申報落地，標志著我國REITs市場實現(xiàn)了從基礎設施領域向商業(yè)不動產(chǎn)領域的關鍵擴容，是落實“盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資”政策思路的重要舉措。通過將購物中心、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)證券化，既可為企業(yè)提供新的權益型融資渠道，又能引導社會資本參與實體經(jīng)濟，從而優(yōu)化資源配置。

具體來看，首批申報的10單商業(yè)不動產(chǎn)REITs有9單登陸上交所、1單登陸深交所，包括保利發(fā)展、錦江國際集團、上海地產(chǎn)、陸家嘴集團、凱德、唯品會、砂之船、銀泰百貨等項目，參與主體匯聚了央企、地方國有龍頭企業(yè)、優(yōu)質民營企業(yè)、外資企業(yè)等。項目底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等業(yè)態(tài)，均位于上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市的核心區(qū)域。

從募資規(guī)模來看，首批申報的10單商業(yè)不動產(chǎn)REITs合計擬募資377億元。其中，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬募資74.7億元，國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬募資40.02億元。

從財務顧問機構來看，首批申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs的合作機構包括中信證券、國泰海通、華泰聯(lián)合、中金公司、申萬宏源承銷保薦，均為頭部券商。

“與基礎設施REITs相比，商業(yè)不動產(chǎn)REITs具有更加市場化的租金收益和資產(chǎn)增值邏輯，其現(xiàn)金流受經(jīng)濟周期、消費趨勢、區(qū)域競爭等因素的影響更為直接，對管理人的資產(chǎn)運營能力和市場判斷力提出更高要求，投資者需關注資產(chǎn)區(qū)位質量、租戶結構穩(wěn)定性及租賃合同期限等核心風險指標?！眲⑾闁|說。

去年年底，證監(jiān)會發(fā)布《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展有關工作的通知》，同時出臺《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》。滬深交易所同步修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務規(guī)則，護航REITs市場高質量發(fā)展。前不久，證監(jiān)會在2026年系統(tǒng)工作會議上再次強調，要“抓好商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點平穩(wěn)落地”。

證監(jiān)會表示，要深刻認識發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)REITs的重要意義。推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展，是通過市場化機制支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。（經(jīng)濟日報記者 趙東宇）