2026年上海樓市會非常熱鬧，看點(diǎn)十足。

現(xiàn)在預(yù)測房地產(chǎn)走勢還有風(fēng)險(xiǎn)，至少要等五個懸念落地。

01

上海會不會推出四代住宅

四代住宅在外地火了兩年，全面重塑了各地樓市。

重慶四代住宅很火，平均開盤去化率高達(dá)89%，普通住宅只有17%。

西安四代住宅也很多，單價(jià)貴了15%以上，去化率還能超過60%。

2024年西安主城區(qū)四代住宅超過42%。

上海暫未引入。

四代住宅搞了這么久，大家早看明白了，無非就是提升品質(zhì)+贈送面積，等于變相降價(jià)。

代價(jià)是提升了城市建筑密度，進(jìn)一步打壓二手市場。

四代住宅出來，二手房全面淪為剛需，客群全面下沉。

上海之前新房賣的不錯，沒必要搞這個。

2022年開始，上海郊區(qū)新房就不好賣了。

華發(fā)海上都薈坐擁松江唯一雙軌交，還是賣不動。

大虹橋、臨港這些紛紛走下神壇，賣不動。

很快大家發(fā)現(xiàn)市區(qū)還賣得動，一窩蜂的扎堆市區(qū)。

這幾年新房市場就靠市區(qū)撐著。

市區(qū)積壓的改善購買力，全國積壓的豪宅購買力，這兩年基本都買好了。

2025年上海5000萬以上豪宅成交，占全國67%，是北京的十倍。

2025年開始，市區(qū)新房也不好賣了。

2025年上海新房賣掉4萬多套，房改以來最慘一年。

新房賣不動，土拍立馬走弱，上海最近兩次土拍都是0溢價(jià)成交。

如果2026年大行情拉起來，土拍還能繼續(xù)。

如果2026年市場還是不好，那怎么搞？

除了搞四代住宅，好像沒別的辦法。

2025年搞了926新規(guī)，上海來了3.5代住宅，力度還是不夠。

首批3.5代住宅都啞火了，浦東招商中旅、普陀中海環(huán)宇、徐涇大華望樾，都沒掀起太大浪花。

送的還是不夠多，陽臺比之前多送4平，還得160平以上才能送滿。

露臺最多送2.5平，還不如之前偷面積狠。

外地四代住宅動不動送30平，那才叫給力。

如果2026年進(jìn)一步升級，真的拿外地的四代住宅過來，市場真的會全面洗牌。

四代住宅外地搞了這么久，產(chǎn)品線、營銷思路全面體系化，拿到上海通殺。

現(xiàn)在的標(biāo)桿樓盤全面淪為普通小區(qū)，客群下沉，價(jià)格下沉。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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02

上海會不會取消限墅令

口罩事件后，別墅需求大大增加。

解封后的三個月，徐涇、華漕的部分別墅漲幅高達(dá)40%。

很多中產(chǎn)預(yù)算沒辦法大幅增加，也把別墅當(dāng)成了改善生活條件的選項(xiàng)。

比如在大虹橋住600萬的平層，置換市區(qū)900萬的房子，可能看不上。

房齡太老，空間也不大。

很多人就去置換郊區(qū)別墅，平層換了別墅，也標(biāo)志著階層躍遷了。

中產(chǎn)獲得了一些心理慰藉。

因?yàn)橄奘?，別墅供應(yīng)不多，一直賣的不錯。

閔行吳涇鎮(zhèn)非常偏遠(yuǎn)，這里的別墅賣到13萬單價(jià)，竟然快賣光了。

都知道別墅好賣，有利潤，但是沒地建別墅。

不是真的沒土地，而是不批別墅用地。

因?yàn)橛邢奘?，土地容積率不能低于1.0。

逼的開發(fā)商做高低配，一部分房子建高層，密度堆高一些。

騰出來的土地建別墅，賺大錢。

比如容積率2.3的土地，高層部分堆密度，容積率可能達(dá)到了4.0。

別墅部分容積率可以做到1.0。

這樣做有點(diǎn)不倫不類，沒有高層小區(qū)開闊的景觀，又沒有別墅小區(qū)私密性。

結(jié)合了兩個產(chǎn)品的劣勢。

所以一直有人呼吁放開限墅令，大家有住別墅的夢想，就滿足一下。

上海的地又不是不夠用。

在2024青浦區(qū)土地推介會上，青浦就推出了容積率0.8的地塊，是首次嘗試。

但是尚未成功出讓，不知道是不是遇到了阻力。

世界潮流浩浩湯湯，拉長周期看房地產(chǎn)行業(yè)所有不合理的制度都會取消。

如果限墅令取消，郊區(qū)房地產(chǎn)市場全面洗牌了。

現(xiàn)在的疊加別墅、聯(lián)排別墅，未來都淪為底層。

二手房別墅也很難賣。

限墅令15年了，這15年房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)理念、建筑工藝、審美水平提升了太多。

如果容積率0.5的新別墅橫空出世，佘山、美蘭湖這種遠(yuǎn)郊別墅區(qū)將徹底淘汰。

03

上海會不會全面取消限購

其實(shí)上海還沒救市，還一直在壓著樓市。

連限購都沒取消，你說這算全力救市嗎？

什么叫限購？

因?yàn)榉孔硬粔蛸u的，暫時(shí)不讓部分人買，有序釋放需求。

這樣的措施還存在，一定是沒逼到份上。

其實(shí)限購本來就不是長期制度，只是2011年為了打壓樓市，臨時(shí)出的政策。

2011年之前沒有限購，放開限購后，相信后面也不會恢復(fù)限購。

存在時(shí)間比計(jì)劃生育還短得多。

當(dāng)然這兩年在放松了，社保五年變?nèi)?，三年變一年?/p>

可買房的套數(shù)也不斷增加。

但始終有限購，外地人沒有社保就是買不了上海房子。

上海樓市的真正問題就是，外地剛需不足了。

拉扯了好幾年，到了全面取消限購的時(shí)候了。

全面取消限購后，市區(qū)老破小可能不好買了。

有些老破小租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到3%，完全可以當(dāng)理財(cái)買一套。

江浙的不少家庭對上海也有情結(jié)，如果完全不限購，會有江浙人在上海內(nèi)環(huán)買房。

即使不知道什么用途，也可以先買了留給子女。

如果疊加買房送戶口，那政策力度就大了。

僅上海高考一個大福利，就能喚醒江浙很多購買力。

04

老破小收儲價(jià)格怎么定

2月2日出了大新聞，上海靜安、徐匯、浦東區(qū)里下場收購“老破小”。

具體有哪些影響已經(jīng)講過（《上海樓市定了方向》），唯一待確認(rèn)的重要細(xì)節(jié)是什么價(jià)格收購。

如果價(jià)格過低，收儲數(shù)量很少，對市場沒太大影響。

如果價(jià)格合理，一方面堅(jiān)定了市場信心，一方面還能改變供需平衡。

目前只有大致算法：

搖號選取 3 家評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立評估，取中間值為基礎(chǔ)評估價(jià)。

按照基礎(chǔ)評估價(jià)折減10~15%，可以再協(xié)商浮動5%左右。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，每家評估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)差距較大，對樓層、采光、戶型、裝修等個性因素價(jià)格調(diào)整很機(jī)械化。

價(jià)格能不能讓大家滿意還得等落地。

如果真的是市場價(jià)格降低10%，會有不少居民愿意。

尤其是一些悲觀的房東。

之前個人賣房，大家也做好了被大刀砍的準(zhǔn)備。

而且過去三個月，肉眼可見的房價(jià)降幅10%以上。

很多人不敢再等三個月，賣給區(qū)里，可以立馬完成交易。

時(shí)間上的確定性，可以抵消部分價(jià)格。

而且大概率沒中介費(fèi)，又安全放心。

05

新的《國土空間近期規(guī)劃》

十四五上海取得了重大成就，但是十四五也發(fā)生了重大變化。

2021-2025年，是過去三十多年的終結(jié)，也是未來幾十年的開端。

這幾年的外部環(huán)境、內(nèi)部經(jīng)濟(jì)情況、社會意識發(fā)生了太多變化，連生育率都變天了。

對于城市發(fā)展的理解、預(yù)期，相信也發(fā)生了很大變化。

2021年定的方向，100%會發(fā)生重大調(diào)整。

2021年7月9日，出臺了上海市國土空間近期規(guī)劃（2021-2025）。

看起來框架是九大副中心、五大新城、南北轉(zhuǎn)型，實(shí)際上主角是虹橋、張江、臨港。

從圖上也看得出來。

這5年，發(fā)展速度最快的也是這幾個地方。

大虹橋、張江不說了，利好實(shí)在太多。

臨港樓市雖然很差，臨港的發(fā)展速度有目共睹。

臨港經(jīng)濟(jì)增速平均達(dá)到19.8%，集成電路行業(yè)平均增速50%。

2019年臨港規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值從885億元，2024年超過6000億元。

我們有一個特殊的體制，資源動員能力無比強(qiáng)大，資源給誰誰就起飛。

2026年是十五五開端，也會對城市發(fā)展方向定下基調(diào)。

大虹橋還搞不搞？北外灘給什么產(chǎn)業(yè)？寶山、金山如何轉(zhuǎn)型？五大新城如何重新定位？

大量的疑問等待解答，每個疑問都關(guān)系到幾十萬的命運(yùn)。

我們也會緊盯政策，隨時(shí)幫大家解讀。

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