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2月24日，春節(jié)復工第一天。

北京地鐵14號線北工大西門站往西，一面長長的圍墻上，新貼了一張圖紙。

內(nèi)容是朝陽區(qū)松榆里0001地塊的設計方案公示，落款建設單位為北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

公示時間為：2026年2月24日至2026年3月3日。

這是懋源地產(chǎn)在去年11月25日拿下的宅地，總價50.24億元，樓面價6.21萬/㎡，溢價率18.2%。

在北京，開發(fā)商拿地三個月后公示報規(guī)圖，比常規(guī)速度，慢了大概個把月。

不過，好飯不怕晚嘛！

這是一塊東三環(huán)的臨鐵宅地，豪宅專家懋源一定會再三打磨的。

去年9月30日，懋源曾憾別太陽宮6027地塊——中建智地以43.145億元、溢價39.18%奪得。

之后，它將重心移向松榆里地塊，最終得償所愿。

和太陽宮6027地塊相比，松榆里項目樓面價低了3萬元/平米，且周邊幾乎沒有新盤對手。

在東三環(huán)豪宅市場，懋源做了一道填空題。

正所謂是：失之東隅，收之桑榆。

地鐵退線約5-6米，樓棟相互錯落

懋源松榆里項目的骨相不錯，東西長約300米，南北長約100米，正南正北。

它的占地面積2.89萬平方米，總建面13.24萬平米，其中地上建面8.1平米，地下建面5.15萬平米，容積率2.8，建筑高度18.7至73.6米。

松榆里項目在樓棟排布上，采用了行列式加梅花樁組合，一共規(guī)劃13棟樓，從6F、7F、8F、9F、10F、13F、15F、17F到21F，相互錯落。

沒有辦法，身處東三環(huán)的它，容積率有點高，且還有南北要退線。

好在，松榆里項目的地塊面寬足夠大。

有關南北退線問題：

1、北面有進深約5-6米的地鐵退線。項目的北面規(guī)劃為地鐵11號線，敏感建筑須退線15米。這讓一條東西近300米的退線區(qū)域，出現(xiàn)了。

2、南面有很多現(xiàn)有建筑。影響最大的是4#正南面的那座塔樓，高18層，導致與4#之間，不得不遠離62米；

此外，6#、7#、8#和10#受前面建面的影響也比較大，都退線了23至27米。

花姐認為，對于一個臨鐵樓盤，松榆里項目北面的退線，真不算多。

圖紙里的五個小細節(jié)

僅從平面圖上看，在松榆里項目身上，懋源下了狠功夫。

僅下沉庭院，它就規(guī)劃了4處——相信它的會所會很出彩。

此外，松榆里項目至少還有5點，引起了花姐的注意：

1、6#設了局部首層架空，與前面樓棟最近距離為23.19米，目的是為了滿足日照需求。

2、東邊大門前，設計了一個地下連接通道，要求“凈寬不小于6米”，目測實際在8米左右。

通過這條通道，與東邊0002文化設施用地相連——規(guī)劃建面1.8平米，它則與地鐵14號線北工大西門站打通，進而間接實現(xiàn)了項目與地鐵的連通。

3、拿地文件規(guī)定，松榆里地塊東邊有條街坊路，寬7.5米。懋源照辦。

但這條街坊路，西半部分為3.5米寬人行道，東半部分為4米寬行車道，另外4米寬的行車道，出在文化用地身上。

說白了，一條寬約15米的街坊路，讓東西兩個地塊平攤了，減輕了松榆里項目的壓力。

4、在松榆里地塊西南角，懋源似乎吃了個暗虧：紅線內(nèi)，有一個應急口，是條現(xiàn)狀路，寬5米，通向項目西南角車庫的進出口。

從圖上看，這條路，也可以通往南面18層現(xiàn)狀樓。不過，花姐踩盤時，發(fā)現(xiàn)這條道被圍墻封住了。

5、懋源西南角的車庫出入口前的回車場，有個角露在紅線之外。

此外，懋源松榆里項目北面有一排電線桿，如果能入地是最完美了。

調補了東三環(huán)豪宅空白

懋源地產(chǎn)是京城樓市的豪宅專業(yè)戶，專做精裝大戶型。

從18年前紅璽臺開始，這家民營地產(chǎn)商開發(fā)過釣云臺、璟岳、璟璽、璟橒、煜澤臺、云紀、驪橒臺，等"璟、臺、云”系列產(chǎn)品。

花姐推測，懋源松榆里項目，大概率是“臺”系產(chǎn)品——主做大平層項目。

松榆里項目13棟住宅樓，住宅建面8.03萬㎡，共499戶，戶均建面161.85㎡。

根據(jù)規(guī)劃圖，花姐對它的戶型面積做了一版推測，大致分135平米、150平米、170平米、220平米和230平米。

1、135平米分布在8#、9#、10#、12#和13#，共計96套，占比19.24%；

2、150平米分布在1#、2#、6#、7#和11#，共計234套，占比46.89%，絕對主力戶型；

3、170平米分布在1#西端戶、2#端戶和3#，共計85套，占比17.03%；

4、4#樓王230平米戶型，共計42套，占比8.42%；

5、5#樓王220平米戶型，共計42套，是全景艙戶型，占比6.42%。

有關戶型贈送面積，北京目前實行一盤一策，地段好，贈送尺度卡得比較緊。

從平面圖看，懋源松榆里項目北側無設備陽臺贈送，南面也沒有通面內(nèi)嵌式陽臺，進深約1.5米。

這一點，從側面證明了，松榆里項目是一個被看好的豪宅。

花姐預計，它的售價，在10萬元左右/平米，售樓處預計5-6月開放。

在東三環(huán)豪宅市場，懋源松榆里項目算是填補了空白。能建東譽府進入尾盤銷售，首開呼家樓項目只有44套，皆不構成競爭。

往東四環(huán)外的廣渠路0414-20地塊，兩度調規(guī)，正在公示實施方案階段，最早也得今年下半年才進入土拍流程，預計售房要到明年一季度。

永安里0401-01地塊多次進入供地清單，無人問津，充滿未知數(shù)。

中建智地太陽宮地塊雖然在去年9月底拿地，但臨地鐵退線太多，一直在打磨產(chǎn)品，上市時間待定?？z合北京二期上市也遙遙無期。（詳見《太陽宮地王，中建智地有了新消息》）

朝陽區(qū)其余在售盤，基本都不在三四環(huán)之間。