大年初九，當(dāng)大多數(shù)人還沉浸在春節(jié)的余韻中，土拍市場卻已提前“燃”了起來……廣州馬場地塊今日開拍，直接把官網(wǎng)干崩潰了！

這股“馬年第一錘”的熱風(fēng)，也迅速吹到了深圳。

如果說廣州的土拍是道濃烈的開胃菜，那么深圳在春節(jié)前后的一系列土地動作，則堪稱一桌“九大簋”。

從羅湖核心區(qū)的“住宅+軌道”創(chuàng)新模式，到光明鳳凰城一口氣端出的五宗“壓箱底”靚地，再到兩大城市更新項(xiàng)目的重磅規(guī)劃調(diào)整……

“馬力全開”，這四個字妥妥地展示了2026深圳在土地供應(yīng)的布局。

今天，我們就來深度拆解這三個熱點(diǎn)，看看今年的深圳土地市場，究竟藏著哪些關(guān)鍵信號！

首試“住宅+軌道”

一體化開發(fā)或成新趨勢

2月12日，深圳交易集團(tuán)掛牌了2026年首宗住宅用地——羅湖筍崗H302-0107地塊。

這宗地塊位于羅湖區(qū)筍崗街道梅園路與寶崗路交匯處西南側(cè)，土地面積12125.37㎡，建筑面積38738㎡，容積率約3.2，起拍價(jià)8.69億元，擬于3月20日出讓。

這宗地的先天條件確實(shí)優(yōu)越：緊鄰地鐵7號線筍崗站，是真正的地鐵口物業(yè)。

但真正讓它在業(yè)內(nèi)“刷屏”的，不僅僅是羅湖今年罕見的掛牌宅地，還有它的出讓方式，這是深圳首次采用“住宅+軌道”的聯(lián)合出讓模式。

H302-0107地塊現(xiàn)場。圖源：深圳交易集團(tuán)

簡單來說，這次出讓的其實(shí)是“打包”的兩塊地：

一塊是純二類居住用地（起拍價(jià)8.69億），住宅允許分割轉(zhuǎn)讓；另一塊是與之綁定開發(fā)的軌道交通用地（起拍價(jià)僅17萬元），不得轉(zhuǎn)讓。

這意味著，開發(fā)商拿地不僅僅是蓋房子，還要同步負(fù)責(zé)地下地鐵站廳層及站臺層的建設(shè)。

這種模式被市場解讀為引入社會資本參與軌道交通建設(shè)的一次重要探索。它既保障了未來業(yè)主“零距離”無縫銜接地鐵的便利性，也極大地減輕了政府在軌道交通建設(shè)上的資金壓力。

當(dāng)然，門檻也不低。

出讓公告明確要求，競買人須具有國內(nèi)地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

誒，這答案似乎已經(jīng)有了？

無論怎樣，這種模式是將絕大多數(shù)中小房企擋在了門外，卻也預(yù)示著未來深圳核心地段的TOD項(xiàng)目，將向著更加精細(xì)化、一體化的方向發(fā)展。

鳳凰城五宗“王炸”齊發(fā)

死死拿捏剛需痛點(diǎn)

如果說羅湖地塊是“創(chuàng)新試水”，那么光明的動作則是“誠意滿滿”。

就在1月28日，光明區(qū)光明街道公布了《開展招拍掛地塊及其他地塊-2026年招拍掛居住用地土地整備工作的公告》，涉及5宗位于核心鳳凰城片區(qū)的招拍掛用地。

這是光明近五年來最大規(guī)模的一次核心宅地釋放。

看看這些地塊的位置，你就知道什么叫“壓箱底”：

兩宗“王炸”：位于深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校光明部旁，緊挨著6號線鳳凰城地鐵站。

一宗潛力股：位于13號線二期北延站點(diǎn)附近，與深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)?？屏植績H隔著一條馬路。

回顧過去幾年，光明的宅地供應(yīng)可謂捉襟見肘：

2024年零成交，2025年僅2宗且底價(jià)成交。

如今，光明區(qū)政府不僅拿出了地，還一次性拿出五塊，且全部位于配套最成熟、交通最便利的鳳凰城片區(qū)。

光明中心區(qū)。樂居攝

這無疑是對市場需求的精準(zhǔn)回應(yīng)。

這些地塊周邊環(huán)繞著藍(lán)鯨世界、萬達(dá)廣場、光明文化藝術(shù)中心、新城公園等頂級配套。

對于剛需購房者而言，通勤和教育這兩大痛點(diǎn)，被這五宗地塊死死拿捏。

雖然這批地塊最終規(guī)劃用途尚未完全敲定，但結(jié)合深圳近年“好房子”的建設(shè)趨勢，一旦入市，勢必將攪動光明乃至整個西部的新房市場。

參考2024年10月中建觀玥名邸的“日光”盛況，這些地段更優(yōu)的項(xiàng)目，極有可能重現(xiàn)當(dāng)年的“打新熱”。

舊改大調(diào)：松崗降容低密

盛平南保障房大幅縮減

除了發(fā)力招拍掛用地，深圳在城市更新的步伐調(diào)整，則有了更加深刻的市場信號意義。2月13日-14日，深圳兩大城市更新項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整幾乎同時(shí)公示。

寶安區(qū)松崗街道華美工業(yè)園土地整備項(xiàng)目，通過規(guī)劃調(diào)整，新增了4宗二類居住用地和1宗教育用地。最值得關(guān)注的是，這4宗宅地構(gòu)成的居住街坊，容積率不超過3.1。

在深圳，住宅容積率超過6.0甚至10.0的舊改項(xiàng)目比比皆是。

3.1的容積率，放在寸土寸金的深圳，堪稱“奢侈品”，也響應(yīng)了國家“好房子”號召的深圳樣本。

值得關(guān)注的是，這或許是寶安首個土整項(xiàng)目調(diào)出如此低密度的住宅用地。

另一個舊改項(xiàng)目，則走了一條完全不同的調(diào)整路徑。

在龍崗區(qū)龍城街道盛平南片區(qū)城市更新單元新的規(guī)劃修改中，項(xiàng)目總規(guī)劃容積由143萬㎡調(diào)減至134萬㎡，最核心的變化是：

保障性住房規(guī)模從16.8萬㎡大幅縮減至6.17萬㎡，減少了超過10萬㎡。

這一減一增，意味深長。

保障房規(guī)模的縮減，往往是為了平衡項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)賬，在當(dāng)前市場環(huán)境下，通過減少配建壓力，提高商品房的可售比例，有助于激發(fā)市場主體參與舊改的積極性，確保項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)。

比起去年“不要百億地王，只要mini印鈔機(jī)”的主旋律，今年深圳土市，既要“面子”也要“里子”！

2026年才開始兩個月，土地市場動作頻頻，我們可以清晰地看到深圳今年的發(fā)力三大方向：

核心區(qū)供地“不手軟”、開發(fā)模式“再創(chuàng)新”，存量改造“精細(xì)化”……

就在這一段時(shí)間，寶安、南山等區(qū)發(fā)布今年政府投資項(xiàng)目計(jì)劃，其中“老舊小區(qū)改造加速”也是今年的重點(diǎn)計(jì)劃。而面粉最終是為了提供更好的面包。對于購房者而言，這無疑是一個好消息：未來，你將有更多機(jī)會，在核心地段，買到品質(zhì)更好的房子。