每周匯總合肥最新的新盤、二手房、政策與區(qū)域規(guī)劃等動態(tài)，以及吳哥最新探新盤或二手房小區(qū)信息發(fā)布，歡迎長期關注。

一、合肥城市規(guī)劃、土地出讓與新房動態(tài)

1、合肥3月27日首場土拍地塊曝光：瑤海85畝剛需地+包河低密拼接地塊

合肥春節(jié)后首場土拍將于3月27日舉行，推出瑤海區(qū) YH202603 號 85.05 畝純居住用地及包河區(qū)兩宗拼接小地。

瑤海區(qū) YH202603 號地塊位于東部新中心（瑤海肥東交界），容積率 2.0，起拍樓面價 5250 元 / 平，北鄰和平小學新校 (東區(qū))，距地鐵 6 號線大興集站約 700 米，周邊有裕彭佳苑、偉星玖璽臺等成熟社區(qū)，適合開發(fā)剛需樓盤。

包河區(qū) BH202601（1.59 畝）、BH202602（0.92 畝）地塊位于渤海灣路與規(guī)一路交口，容積率 1.0-1.6，建筑密度≤28%，綠化率≥40%，需與合肥城建星樾灣項目統(tǒng)一規(guī)劃，保證金分別 350 萬、200 萬，起始價 1671 萬、969 萬，大概率還是合肥城建拿地。

作者簡介：合肥買房參謀（有個同名公眾號，關注即免費送2.5萬字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房小區(qū)清單，助你一站式高效安心安家合肥（二手房買家0.5%低中介費，新房享底價比自己去售樓部優(yōu)惠多）。

2、合肥政務東純新盤招商百川序示范區(qū)開放：首創(chuàng)公園+商業(yè) 社群運營模式。

2 月 24 日，政務東純新盤招商百川序?qū)嵕笆痉秴^(qū)開放。項目首創(chuàng) “空間 + 服務 + 運營” 開發(fā)模式，將 2.1 萬方公園納入社區(qū)代建，顯著提升綠地率；社區(qū)內(nèi)配 3500 平商業(yè)會所，含已開業(yè)餐廳、圖書館及無邊界懸浮泳池，打造隨時間生長的生活系統(tǒng)。

項目首開在即，價格方面，根據(jù)之前的放風價，推出 122㎡小高層（約 2.45 萬 / 平，300 萬）、138㎡洋房（360-410 萬，2.79 萬 / 平中位數(shù)）、168㎡洋房（約 2.97 萬 / 平，500 萬），均為精裝修交付。

3、合肥瑤海區(qū)意禾泓廬開放實景示范區(qū)：東部新中心低密改善盤產(chǎn)品力突出

近日，合肥瑤海區(qū)意禾泓廬實景示范區(qū)開放。項目總占地 81.97 畝，住宅用地 68.85 畝，容積率僅 1.5，規(guī)劃 12 棟洋房（129/139/176㎡）與 4 棟小高層（118/139㎡），居住密度極低。

項目定位東部新中心低密品質(zhì)盤，外立面用料扎實，部分房源帶私家庭院，產(chǎn)品力在板塊內(nèi)領先。全屋精裝標準較高，提供多種裝修風格選擇，滿足改善客戶對居住舒適度與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男枨螅椖渴淄圃诩础?/p>

4、合肥市瑤海區(qū) YH202507 號地塊規(guī)劃公示 中建國際聯(lián)合開發(fā)

瑤海區(qū) YH202507 號地塊規(guī)劃方案公示，2025年11月21日，由合肥江輝建設有限公司（中建國際與瑤海城市更新聯(lián)合）以 8.29 億元競得，成交單價 815 萬元 / 畝，住宅樓面價 5094 元 /㎡。地塊位于長江東路以北、皇甫山路以東，占地約 101.75 畝，容積率 2.4。

項目包含 3 棟 15-17 層小高層及 15 棟 21-26 層高層，共計 1516 戶，配套商業(yè)設施。定位中高端居住區(qū)。作為瑤海區(qū)城市更新重點項目，將完善區(qū)域配套，提升居住品質(zhì)。

5、2026年1月合肥新房房價環(huán)比上漲19% 高新區(qū)均價領跑

2026 年 1 月合肥商品住宅成交均價 22146 元 /㎡，環(huán)比上漲 19%，主要受高端項目金茂璞逸云湖首開網(wǎng)簽帶動。供應量 17.02 萬㎡（環(huán)比 + 97%），成交量 15.58 萬㎡（環(huán)比 - 25%）。

分區(qū)域看，高新區(qū)以 26064 元 /㎡居首，包河區(qū)、高新區(qū)成交量分別達 5.86 萬㎡、2.8 萬㎡。主力成交集中在 110-140㎡（39%），總價 300 萬以下占比 56%，剛需改善需求均衡。

中指研究院等機構發(fā)布 2026 年 1 月數(shù)據(jù)顯示，合肥新房價格逆勢上漲，環(huán)比漲幅 0.33%，位列全國第八、二線城市第五，成為市場標桿。二手房市場整體企穩(wěn)但區(qū)域分化劇烈，部分區(qū)域漲幅超 8%，但是部分板塊卻出現(xiàn)價格踩踏現(xiàn)象。

全國百城呈現(xiàn)明顯分化，一二線憑高端改善盤托底上漲 (一線環(huán)比 0.51%、二線 0.16%)，三四線以去庫存為主下跌 (環(huán)比 0.29%、同比 2.13%)。合肥新房表現(xiàn)突出，但二手房市場需警惕區(qū)域差異風險，老城區(qū)及縣域板塊價格上漲，熱門新城區(qū)因庫存高企、房東急售導致價格波動。

二、合肥二手房市場行情、城市建設與其他

6、合肥帶人工湖二手房小區(qū)匯總，優(yōu)缺點解析

合肥多個二手房小區(qū)打造人工湖，如琥珀山莊（黑池壩旁）、置地栢景灣（一環(huán)內(nèi)）、中鐵國際城（四里河板塊）等，將自然景觀融入社區(qū)，提升居住品質(zhì)。

合肥自帶較大型人工湖小區(qū)匯總：琥珀山莊（黑池壩旁）、置地栢景灣（一環(huán)內(nèi)）、泓泰苑（經(jīng)開區(qū)純別墅）、新加坡花園城、中鐵國際城（四里河板塊，配濕地公園）、淺水灣（政務區(qū)仙都路）、鄉(xiāng)村花園（南艷湖西岸）、博微人家（高新區(qū)海棠路）、翡翠花園（肥西縣翡翠湖邊）、金色池塘（董鋪湖畔）、綠苑（經(jīng)開區(qū)翡翠路）、望湖城（含望湖公園）、新華學府花園（蜀山區(qū)黃山路）、西園新村（學區(qū)房）、綠城桂花園（香樟大道）、香樟花園（長安路，4 萬㎡香樟湖）、安高城市天地。

這些小區(qū)憑借湖泊景觀吸引購房者，成為一些購房者的選擇，但帶湖小區(qū)也存在夏天蚊蟲較多、維護成本高、安全隱患、濕氣較重等問題，對小區(qū)物業(yè)維護能力非?？简?。維護的好的話，可以持續(xù)成為小區(qū)一景，但是維護不好，就會敗落，成為小區(qū)景觀一傷痕。

另外，以上這些小區(qū)房齡基本都比較老的了，普遍是15年以上房齡，小區(qū)環(huán)境與外立面等難免破舊了。

在現(xiàn)在地價高較高情況下，以及考慮后期維護成本很高，合肥現(xiàn)在新房只會點綴開發(fā)一些小區(qū)噴泉水景或小的水系，不會大規(guī)模開挖池塘或人工湖的了。如果喜歡水景的，可以考慮買近湖邊的小區(qū)，這樣即可享受湖景水景，又保持一定的距離。

7、合肥房東賣房：建議珍惜首個出價客戶

多個賣房的案例顯示，首個誠意買家出價符合市場價卻因業(yè)主心態(tài)猶豫被拒，一個月后業(yè)主接受報價時客戶已另選房源。這涉及 "信息瀑布"（首報價接近心理上限）和 "錨定效應"（首報價成錨點），后續(xù)報價易逐次降低。

錯過首個客戶將面臨時間成本（資金利息、投資機會）、市場下行風險（價格更低、看房量少）及交易信心耗損。

當前買方市場中，首個客戶往往誠意度最高，5 萬差價可能導致交易失敗，承擔更大風險。建議立即核實買家資質(zhì)（購房資格、征信、資金），談判聚焦交易條款（縮短付款周期、提高定金比例），而非僅糾結 1%-2% 總價差。

8、合肥長豐崗集鎮(zhèn)城市更新項目規(guī)劃：科技賦能打造未來商業(yè)綜合體

近日，長豐縣崗集鎮(zhèn)城市更新項目（未來科學城商業(yè)綜合體）設計方案曝光。項目位于合淮路與魏武路交口東南角，緊鄰合肥軌道交通 S1 號線未來大科學城站，總用地面積約 4 萬平方米，總建筑面積約 12.6 萬平方米，以 “科技賦能、煙火煥新、立體共生” 為核心理念，打造集科創(chuàng)主題購物中心、文化街區(qū)、智慧農(nóng)貿(mào)市場、公寓式酒店及配套設施于一體的城市新空間。

項目包含最大單體建筑面積超 2 萬平方米的核心商業(yè)體、規(guī)模約 2000 平方米的公交換乘站點及內(nèi)部道路、綠化等附屬工程，總投資估算 7.69 億元。建成后將有效提升區(qū)域商業(yè)活力，為崗集鎮(zhèn)注入 “科技 + 煙火” 的雙重魅力。

9、合肥包河區(qū)南二環(huán)附近新增平塘王路小學

安徽國信建設近日中標合肥平塘王路小學施工總承包項目。該項目位于包河區(qū)青通河路與五里廟路、巢湖路、甘棠路圍合區(qū)域，占地 59 畝，總建筑面積約 4 萬平方米，將新建 48 班小學，包含教學樓、行政辦公樓、食堂、報告廳、風雨操場、地下車庫及配套設施，總投資約 2.6 億元。

10、普通家庭不必盲目追逐頂級學區(qū)房，專家建議理性決策更重要

條件有限的普通人不應將頂級學區(qū)房作為剛需首套房，其老破小屬性不僅投入高，還需提前購買且占用 7-9 年入學周期，性價比極低。這類家庭更應聚焦自身拼搏，通過提升經(jīng)濟能力為孩子創(chuàng)造更堅實的成長基礎，而非將教育希望過度寄托于學校。

專家認為，學區(qū)房可作為第二套房選擇，但前提是家庭生活品質(zhì)已達合格水準。其本質(zhì)是將教育結果簡單歸因于學校，而寒門貴子案例證明，普通學校也能培養(yǎng)出優(yōu)秀學生，關鍵在于孩子自律性與家庭教育。另外，學區(qū)房的本質(zhì)是把孩子的教育寄托于學校，希望通過學校上學孩子成績就能好。但是寒門可以出貴子，普通的學校也可以出成績好的學生，主要還是看孩子自身是否努力。

另外從我家孩子自身的經(jīng)歷來看，由于孩子小自律性差，小學階段的成績好壞，很大程度依賴于父母的悉心耐心的教導孩子，一點點的教，另外，像我女兒小學班里不少成績好的孩子，在外面報班的不少。家長應優(yōu)先保障生活質(zhì)量，通過多賺錢、耐心教導孩子等方式，為其提供托舉，而非過早耗盡家庭全部資源。