南通秦灶十余載的房?jī)r(jià)軌跡，恰似通呂運(yùn)河的流水，在交通升級(jí)與學(xué)區(qū)賦能的浪潮中，刻下崇川東北翼的發(fā)展年輪，滿是片區(qū)真實(shí)的市場(chǎng)脈動(dòng)與剛需家庭的安居故事。

2015年的秦灶，是南通原港閘區(qū)東部典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期徘徊在6000元/㎡左右，月度波動(dòng)不足百元，是南通主城不折不扣的剛需價(jià)格洼地。

在老南通人的印象里，這里是"北大門的城鄉(xiāng)交界帶"，通呂運(yùn)河北岸的區(qū)位清晰，秦灶新村、民安花苑等老舊小區(qū)與農(nóng)田廠房交錯(cuò)分布，碧桂園時(shí)代悅城等新項(xiàng)目尚未落地，城市界面粗糙，既有鄉(xiāng)村的質(zhì)樸，又有工業(yè)的印記，整體處于"樞紐起步、學(xué)區(qū)萌芽"的初級(jí)階段。

彼時(shí)秦灶的生活配套以基礎(chǔ)保障為主，北城小學(xué)、北城中學(xué)雖已辦學(xué)但口碑尚未完全打響，沿街商鋪多為小飯館、五金店，大型商超缺位，公交線路以短途為主，駕車通過江海大道高架15分鐘可達(dá)南大街，步行范圍內(nèi)有社區(qū)菜場(chǎng)與衛(wèi)生服務(wù)站，僅能滿足基本生活需求。

秦灶街道原住民、火車站周邊從業(yè)者、主城預(yù)算有限的剛需是核心居住人群，生活節(jié)奏舒緩，煙火氣集中在秦灶老街，新建小區(qū)入住率不足45%，夜晚除了老街的零星燈火，多數(shù)區(qū)域略顯安靜。

2015年秦灶的購(gòu)房群體以純剛需為主：剛畢業(yè)留通的年輕人、為子女入學(xué)準(zhǔn)備的原住民家庭、火車站與周邊企業(yè)的工薪族，投資客完全絕跡，所有購(gòu)房決策都圍繞"總價(jià)低、能落戶、近學(xué)校"展開，簡(jiǎn)單而務(wù)實(shí)。

這一年秦灶樓市處于"蟄伏期"，中介門店僅有2家，單店通常只有2名工作人員，房源成交周期多在三至四個(gè)月，賣家議價(jià)空間極大，誠(chéng)心買家可談下總價(jià)5%左右的優(yōu)惠，部分老小區(qū)頂樓房源甚至能附贈(zèng)閣樓與儲(chǔ)藏室。

2016年秦灶房?jī)r(jià)開啟溫和上行，12月二手房均價(jià)達(dá)6900元/㎡，較上年上漲900元/㎡，漲幅15%，是板塊多年來首次出現(xiàn)明顯漲幅。

同年全國(guó)去庫存政策深入推進(jìn)，南通下調(diào)首付比例至20%，秦灶憑借"南通北大門"的區(qū)位與北城學(xué)區(qū)的初步口碑，吸引了一批主城北大街、鐘秀街道溢出的剛需客。

片區(qū)配套迎來首個(gè)突破，秦灶老街改造啟動(dòng)，長(zhǎng)岸路商業(yè)街雛形顯現(xiàn)，引入連鎖超市與品牌快餐店，北城小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量逐步獲得家長(zhǎng)認(rèn)可，板塊的學(xué)區(qū)剛需屬性開始凸顯。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至兩個(gè)月左右，民安花苑等房齡較新的老小區(qū)房源更受歡迎，掛牌兩周內(nèi)基本能匹配到意向客戶，看房人數(shù)較2015年翻番。

2017年秦灶房?jī)r(jià)漲勢(shì)顯著提速，12月均價(jià)8600元/㎡，同比漲幅24.6%，單平米上漲1700元，漲幅在原港閘區(qū)各板塊中位居前列。

這一年南通全市樓市熱度蔓延，滬蘇通長(zhǎng)江公鐵大橋開工建設(shè)帶來的交通紅利預(yù)期升溫，秦灶"退二進(jìn)三"規(guī)劃落地，工業(yè)廠房逐步搬遷，板塊從城鄉(xiāng)結(jié)合部向宜居剛需板塊轉(zhuǎn)型的預(yù)期增強(qiáng)，首次吸引少量主城投資客關(guān)注。

片區(qū)內(nèi)出現(xiàn)零星投資客，多選擇北城明郡等學(xué)區(qū)房的小戶型，看中交通升級(jí)與學(xué)區(qū)溢價(jià)的雙重潛力，部分投資者一次性購(gòu)入兩套用于出租。中介門店人氣漸旺，不少來自通州、海門的購(gòu)房者，專程前來考察秦灶的高性價(jià)比學(xué)區(qū)房。

市場(chǎng)出現(xiàn)搶房苗頭，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源常有兩組以上客戶競(jìng)爭(zhēng)，賣家心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，議價(jià)空間縮小至總價(jià)1-2%，購(gòu)房者稍有猶豫便可能錯(cuò)失房源。

2018至2021年，是秦灶房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的黃金四年，年年穩(wěn)漲、從未回調(diào)，片區(qū)交通與學(xué)區(qū)配套全面升級(jí)，剛需價(jià)值被徹底激活。2018年12月均價(jià)10800元/㎡，2019年12月13500元/㎡，2020年12月16200元/㎡，漲幅穩(wěn)定，市場(chǎng)熱度持續(xù)走高。

2020年秦灶迎來雙重重磅利好，滬蘇通長(zhǎng)江公鐵大橋通車，秦灶通過江海大道高架30分鐘可達(dá)張家港。

南通地鐵1號(hào)線秦灶站主體結(jié)構(gòu)封頂，軌道時(shí)代近在眼前；北城中學(xué)中考成績(jī)躋身崇川區(qū)前列，學(xué)區(qū)口碑徹底打響。即便年初有短暫影響，下半年市場(chǎng)迅速回暖，房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲20%。

2021年12月，秦灶房?jī)r(jià)站上歷史頂峰，均價(jià)達(dá)19200元/㎡。一套90㎡學(xué)區(qū)三居室，總價(jià)從2015年的54萬漲至172.8萬，六年間總價(jià)上漲118.8萬，漲幅超220%。

早期置業(yè)的業(yè)主賬面收益豐厚，此時(shí)中介門店內(nèi)投資客占比約三成，剛需客占七成，房源成交周期最短僅五天，融悅?cè)A庭、碧桂園時(shí)代悅城等熱門學(xué)區(qū)次新房，剛掛牌便被預(yù)定，尤其是靠近北城中小學(xué)、地鐵口的房源更是一房難求。

賣家坐地起價(jià)現(xiàn)象頻發(fā)，部分熱門學(xué)區(qū)房源溢價(jià)8-10%成交，議價(jià)空間徹底消失，購(gòu)房者看中房源必須當(dāng)場(chǎng)支付定金，市場(chǎng)熱度達(dá)到巔峰。

房?jī)r(jià)觸頂后，秦灶樓市進(jìn)入持續(xù)調(diào)整周期，這一跌便是數(shù)年。2022年12月均價(jià)跌至16500元/㎡，較2021年下跌14.1%，調(diào)整幅度明顯。

房?jī)r(jià)回落受多重因素影響：全國(guó)樓市調(diào)控收緊，南通出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，投資客加速離場(chǎng)，二手房掛牌量激增，市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方主導(dǎo)。

秦灶以剛需學(xué)區(qū)房為主，周邊新盤如融悅?cè)A庭二期集中入市分流需求，板塊改善型購(gòu)買力薄弱，房?jī)r(jià)失去上漲支撐；盡管地鐵1號(hào)線于當(dāng)年11月10日正式通車 ，也未能扭轉(zhuǎn)短期調(diào)整態(tài)勢(shì)。

2023年秦灶房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，12月均價(jià)13800元/㎡，同比跌幅16.4%。經(jīng)濟(jì)下行壓力下，購(gòu)房者信心不足、普遍觀望，市場(chǎng)成交量大幅縮水。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量同比增長(zhǎng)75%，大量房源掛牌三個(gè)月無人問津，賣家只能主動(dòng)降價(jià)，部分學(xué)區(qū)房源較峰值降價(jià)30-60萬才迎來意向客戶。

熱門90㎡學(xué)區(qū)三居室單月成交量不足12套，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明對(duì)比，看房者寥寥，成交周期拉長(zhǎng)至三至五個(gè)月。

2024年樓市調(diào)控政策逐步松綁，但秦灶房?jī)r(jià)并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價(jià)11900元/㎡，跌幅13.7%，成為調(diào)整幅度較大的一年。

此時(shí)購(gòu)房群體徹底回歸純剛需與學(xué)區(qū)自住需求，投資客幾乎絕跡，買家議價(jià)空間重新擴(kuò)大，誠(chéng)心購(gòu)買可較掛牌價(jià)砍下6-10萬優(yōu)惠，部分急售的老小區(qū)房源優(yōu)惠幅度可達(dá)12萬。

中介門店客流趨于穩(wěn)定，但所有客戶均為自住需求，無人再談?wù)撏顿Y升值，看房核心聚焦學(xué)區(qū)劃片、地鐵步行距離、戶型實(shí)用性與通勤便捷度，只關(guān)注房源是否適配子女教育與日常工作。

2025年秦灶房?jī)r(jià)跌勢(shì)大幅收窄，12月均價(jià)11200元/㎡；2026年1月均價(jià)11280元/㎡，環(huán)比上漲0.7%，房?jī)r(jià)正式企穩(wěn)回升。

從2015年至2026年，十一年間每平米上漲5280元，總漲幅約88%，契合板塊"剛需學(xué)區(qū)+交通樞紐"的定位，跑贏同期物價(jià)漲幅。

如今的秦灶，已完成從城鄉(xiāng)結(jié)合部到交通學(xué)區(qū)宜居板塊的華麗轉(zhuǎn)身。地鐵1號(hào)線秦灶站步行可達(dá)，江海大道高架、工農(nóng)北路、站前路構(gòu)建起立體交通網(wǎng)，駕車10分鐘可達(dá)南大街，15分鐘抵達(dá)南通火車站，30分鐘通過"南通北"高速口駛?cè)肷蚝８咚?，公交線路覆蓋全板塊，出行極為便捷。

片區(qū)內(nèi)長(zhǎng)岸路商業(yè)街、秦灶老街商圈、融悅?cè)A庭社區(qū)商業(yè)三足鼎立，南通市第二人民醫(yī)院北院距離僅2.5公里，通呂運(yùn)河生態(tài)景觀帶完成升級(jí)，樓下便是便利店、生鮮超市、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)與餐飲店，衣食住行學(xué)一站式滿足，生活便利度大幅提升。

當(dāng)前秦灶不同小區(qū)房?jī)r(jià)差異明顯，次新學(xué)區(qū)房與老舊小區(qū)價(jià)差達(dá)一倍以上：融悅?cè)A庭15800元/㎡，碧桂園時(shí)代悅城14600元/㎡，北城明郡13200元/㎡，民安花苑9800元/㎡，秦灶新村7500元/㎡。

戶型分化同樣顯著，北城中小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的次新小三房?jī)r(jià)格最堅(jiān)挺，4室及以上改善戶型均價(jià)超14000元/㎡，剛需兩居室均價(jià)約11280元/㎡，在南通主城學(xué)區(qū)房中性價(jià)比突出。

從南通整體樓市來看，秦灶依舊是崇川東北翼的核心剛需學(xué)區(qū)板塊，2026年1月南通主城均價(jià)約11500元/㎡左右，秦灶略低于平均水平，契合"北大門樞紐、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、剛需友好"的板塊特征。

如今在秦灶置業(yè)的人群，以學(xué)區(qū)剛需與通勤剛需為主：為子女搶占北城中小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)位的年輕家庭，是板塊購(gòu)房主力軍；看好崇川北翼發(fā)展、依賴地鐵1號(hào)線與江海大道高架通勤的上班族，青睞這里的交通便捷度；還有南通火車站、周邊物流園區(qū)的員工等就近工作的人群，偏好片區(qū)的生活便利性。

中介門店雖無昔日搶房的狂熱，但客源穩(wěn)定，房源成交周期約一至兩個(gè)月，房?jī)r(jià)透明公開，賣家不再漫天要價(jià)，只要價(jià)格貼合市場(chǎng)，成交便十分順暢。

昔日的秦灶是南通主城的剛需洼地，如今已是學(xué)區(qū)剛需的安居高地。房?jī)r(jià)回落筑底后，更多年輕家庭得以輕松上車，無需過度掏空全家積蓄，購(gòu)房壓力大幅降低。

片區(qū)內(nèi)居住氛圍濃厚，次新學(xué)區(qū)小區(qū)與老新村交織，城市界面持續(xù)更新，街頭隨處可見接送孩子的家長(zhǎng)、晨練的居民，還有周末在通呂運(yùn)河景觀帶散步的家庭，平凡日常格外溫馨。

對(duì)于秦灶老住戶而言，房?jī)r(jià)漲跌只是茶余飯后的閑談，無人因房?jī)r(jià)上漲而搬家，也無人因房?jī)r(jià)下跌而焦慮。

大家更在意學(xué)區(qū)劃片是否穩(wěn)定、地鐵運(yùn)營(yíng)是否便捷、小區(qū)環(huán)境是否整潔，在意北城中小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量、秦灶老街的煙火氣息，這些實(shí)實(shí)在在的生活細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)數(shù)字更重要。

早年買房的業(yè)主，即便房?jī)r(jià)回落，因自住與學(xué)區(qū)需求并無實(shí)際損失，只是賬面資產(chǎn)浮動(dòng)，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車的剛需族，避開了房?jī)r(jià)高點(diǎn)，入手于平穩(wěn)周期，月供壓力可控，能在南通北大門擁有屬于自己的小家，坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與便捷交通，便已心滿意足。

秦灶十余載的變遷，不止是房?jī)r(jià)的起伏，更是片區(qū)的重生：從城鄉(xiāng)結(jié)合部，成長(zhǎng)為通呂運(yùn)河與地鐵共生、學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)、配套齊全的現(xiàn)代化剛需宜居板塊，每一步變化都真實(shí)可感。

這里的房子，從來都是用來住的、用來上學(xué)的，而非用來炒的。無論房?jī)r(jià)漲跌，居住于此的人們，始終過著平淡踏實(shí)、充滿希望的日子。

清晨，北城中小學(xué)門口人頭攢動(dòng)，孩子們的歡聲笑語灑滿街道；傍晚，地鐵1號(hào)線秦灶站燈火通明，歸家的人群步履匆匆；夜晚，江海大道高架車流不息，通呂運(yùn)河的波光倒映著城市的繁華，這便是秦灶最本真的日常。

房?jī)r(jià)的起伏，如同通呂運(yùn)河的潮汐，循環(huán)往復(fù)終歸平靜；而秦灶的生活，恰似南通跳面，任憑市場(chǎng)潮起潮落，始終筋道爽滑、滿是生活的希望與暖意。

這就是南通秦灶2015至2026年的房?jī)r(jià)變遷，沒有驚天動(dòng)地的故事，只有真實(shí)的市場(chǎng)波動(dòng)、樞紐升級(jí)、學(xué)區(qū)崛起與民生煙火，一切圍繞"安居"與"教育"二字，簡(jiǎn)單、純粹、真實(shí)。