在香港豪宅市場(chǎng)重新升溫的當(dāng)下，一棟位于山頂?shù)莫?dú)立洋房再度進(jìn)入視野。

它的原主人，是那位曾在“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”中公開(kāi)叫板王石的深圳富豪——祥祺集團(tuán)董事長(zhǎng)陳紅天。

時(shí)過(guò)境遷，這棟曾創(chuàng)下亞洲洋房?jī)r(jià)格紀(jì)錄的物業(yè)，如今卻成為銀行手中待價(jià)而沽的資產(chǎn)，也折射出一個(gè)激進(jìn)擴(kuò)張周期的余波。

據(jù)彭博社2月24日援引知情人士報(bào)道，東亞銀行(00023.HK)正尋求以至少10億港元出售位于香港山頂歌賦山道15號(hào)的豪宅。

在經(jīng)過(guò)兩年的招標(biāo)后，東亞銀行于2025年8月斥資7.9億港元買(mǎi)下該物業(yè)。若最終按10億港元成交，銀行將獲得賬面盈利2.1億港元，但與當(dāng)年陳紅天21億港元的買(mǎi)入價(jià)相比，這筆資產(chǎn)仍然折價(jià)超過(guò)一半。

這宗交易的來(lái)龍去脈并不復(fù)雜。據(jù)悉，早在2019年上半年，東亞銀行曾為該物業(yè)承做一按與二按，不過(guò)貸款金額不詳。

2023年3月，因陳紅天資金周轉(zhuǎn)困難、未能按期償債，東亞銀行接管了上述物業(yè)。

此后，該行多次嘗試脫手這處物業(yè)，無(wú)果后將其買(mǎi)下，由債主變?yōu)闃I(yè)主。直到近期市場(chǎng)氣氛改善，該物業(yè)處置節(jié)奏加快。

知情人士稱(chēng)，銀行甚至對(duì)建筑外墻進(jìn)行了翻新，以提升其市場(chǎng)吸引力。

01

豪宅回暖

東亞銀行選擇此時(shí)出手，并非偶然。經(jīng)歷了幾年低迷之后，香港住宅市場(chǎng)在2025年出現(xiàn)了久違的反彈。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，去年香港房?jī)r(jià)上漲3.25%，為四年來(lái)首次實(shí)現(xiàn)年度上漲。

花旗集團(tuán)與摩根士丹利等華爾街機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)，2026年香港樓市仍有上行空間。

豪宅市場(chǎng)的回暖尤為明顯。根據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2025年第四季度成交價(jià)逾千萬(wàn)港元的住宅買(mǎi)賣(mài)達(dá)81宗，為2021年末以來(lái)新高。

港股市場(chǎng)走強(qiáng)，也令對(duì)沖基金經(jīng)理、銀行家及企業(yè)高管等高凈值人群重新成為豪宅買(mǎi)家的主力。

在這樣的背景下，銀行開(kāi)始加速出清此前因不良貸款而接管的抵押物業(yè)。

過(guò)去幾年，由于樓市持續(xù)低迷，部分富裕家族、國(guó)際基金及本地開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違約或延期還款，金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率被動(dòng)上升。

隨著市場(chǎng)回暖，銀行趁勢(shì)出售抵押資產(chǎn)，既能回籠資金，也能修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

歌賦山道15號(hào)正是這一輪周期中的典型樣本。該房產(chǎn)位于香港山頂最核心位置之一，整條街僅有五個(gè)住宅項(xiàng)目，并且能夠欣賞到南區(qū)雙海景。

該項(xiàng)目占地約18469平方尺，已建成為一棟三層六居室獨(dú)立洋房，配備兩層地庫(kù)、一層獨(dú)立車(chē)庫(kù)以及大面積花園和庭院，是典型的頂級(jí)私宅配置。

更關(guān)鍵的是，這宗地塊本身就帶有光環(huán)。2016年6月，陳紅天以21億港元購(gòu)入該地皮，可建樓面9235平方尺，樓面尺價(jià)約22.74萬(wàn)港元，當(dāng)時(shí)刷新了香港乃至亞洲洋房?jī)r(jià)格紀(jì)錄。

彼時(shí)的高價(jià)成交，被視為資本涌入香港核心地段的標(biāo)志性事件。

然而，僅僅幾年后，這一創(chuàng)紀(jì)錄項(xiàng)目卻因資金鏈問(wèn)題被銀行收回，再以不足四成的價(jià)格被銀行買(mǎi)下，足見(jiàn)市場(chǎng)周期之劇烈。

02

深圳神秘富商陳紅天

歌賦山道15號(hào)的命運(yùn)，也是深圳神秘富商陳紅天個(gè)人財(cái)富軌跡的縮影。

對(duì)于發(fā)家過(guò)程，陳紅天本人公開(kāi)講述得并不多，因此顯得頗為神秘。公開(kāi)資料顯示，陳紅天1959年出生，上世紀(jì)80年代辭去公職赴深圳創(chuàng)業(yè)，并于1990年創(chuàng)立祥祺集團(tuán)。

真正令其躋身頂級(jí)富豪之列的，是2015年至2017年間的密集并購(gòu)與物業(yè)投資。

自2015年起，陳紅天在香港大舉掃入物業(yè)，涉資約69.87億港元，涵蓋山頂豪宅、東半山項(xiàng)目以及商用物業(yè)。

其中最具代表性的項(xiàng)目，是紅磡的One HarbourGate東座整棟寫(xiě)字樓。2016年7月，他以45億港元買(mǎi)下該項(xiàng)目，將其命名為“祥祺中心”，作為祥祺集團(tuán)香港總部。

這棟15層高、總面積約27.9萬(wàn)平方尺的臨海甲級(jí)寫(xiě)字樓，一度被視為其進(jìn)軍國(guó)際資本市場(chǎng)的象征。

然而，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，該資產(chǎn)價(jià)值明顯回落。2024年12月，該物業(yè)以26.5億港元出售給香港都會(huì)大學(xué)，較當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)賬面縮水約18.5億港元，跌幅超過(guò)40%。

與此同時(shí)，陳紅天在倫敦及其他海外市場(chǎng)的物業(yè)投資，同樣建立在高杠桿融資之上。

多筆資產(chǎn)疊加，形成了較高的財(cái)務(wù)壓力。

祥祺集團(tuán)在2023年5月的一份聲明中承認(rèn)，公司面臨“階段性現(xiàn)金問(wèn)題”，原因包括多筆大額應(yīng)收賬款被臨時(shí)悔約，以及內(nèi)地業(yè)務(wù)推進(jìn)受阻。

有意思的是，在這之前陳紅天曾以335億元身家位列《2022胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》第41名。

他從房地產(chǎn)富豪榜前50名，到名下房產(chǎn)被東亞銀行接管，不到一年。

值得一提的是，陳紅天不僅以投資激進(jìn)著稱(chēng)，也因言辭犀利而屢屢成為輿論焦點(diǎn)。

2020年10月在粵港澳大灣區(qū)青年企業(yè)家頒獎(jiǎng)典禮上，他曾放言：“李嘉誠(chéng)先生在我們身邊算不了什么，身家也好，企業(yè)規(guī)模也好，算不了什么，其實(shí)長(zhǎng)和系的市值才不到2000億，算不了什么，大家應(yīng)該把眼光看開(kāi)一些。”

這番言論引發(fā)外界爭(zhēng)議后，他又于2022年底通過(guò)深圳市同心俱樂(lè)部官方微信公眾號(hào)發(fā)文澄清原意。

此外，在2015年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”中，他以同心俱樂(lè)部主席身份發(fā)表文章，力挺姚振華，并對(duì)王石提出尖銳批評(píng)。

他在文章中表示：“在資本市場(chǎng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，我們必須遵守這樣一種游戲規(guī)則：企業(yè)是誰(shuí)的，就應(yīng)該誰(shuí)說(shuō)話(huà)算數(shù)或者聽(tīng)誰(shuí)的，這是常識(shí)?！?/p>

這篇題為《誰(shuí)是野蠻人》的文章最后寫(xiě)道：

職業(yè)經(jīng)理人不喜歡新的股東，或者不喜歡“老板”，我們都知道，他只有一個(gè)做法，那就是辭職另謀高就。北方話(huà)叫做“滾蛋”，廣東話(huà)叫“劈炮”。

“瞧不上”李嘉誠(chéng)、讓王石“滾蛋”等言論，讓陳紅天在深圳富豪圈獨(dú)樹(shù)一幟。

03

結(jié)語(yǔ)

回到當(dāng)下，歌賦山道15號(hào)的出售，或許只是陳紅天資產(chǎn)重組進(jìn)程中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

對(duì)銀行而言，這是一次典型的不良資產(chǎn)處置；對(duì)市場(chǎng)而言，這是豪宅板塊復(fù)蘇的信號(hào)。

而對(duì)陳紅天個(gè)人而言，這更像是一個(gè)時(shí)代的注腳：從激進(jìn)擴(kuò)張到被動(dòng)收縮，從高杠桿到去杠桿。

香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從來(lái)不只屬于地產(chǎn)商或投資客，也同樣屬于銀行與資本。

當(dāng)價(jià)格上行時(shí)，杠桿被放大；當(dāng)價(jià)格回落時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)被顯現(xiàn)。

歌賦山道15號(hào)的易手，正是這條周期曲線(xiàn)上的一個(gè)清晰刻度。