一說到拆遷，老業(yè)主們兩眼放光，要知道，過去不少人靠著這個法子實現(xiàn)了一夜暴富，說不渴望，是假的！

只是這幾年，棚改大拆大建叫停以后，舊改成為了處理老房子的主流。

不過最近我們一直都在關注全國各地的拆遷情況，有個好消息要告訴大家的是，舊改雖然成為主流，但并不意味著拆遷就徹底消失，

這不，最近上海又在加速拆遷了。

對老業(yè)主來說，拆掉老房子，不僅能住上新房，更重要的是，以前拆遷給的補償可是真金白銀，尤其是在上海這種大城市，動不動就是幾百萬上千萬，誰能不眼紅？

比如最近，普陀甘泉三村的征收公示，900多戶居民迎來了期盼已久的動遷通知。

要知道去年這個時候，這里還是因三成住戶反對而擱淺的“原拆原建”項目。

更關鍵的是，2026年開年才20天，徐匯機場新村、長寧三街坊、東安新村/江南新村相繼傳出動靜，

連武寧路板塊45㎡公房的補償明細都已公示，核算下來貨幣補償能到378萬左右。

還有黃浦永華大樓，評估價已經(jīng)公布：95110元/㎡。按最新的評估價，不含任何額外協(xié)商補償來算的話，50㎡公房，最終能拿到的補償總額，保底都在800萬元以上。

另外，像三林、北蔡的城中村，世博南延伸段、濟陽新村、新楊思，還有高東鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、周浦、合慶鎮(zhèn)、川沙的好些地方，也都傳出了消息?？磥?，上海的拆遷這波是真的動起來了。

不過現(xiàn)在大家更關心的問題是，上海這波密集動作，會不會帶動2026年全國都跟上？拆遷會不會給本就分化的樓市添一把火？咱們來捋捋這事：

一，拆遷致富夢該醒了，2026年全國會跟上嗎？

首先，先給大家潑個冷水，上海的加速只是結(jié)構(gòu)性選擇，不代表2026年全國都會迎來大范圍的拆遷潮。

國家自然資源部和住建部1月份剛出的新政策說得很清楚，核心是“優(yōu)化存量利用”，而非重啟全域拆遷。

政策里明確提到微更新項目可豁免規(guī)劃許可，鼓勵存量空間臨時利用，這意思就是，以后城市更新要從“拆了重蓋”轉(zhuǎn)向“精準地提升品質(zhì)”。

上海為啥搞特殊？

說白了，它現(xiàn)在做的拆遷，一方面是還以前的老賬，一方面是優(yōu)化城市布局。

像徐匯機場新村，隔了18年才再次啟動動遷，就是因為那邊的老房子實在太老了，配套也跟不上，到了非改不可的地步。

普陀甘泉三村從“原拆原建”改成直接動遷，也是大家博弈后的結(jié)果——去年三層住戶反對，主要是怕蓋好后回遷的成本太高，而現(xiàn)在直接拿錢走人，雖然可能沒以前補償多，但起碼能讓居民直接兌現(xiàn)資產(chǎn)。

再看看廣州，雖然也有20多個城中村在拆，補償最高的能到一平米5萬6，但那是靠村集體的分紅把大家的意愿綁在一起的，這種模式是很難在全國復制的。

現(xiàn)在，大多數(shù)城市更傾向于用廣州荔灣區(qū)那種“房票”模式。用1億元房票引導企業(yè)置換物業(yè)，既避免大拆大建，又盤活存量資產(chǎn)。

所以指望2026年拆遷致富，這個不太現(xiàn)實，起碼絕大多數(shù)地方不可能實現(xiàn)。

二，拆遷會把房價整體拉高嗎？

可以很肯定的講，這一輪拆遷不會推漲整體房價，只會加劇樓市分化。

而且這種分化，不光體現(xiàn)在不同城市之間，就是一個城市里，也是有的地方熱、有的地方冷，冰棍兩重天。

比如上海，一月新房均價58903元/平，環(huán)比微漲0.48%，但二手房均價51881元/平，反而環(huán)比下跌0.8%。

拆遷帶來的買房需求，剛好就卡在了這種分化的局面里。

從補償?shù)慕痤~就能看出來，上海拆遷戶們的購買力已被精準分流。武寧路那套45平米公房補償了378萬，這筆錢想在市中心買新房基本沒戲，只能去外環(huán)外的嘉定江橋、青浦華新這些地方買。這正好也對接了上海外環(huán)外不限購、公積金貸款額度提高的政策。

所以這就不難理解，為啥外環(huán)外新房漲幅領跑，而核心區(qū)房價穩(wěn)中有升。主要原因就是因為拆遷帶來的買房需求，并沒有去搶市中心的房子，反而幫著消化了遠郊一些好樓盤的庫存。

三，一夜暴富的神話，已經(jīng)翻篇了

以前拆遷致富，現(xiàn)在不太可能了，你看看這次上海的補償標準，跟以前真沒法比?？此颇玫搅藥装偃f，但扣掉各種稅費，再算算現(xiàn)在新房的價格，實際的購買力并沒有想象中那么強。

比如有：甘泉三村的住戶算了一筆賬，378萬補償款，要是在外環(huán)外買個100平米的新房，基本這筆錢要全搭進去，想手里再留點現(xiàn)金，就只能去更遠點的地方買。

而且政策導向很明確，2026年上海賣掉的二手房里，80%都是改善換房的。拆遷戶們把自己住的舊房子賣掉，再去買新房子，這個循環(huán)只是在激活已有的房子流轉(zhuǎn)，并沒有創(chuàng)造出更多新的購房需求。

說到底，2026年的拆遷邏輯已經(jīng)完全變了?？克鼛臃績r全面上漲，已經(jīng)不現(xiàn)實了，更多的只是對城市內(nèi)部資源做一次定向的調(diào)整和優(yōu)化。

而上海之所以能加速拆遷，只是因為它有足夠的經(jīng)濟實力和補償能力來消化這些需求。

而全國層面的城市更新，不可能一刀切全部都按上海的邏輯走，絕大多數(shù)地區(qū)還是會聚焦在危房改造、核心地段的功能升級上，

比如那些影響城市基礎建設、確實經(jīng)鑒定后已經(jīng)沒法住的危房，預制板樓房還有拆遷機會，其他基本上是改造，實現(xiàn)居住品質(zhì)提升、功能升級。

這也再次打破了大家的幻想：“一刀切、大拆大建”的年代，不可能再來了。