觀點(diǎn)網(wǎng) “五一”假期前一天，華潤(rùn)置地花費(fèi)約70億元在北京拿下兩宗地塊。

4月30日，北京土拍迎來(lái)三宗宅地出讓，分別位于豐臺(tái)萬(wàn)泉寺、朝陽(yáng)東壩和昌平平西府。最終，華潤(rùn)置地先后競(jìng)獲了豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺FT00-0613-0007地塊（簡(jiǎn)稱豐臺(tái)地塊）與昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府CP01-1203-0002地塊。

具體來(lái)看，華潤(rùn)置地以底價(jià)57.71億元摘得豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0007地塊R2二類居住用地，折合樓面價(jià)約5.85萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，華潤(rùn)置地與未來(lái)科學(xué)城以底價(jià)12.905億元聯(lián)合摘得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-1203-0002地塊R2二類居住用地，折合樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

觀點(diǎn)新媒體了解到，北京豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0007地塊R2二類居住用地位于北京二環(huán)內(nèi)，自掛牌之日起，市場(chǎng)關(guān)注度只增不減。

華潤(rùn)置地北京連續(xù)補(bǔ)倉(cāng)

同一場(chǎng)土拍內(nèi)，為何豐臺(tái)地塊熱度更高？

第一，因?yàn)橛玫匾?guī)模達(dá)到約3.95公頃，規(guī)劃地上建筑面積約9.87萬(wàn)平方米；第二，地塊位于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道，臨近麗澤商務(wù)區(qū)，周邊包括龍湖北京麗澤天街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京佑安醫(yī)院等城中心生活配套。

值得注意的是，該地塊競(jìng)拍時(shí)僅華潤(rùn)置地一家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，最終以底價(jià)拿到地塊。

不過(guò)，作為長(zhǎng)期布局麗澤商務(wù)區(qū)周邊的地產(chǎn)玩家，華潤(rùn)置地的選擇是基于鞏固區(qū)域版圖需要，同時(shí)又一次向市場(chǎng)宣告對(duì)麗澤商務(wù)區(qū)地理位置的偏好。

對(duì)于北京市場(chǎng)而言，2000年代的麗澤與通州站在同一條水平線上。2001年，麗澤商務(wù)區(qū)概念首次提出，比通州副中心早了整整13年，但由于定位模糊、配套缺失，麗澤商務(wù)區(qū)在這一時(shí)期經(jīng)歷了多次規(guī)劃調(diào)整。

2010年，麗澤金融商務(wù)區(qū)納入北京市規(guī)劃，定位為新興金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和首都金融改革試驗(yàn)區(qū)；2017年，新版北京城市總規(guī)明確“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”空間布局，麗澤商務(wù)區(qū)再向前一步。

緊接著，華為中國(guó)總部、中國(guó)農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)、華電產(chǎn)融、中華保險(xiǎn)等企業(yè)落戶區(qū)域內(nèi)。截至目前，麗澤商務(wù)區(qū)合計(jì)有1283家企業(yè)進(jìn)駐，其中包括486家金融企業(yè)。

有多家企業(yè)落戶，便有源源不斷的購(gòu)房需求涌入麗澤商務(wù)區(qū)，華潤(rùn)置地便是在這一時(shí)期開(kāi)始深入布局該區(qū)域。在拿下豐臺(tái)地塊之前，已在麗澤商務(wù)區(qū)周邊落子北京悅府、瑞府等項(xiàng)目。

與上述項(xiàng)目不同的是，豐臺(tái)地塊鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，還需全額建設(shè)17公頃沿河綠地并無(wú)償移交，配建成本超3.74億元。

那么，目前這一板塊的具體房?jī)r(jià)在什么區(qū)間？

以2024年12月中海110.54億摘得的同區(qū)域地塊來(lái)看，后期地塊項(xiàng)目命名中海麗金府，為北京首個(gè)打破“雙限”規(guī)則后的新房項(xiàng)目，無(wú)銷售指導(dǎo)價(jià)。

從項(xiàng)目樓面價(jià)看，中海麗金府達(dá)到約6.2萬(wàn)元/平方米，網(wǎng)簽價(jià)格在8.9-9.1萬(wàn)元/平方米之間，預(yù)計(jì)2027年9月交付。

有市場(chǎng)消息顯示，2025年4月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期去化效率一般，近期成交才有起色。

自2025年9月以來(lái)，麗澤商務(wù)區(qū)新房成交均價(jià)已從10萬(wàn)元/平方米降至9.5萬(wàn)元/平方米左右。

觀點(diǎn)新媒體了解到，這一價(jià)格趨勢(shì)與板塊內(nèi)較高庫(kù)存水平直接相關(guān)，未來(lái)華潤(rùn)置地是否會(huì)遇此狀況暫不可知。

多城拿地的房企們

除豐臺(tái)地塊之外，華潤(rùn)置地還聯(lián)合未來(lái)科學(xué)城以底價(jià)12.9億元摘得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-1203-0002地塊R2二類居住用地，折合樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，該塊用地規(guī)模約3.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積約6.46萬(wàn)平方米，位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，屬于北京五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，周邊生活配套有首開(kāi)LONG街、禧樂(lè)匯、水城廣場(chǎng)、北京積水潭醫(yī)院等。

與豐臺(tái)地塊不同，這一區(qū)域周邊主要聚集二手房項(xiàng)目：2022年的華潤(rùn)置地北清橡樹(shù)灣，彼時(shí)指導(dǎo)價(jià)約合6萬(wàn)元/平方米；京投發(fā)展公園悅府一區(qū)掛牌價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米，二區(qū)約6.3萬(wàn)元/平方米。

對(duì)比新地塊而言，北清橡樹(shù)灣拿地價(jià)格更高，由華潤(rùn)置地與葛洲壩聯(lián)合體摘得，彼時(shí)土拍為限地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房銷售面積+搖號(hào)規(guī)則方式出讓，最終觸達(dá)地價(jià)上限，以44.16億元成交，并配建1000平方米的現(xiàn)房銷售面積。

4月30日的土拍中，除了華潤(rùn)置地，中國(guó)金茂也布局了北京朝陽(yáng)區(qū)。

據(jù)了解，中國(guó)金茂此次與建發(fā)爭(zhēng)奪朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目1105-01地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地，最終以20.98億元競(jìng)得地塊，溢價(jià)率0.1%，折合樓面價(jià)約4.11萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，地塊用地面積2.55萬(wàn)平米，容積率2.0，位于朝陽(yáng)東五環(huán)區(qū)域內(nèi)，該片區(qū)2025年合計(jì)有多個(gè)新商品房項(xiàng)目入市，其中包括金茂自己的新盤(pán)。

據(jù)查詢，璞樾目前樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米，紫京宸園樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米，朝觀天珺樓面價(jià)約5.16萬(wàn)元.平方米，金茂滿曜樓面價(jià)則在4.8萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米之間。

從去化效率來(lái)看，上述項(xiàng)目去化空間較大。截至2026年4月，璞樾項(xiàng)目網(wǎng)簽200套出頭，去化率約47.8%；紫京宸園網(wǎng)簽去化率約21%左右；朝觀天珺去化率約31%左右；金茂滿曜去化率則達(dá)到53.4%，這一數(shù)據(jù)在同期產(chǎn)品內(nèi)較高。

從地理位置來(lái)看，中國(guó)金茂一直很偏愛(ài)一線城市傳統(tǒng)中心區(qū)域，除北京朝陽(yáng)區(qū)拿地之外，4月初還與保利在廣州開(kāi)啟了一場(chǎng)荔灣滬地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)，雙方競(jìng)價(jià)10輪，最終以總價(jià)14.87億元拿下，溢價(jià)率6.44%。

與中國(guó)金茂相似，華潤(rùn)置地4月也是在各地土拍市場(chǎng)中度過(guò)的。

北京土拍同一日，華潤(rùn)置地旗下上海泓喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)約7.64億元摘得寧波海曙區(qū)原電視臺(tái)地塊，成交樓面價(jià)約1.24萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率6.11%。

有分析認(rèn)為，華潤(rùn)置地選擇落子寧波海曙，將填補(bǔ)該區(qū)域主城核心區(qū)改善住宅的供應(yīng)空白，預(yù)計(jì)未來(lái)入市價(jià)格區(qū)間為3.6-4萬(wàn)元/平方米。

另于4月22日，華潤(rùn)置地聯(lián)合河南新發(fā)展科創(chuàng)集團(tuán)以15.8億元底價(jià)競(jìng)得鄭州北龍湖34號(hào)地，包含住宅和商業(yè)兩部分。

住宅地塊面積約合68畝，成交總價(jià)13.08億元，成交樓面價(jià)1.91萬(wàn)元/平方米；商業(yè)地塊面積約合46畝，成交總價(jià)2.72億元，成交樓面價(jià)3164元/平方米；住宅地塊將打造低密洋房社區(qū)，商業(yè)地塊擬建設(shè)萬(wàn)象匯。

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