2026年2月25日，上海正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，市場(chǎng)簡(jiǎn)稱“滬七條”。在2025年“滬六條”基礎(chǔ)上，本輪政策圍繞限購(gòu)優(yōu)化、公積金提額、多子女家庭支持以及房產(chǎn)稅政策調(diào)整等方面進(jìn)行系統(tǒng)性升級(jí)，力度明顯超出市場(chǎng)預(yù)期。

此次調(diào)整并非簡(jiǎn)單“托市”，而是一次面向特定群體、精準(zhǔn)發(fā)力的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，核心目標(biāo)在于打通剛需與改善需求的置換鏈條，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)交易、穩(wěn)信心。

一、限購(gòu)政策結(jié)構(gòu)性松動(dòng)，非滬籍購(gòu)房門檻明顯降低

本輪政策最受關(guān)注的，是對(duì)非滬籍群體購(gòu)房限制的明顯放寬。

首先，外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限大幅下調(diào)。此前非滬籍家庭購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房需連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿3年，新政調(diào)整為滿1年即可購(gòu)買1套。這意味著一批已在滬穩(wěn)定就業(yè)的青年群體和新市民，將獲得進(jìn)入中心城區(qū)的資格，城市吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)。

其次，針對(duì)長(zhǎng)期繳納社保的群體給予“增購(gòu)?fù)ǖ馈?。社保或個(gè)稅滿3年的非滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。這是上海首次在核心區(qū)域?qū)用嫦蚍菧后w開放改善型需求，具有標(biāo)志性意義。

更具突破性的是，對(duì)持有《上海市居住證》滿5年的群體單列購(gòu)房資格通道，不再單純以社保繳納為唯一標(biāo)準(zhǔn)。這一調(diào)整使長(zhǎng)期在滬生活但社保關(guān)系不在上海的群體獲得購(gòu)房資格，體現(xiàn)了政策對(duì)“穩(wěn)定居住人口”的認(rèn)可。

整體來(lái)看，限購(gòu)政策從“行政限制導(dǎo)向”逐步轉(zhuǎn)向“居住屬性導(dǎo)向”，在堅(jiān)持總量可控的前提下，提高制度包容度。

二、公積金與稅收政策協(xié)同發(fā)力，直接降低置業(yè)成本

如果說(shuō)限購(gòu)調(diào)整打開了“入場(chǎng)通道”，那么金融與稅收政策則進(jìn)一步降低了“入場(chǎng)成本”。

公積金貸款額度顯著提高——首套房最高額度由160萬(wàn)元提升至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭（上浮20%）及綠色建筑（上浮15%）政策后，單筆最高可達(dá)324萬(wàn)元。該額度在全國(guó)一線城市中處于領(lǐng)先水平。

同時(shí)，公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即貸款結(jié)清后再次購(gòu)房仍可按首套或相關(guān)政策申請(qǐng)公積金貸款。這對(duì)改善型家庭尤為關(guān)鍵，將有效提升置換效率。

多子女家庭支持政策也進(jìn)一步擴(kuò)展至二套房，疊加貸款額度上浮，使改善型需求獲得更強(qiáng)金融支撐。

在稅收端，滬籍家庭成年子女購(gòu)買唯一住房可暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，降低青年家庭首次置業(yè)負(fù)擔(dān)，并有助于釋放家庭內(nèi)部的住房分化與獨(dú)立需求。

三、政策意圖：打通置換鏈條，夯實(shí)“小陽(yáng)春”基礎(chǔ)

2025年以來(lái)，上海二手房成交量已逐步回升，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在——部分業(yè)主有強(qiáng)烈置換意愿，但受限于購(gòu)房資格與資金壓力，交易鏈條存在堵點(diǎn)。

此次政策調(diào)整，有望在三個(gè)層面產(chǎn)生積極影響：

第一，激活首次置業(yè)需求。社保年限下降與居住證購(gòu)房資格放開，將直接擴(kuò)大剛需客群規(guī)模。

第二，釋放改善型需求。增購(gòu)政策與公積金提額疊加，有利于中心城區(qū)改善型項(xiàng)目去化。

第三，打通“賣舊買新”循環(huán)。政策配合此前國(guó)企參與“以舊換新”的試點(diǎn)措施，將有助于緩解二手房掛牌壓力，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

今年1月上海二手房成交量已達(dá)2.28萬(wàn)套，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)回暖跡象。此次政策落地時(shí)間節(jié)點(diǎn)明確、節(jié)奏迅速，市場(chǎng)信號(hào)清晰，有望提前鎖定3月“小陽(yáng)春”行情。

四、示范意義：精準(zhǔn)調(diào)控或成階段性樣本

作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，上海此次政策調(diào)整的意義并不局限于本地市場(chǎng)。

其一，體現(xiàn)“分梯度、保剛需、促改善”的精準(zhǔn)調(diào)控思路，在行業(yè)轉(zhuǎn)型階段提供可參考路徑。

其二，通過(guò)激活二手房置換鏈條穩(wěn)住存量市場(chǎng)，為其他城市優(yōu)化政策提供可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

其三，向市場(chǎng)傳遞明確的穩(wěn)定預(yù)期信號(hào)，有助于增強(qiáng)行業(yè)信心。

總體來(lái)看，“滬七條”既擴(kuò)大需求增量，又疏通存量循環(huán)，在保持調(diào)控框架穩(wěn)定的同時(shí)釋放彈性空間。短期看有助于成交量回升，長(zhǎng)期則有利于形成更加平衡、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展格局。

在行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期的背景下，上海此次政策組合拳，更像是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的“精準(zhǔn)修復(fù)”——既穩(wěn)當(dāng)前，也為未來(lái)留出空間。