保定樓市：房子“砸”手里也不慌？因?yàn)槌钟谐杀緦?shí)在太低了！

這是冬冬冬的第1167篇原創(chuàng)文章

內(nèi)容提要：

保定二手房?jī)r(jià)格持續(xù)徘徊，有人焦慮有人躺平。究其根本，國(guó)內(nèi)房子持有成本極低，物業(yè)費(fèi)幾乎是唯一開支，這讓早期購(gòu)房者哪怕面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)也能“死扛”。然而，高杠桿玩家就沒這么幸運(yùn)了，他們成了本輪調(diào)整周期里砸盤的主力。當(dāng)人口負(fù)增長(zhǎng)成為現(xiàn)實(shí)，當(dāng)工資漲幅跑不贏新房溢價(jià)，置換鏈條正在斷裂。未來的樓市，或許只有全款的真土豪和收入極高的精英才玩得轉(zhuǎn)。普通人與其幻想一夜暴富，不如隨大流，穩(wěn)住現(xiàn)金流，等待塵埃落定。

最近后臺(tái)好多朋友問我，現(xiàn)在保定這二手房均價(jià)都落到七、八千左右一平米了 ，這樓市到底能不能穩(wěn)??？那些房?jī)r(jià)“砸”手里的人，是不是都急瘋了？

其實(shí)，咱們國(guó)內(nèi)樓市能這么“軟著陸”，核心原因說出來你可能不信，就一個(gè)字：扛得住。

為啥扛得住？因?yàn)樵蹅兊姆孔?，持有成本?shí)在是太低了。一年到頭，除了給物業(yè)交的那點(diǎn)管理費(fèi)，基本上就沒別的開支了。對(duì)于那些十幾年前、甚至七八年前就上車的朋友來說，貸款早就還得七七八八，甚至都還清了。對(duì)他們而言，房子就是個(gè)窩，房?jī)r(jià)漲了是紙面富貴，跌了也是紙面虧損，只要不賣，日子照過，跳廣場(chǎng)舞的步伐一點(diǎn)不亂。

這兩年市面上那些著急忙慌砸盤賣房的，主力軍根本不是這群“老房東”，而是那些前幾年沖進(jìn)去的高杠桿“勇士”。他們首付湊得艱難，月供壓得喘不過氣，原本指著房?jī)r(jià)翻倍一把梭，結(jié)果發(fā)現(xiàn)工資沒漲，利息沒少還，房子還不怎么動(dòng)了?，F(xiàn)金流一斷，只能忍痛割肉。說白了，杠桿這把雙刃劍，用好了是致富工具，用不好就是自刎的青龍偃月刀。

未來如果沒有那種大水漫灌式的通貨膨脹，咱們普通人，大概率一輩子就守著一套房子過了。這不是悲觀，這是現(xiàn)實(shí)。

回想過去二十年，大家覺得換房跟換手機(jī)似的那么容易，是因?yàn)樽约禾貏e牛嗎？真不是。那是沾了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的光。那時(shí)候大家收入年年漲，后面還有源源不斷的剛需“接盤俠”，你手里那套住了十幾年的老破小，總有人愿意接手。你賣掉老房子，添點(diǎn)錢，就能置換個(gè)更大的。

但現(xiàn)在你看看，保定的人口結(jié)構(gòu)變了，年輕人沒那么多了。老房子的戶型、物業(yè)、地段，跟那些新樓盤比，差距越來越大。你以前那套老房子掛出去，可能看的人都寥寥無幾。再加上薪資上漲速度像蝸牛爬，而稍微像樣點(diǎn)的新房，價(jià)格卻高得讓你倒吸一口涼氣。這時(shí)候你才發(fā)現(xiàn)，置換這扇門，雖然還開著，但那門檻，你得把腿抬到脖子高才能邁過去。 不是大家不想買新房，是那舊房子賣不出價(jià)，口袋里又沒余糧，置換不起了。

最近房天下的數(shù)據(jù)也顯示，大家關(guān)注的二手房?jī)r(jià)格區(qū)間，大量的都集中在比較親民的價(jià)位段 。這說明什么？說明市場(chǎng)正在回歸理性和居住本質(zhì)。

特別討厭一種論調(diào)，說什么“買房就算跌了也無所謂，至少還有鋼筋水泥在那兒”。這話聽著提氣，實(shí)則害人不淺?，F(xiàn)在的房子，早就不是單純的水泥盒子了，它有極強(qiáng)的金融屬性。尤其是那些加了杠桿買房的，房子就像一份帶保證金的期貨合約。一旦你還不上月供，銀行可不管你什么“水泥實(shí)物”，它只看你有沒有按時(shí)打錢。如果再遇到房?jī)r(jià)下行，那就是真正的“戴維斯雙殺”，慘得很。

要做到房?jī)r(jià)跌了還穩(wěn)如泰山，要么你是全款大佬，要么你收入高得離譜，要么你家里有礦。否則，看著自己首付跌沒了，誰能不受影響？

再往遠(yuǎn)了說，未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)稅鐵定是要落地的；未來二十年，遺產(chǎn)稅也可能要跟大家見面了。 這事兒躲不開。以前農(nóng)村人種地交農(nóng)業(yè)稅，那是為了給工業(yè)打基礎(chǔ)；現(xiàn)在城市人口超過了農(nóng)村，大部分城里人又有房，這時(shí)候收房地產(chǎn)稅，邏輯上一點(diǎn)不奇怪。未來二十年，富人們要把幾十萬億的家產(chǎn)傳給下一代，那時(shí)候遺產(chǎn)稅也就呼之欲出了。人口跟不上了，城市里那些漂亮的公園、寬敞的馬路、三甲醫(yī)院，維護(hù)都需要錢。賣地的收入少了，這筆錢從哪兒補(bǔ)？答案不言而喻。

現(xiàn)在都2026年了，居然還有人信那套“20年前一碗面一塊五，現(xiàn)在十五，二十年后一百五”的炒房理論。我不信過去物價(jià)能漲那么快，靠的是經(jīng)濟(jì)超高速狂奔，靠的是杠桿率翻了那么多倍?，F(xiàn)在咱們的GDP盤子已經(jīng)這么大了，發(fā)展速度慢下來，通脹率怎么可能還像以前那么瘋？把過去的暴漲當(dāng)未來的必然，這是刻舟求劍。

說了這么多，其實(shí)咱們都是普通人，沒有太多選擇的權(quán)利。房?jī)r(jià)大漲時(shí)，我們跟著歡呼；房?jī)r(jià)大跌時(shí)，我們跟著焦慮。但我們心里得清楚，隨大流不一定最好，但一定不會(huì)是最差的那個(gè)代價(jià)。 不管是買房還是賣房，別一根筋，別不撞南墻不回頭。如果市場(chǎng)真熱了，該買就買，別犟；如果市場(chǎng)涼著，該等等就等等，別硬出頭。

結(jié)語

保定這座城市的樓市，就像它的房?jī)r(jià)一樣，逐漸褪去了浮華，回歸了樸素。對(duì)于那些早年買房的人，低持有成本給了他們從容的底氣；對(duì)于那些高杠桿入場(chǎng)的人，市場(chǎng)給他們上了一堂深刻的現(xiàn)金流管理課。未來的樓市，不再是閉眼撿錢的年代，而是考驗(yàn)眼力、耐力和財(cái)力的時(shí)代。

我們與其天天盯著K線圖焦慮，不如低頭看看自己的飯碗穩(wěn)不穩(wěn)，身體棒不棒，手里的現(xiàn)金流夠不夠厚。房子終究是用來住的，不是用來供著的。只要咱不貪最后一杯羹，不搶最后一道崗，在潮水退去時(shí)，咱們就不會(huì)是那個(gè)裸泳的人。

你怎么看保定現(xiàn)在的樓市？你身邊有因?yàn)楦吒軛U而焦慮的朋友嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，咱們一起取取暖，過好這個(gè)看似漫長(zhǎng)的樓市調(diào)整期。