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案情簡介

2018年11月7日，山東某文化科技發(fā)展有限公司(以下簡稱某文化公司)與叢某簽訂商業(yè)租賃合同并約定了租期、租金金額、支付日期等事項。后叢某在逾期超30日未支付租金的情況下，于2022年5月31日自行搬離案涉房屋，并委托蔣某將鑰匙于當(dāng)日交付給某文化公司工作人員劉某。某文化公司于2022年10月，以叢某違約為由訴至法院，要求解除租賃合同，并要求叢某支付至合同解除之日的租金。

法院審理

法院審理認(rèn)為，雙方簽訂租賃合同合法有效，均應(yīng)依約履行。現(xiàn)叢某主張其向某文化公司發(fā)函并實際搬離的時間為合同解除時間，但叢某作為違約方，不享有單方解除合同的權(quán)利；在其實際搬離案涉房屋、雙方租賃合同陷入合同僵局后，其也未按法律規(guī)定以訴訟方式要求解除合同；故對其主張，法院不予采納。某文化公司作為守約方，享有合同解除權(quán)，該解除權(quán)自通知到達(dá)叢某之日生效，故雙方合同應(yīng)于2022年11月8日解除。

對于叢某實際搬離之前的租金，叢某理應(yīng)支付。對于其實際搬離次日至法院認(rèn)定合同解除之日，即合同僵局期間產(chǎn)生的租金，一方面系叢某違約且未及時提起訴訟要求解除合同導(dǎo)致，叢某對此負(fù)有責(zé)任。但另一方面，某文化公司系受委托管理運營案涉房屋，有條件也有義務(wù)查實房屋具體使用情況，能夠且應(yīng)當(dāng)對自身權(quán)益進(jìn)行妥善維護減少損失。但其在收到鑰匙后并未及時查看房屋情況，也未積極主張解除權(quán)以防止損失范圍擴大，故某文化公司亦應(yīng)對合同僵局中損失擴大部分承擔(dān)責(zé)任。綜合考慮雙方過錯、房屋位置等具體情況，法院酌定該期間產(chǎn)生的租金由雙方各承擔(dān)一半較為合理，故叢某尚欠83357.61元租金應(yīng)當(dāng)支付。

法官說法

房屋租賃合同多為長期性、繼續(xù)性合同，雙方特別是承租人在簽訂合同時往往對風(fēng)險的預(yù)料和應(yīng)對存在不足，履行期間極易出現(xiàn)雙方難以預(yù)料的變化，導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行。而承租人作為違約方此時并不享有法定或約定的合同解除權(quán)，享有解除權(quán)的出租人又不存在解除的利益及意愿，由此產(chǎn)生合同僵局。

因此，促使出租人積極主張解除權(quán)才是合同僵局破解的方法。即適用減損規(guī)則：在承租人遲延或拒絕履行繳納租金義務(wù)時，出租人享有要求承租人支付房租權(quán)利的同時負(fù)有減少損失擴大的責(zé)任，否則對于不正當(dāng)擴大的損失部分無權(quán)主張。如此可敦促出租人須盡快訴訟以控制損失范圍的擴大，從而根本上破解合同僵局。

對于減損規(guī)則的具體適用，可通過考量出租方是否存在能夠及時收回房屋而未采取措施、對房屋具有管理義務(wù)而怠于履行，或其他有合理安排以替代交易的可能而未施行之情況，結(jié)合租賃房屋位置、另行出租難易程度、房屋收回難易程度、房屋破壞程度等對雙方負(fù)擔(dān)責(zé)任比例予以調(diào)整。

來源： 山東高法

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