年后的天津二手房，馬上就要起跑了。

其實(shí)在1月份跡象就已顯現(xiàn)。

往年的樓市淡季卻“反常”得活躍：連續(xù)3個(gè)月量漲，1月都比12月賣得多，更是創(chuàng)下歷年同期新高。

這也導(dǎo)致這個(gè)樓市“絕對(duì)主角”，市場(chǎng)份額再度沖高。

按套數(shù)，天津1月二手房成交占比，已經(jīng)達(dá)到了驚人的76%！

也就是說(shuō)，每賣4套房，3套都是二手房。

新房已被“蠶食”得僅剩兩成多。

拉長(zhǎng)時(shí)間軸，趨勢(shì)更直觀。

在2018-2020年時(shí)，天津一二手房基本是“對(duì)半分”，但自2021年開(kāi)始，二手房份額“奮發(fā)圖強(qiáng)”。

一年漲3個(gè)點(diǎn)，一年漲7個(gè)點(diǎn)……

僅僅5年，就已從“不分伯仲”，變成了二手房成絕對(duì)主角。

沒(méi)想到開(kāi)年1月更極端。全市一二手房成交總量是1.5萬(wàn)套，單二手房就賣了1.16萬(wàn)套。

市場(chǎng)占比增至76%，為歷史最高。

更恐怖的是，若照這一年漲3-4個(gè)點(diǎn)的勢(shì)頭推算，不出七年新房就該“消失”了。

顯然，這是不可能的。

美國(guó)如此成熟的存量市場(chǎng)，二手房占比長(zhǎng)期穩(wěn)定在90%以上，但每年仍有10%左右的新房交易。

再比如，國(guó)內(nèi)的北京、上海，樓市發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于天津，但二手房市場(chǎng)份額依舊維持在80%多。

所以客觀說(shuō)，天津二手房占比到80%會(huì)是極限，很難再?zèng)_高。

二手房占比逼近極限的本質(zhì)，是因?yàn)椤獌r(jià)格已經(jīng)逼近極限。

別看二手房量上“風(fēng)光”，1月份的成交套數(shù)已是新房的3.2倍，但原因眾所周知，完全是靠降價(jià)拋售換來(lái)的。

包括因?qū)W區(qū)撐漲的和平、河西，也已價(jià)格回落。

超跌帶來(lái)超級(jí)性價(jià)比。

這也是二手房能打敗新房的核心利器。

僅均價(jià)，一二手房就已差出77%。

不少二手房已經(jīng)賣不上地價(jià)，繼續(xù)再下降的空間很有限。

365長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)的萬(wàn)科四季花城就是例子。該小區(qū)已比高峰期回落50%，近年來(lái)跌勢(shì)見(jiàn)緩。

2025年成交價(jià)中位數(shù)為1.25萬(wàn)/平米左右，與2024年底持平。

可見(jiàn)，已經(jīng)有些跌不動(dòng)了。

再加上，建筑規(guī)范已逼近極限。

最近新出來(lái)的幾個(gè)新盤，得房率都沒(méi)有進(jìn)一步突破。

另從我們了解到的市場(chǎng)狀況來(lái)看，今年開(kāi)年以來(lái)建筑規(guī)范有所收緊，比如飄窗，以后不能砸了。這也是我們觀察的重要指標(biāo)。

而天津二手房近幾年之所以價(jià)格下跌，主要就是受到了新產(chǎn)品的沖擊。

同樣的預(yù)算，買新房可以買到更好的產(chǎn)品、更大的面積，逼得二手房只能“產(chǎn)品不夠，降價(jià)來(lái)湊”。

而現(xiàn)在代際沖擊不再加碼，對(duì)于二手房也是好事，有利于止跌。

事實(shí)上，現(xiàn)在不少二手房已經(jīng)出現(xiàn)“被動(dòng)”漲價(jià)。

比如，南開(kāi)廣開(kāi)街300萬(wàn)以下的房子已經(jīng)找不到了，河西一片上海道便宜房子也賣沒(méi)了……

甚至還有業(yè)主把掛牌價(jià)漲了20萬(wàn)。

一是因?yàn)殚_(kāi)年來(lái)的政策刺激，二是因?yàn)閷W(xué)區(qū)季和小陽(yáng)春將至。抬高了二手房業(yè)主心氣。

畢竟二手房是一房一價(jià)，價(jià)格根據(jù)業(yè)主的心氣和急迫度而定。

當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源被買走，再買便是更高價(jià)格。

加之，現(xiàn)在貝殼已經(jīng)隱藏成交價(jià)，不再對(duì)外顯示，在一定程度上也改善預(yù)期。

現(xiàn)在除了急用錢的，基本不會(huì)再割肉賣了。