今日，上海發(fā)布樓市新政。新政主要從進一步調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個人住房房產(chǎn)稅三個維度著手穩(wěn)定市場。其中，激活非滬籍的潛在購房者是政策重點。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱《通知》），“松綁”樓市。

該《通知》自2026年2月26日起施行，主要從進一步調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個人住房房產(chǎn)稅三個政策維度著手，協(xié)同發(fā)力，穩(wěn)定市場。

58安居客研究院院長張波稱，此次政策是針對剛需、改善、置換三類真實需求的精準賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放：一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求；二是長期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購需求；三是滬籍家庭的置換升級需求。

“這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升”。

限購調(diào)整

此次《通知》明確，將“三步走”進一步調(diào)減住房限購政策。

其一，縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

其二，符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

其三，符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。

按上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

吳典 制表

整體來看，激活非滬籍的潛在購房者是政策重點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，只有激活非滬籍購房者，才能消化二手房居高不下的庫存，穩(wěn)定二手房價格，并促進賣舊買新、賣小買大的循環(huán)，這是暢通市場循環(huán)，解決當下市場存在的腸梗阻癥結的關鍵。

數(shù)據(jù)顯示，2025年12月至2026年1月期間，上海戶籍購房約占55%至60%，非滬籍購房約占40%至45%。不過，上海戶籍住房自有率比較高，而非滬籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%，且非滬籍人群購房意愿高，對購房成本和門檻較為敏感。

張波表示，本次階梯式松綁策略精準契合上海客群結構與置業(yè)需求，有效承接市場剛需與改善增量。根據(jù)58安居客平臺數(shù)據(jù)，2025年上海一二手客群重合度僅8.7%（2026年1月進一步降至8.5%），為全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩(wěn)固。

此次將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房社保/個稅年限縮短至1年，精準降低新市民、新人才的首置門檻，適配二手房市場的剛需主導特征。

同時根據(jù)線上數(shù)據(jù)，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個百分點，掛牌量卻僅同比微增1.72%，剛需首置需求存在釋放空間但受限于購房門檻。滿3年可于外環(huán)內(nèi)增購1套的規(guī)定，以及持居住證滿5年免社保/個稅購房的條款，則覆蓋了更為全面的置業(yè)群體，確保了新增需求能分別向一二手市場精準傳導。

優(yōu)化公積金

購房門檻調(diào)低后，資金也要跟上。為滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

吳典 制表

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

“公積金政策力度非常大?！崩钣罴沃赋?，政策針對當前購房家庭以剛需和剛改為主，對價格和成本、門檻比較敏感的情況，公積金貸款最高達到324萬元，多子女家庭還能上浮20%?？紤]到300萬元以下二手房占比65%，很多家庭無需再出資，僅靠公積金就能購買住房。

另外，新房方面，上海300萬至500萬元的房源占比25%，500萬元以上占比65%。這樣的結構意味著，倘若二手房交易能夠加速的話，考慮到目前貸款利率很低，交易稅費也降至歷史最低，新房交易就能帶動。

張波認為，公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點，與市場“賣舊買新”的核心需求高度契合。

其指出2025年，上海二手房掛牌時長同比延長15.26%，達98.75天，流動性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放。

此次首套公積金貸款額度上浮后，最高可達324萬元，適配上海高總價的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。疊加多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，可將支持范圍從首套拓展至二套，精準匹配這類家庭的居住升級需求，也貼合人口結構變化趨勢。

支持滬籍子女購房

除了非滬籍購房者外，政策還將上海戶籍居民的購房需求考慮在內(nèi)。

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

李宇嘉稱，包括上海在內(nèi)，目前住房政策的著力點都在挖掘需求潛力。2024年，上海全市居民人均可支配收入為91987元，上海成為全國首個居民年人均可支配收入突破9萬元大關的城市，可見上海居民的消費力。

同時根據(jù)機構統(tǒng)計，上海戶籍家庭的住房自有率約為68%—70%，住房潛力不算大，考慮到上海戶籍人口老齡化明顯，住房自有率高，“老錢”比較多，潛在的需求就是為子女買房?！岸愘M政策就是為了激活滬籍潛在的需求”。

在李宇嘉看來，上海于新春伊始就出臺九條措施，在降成本、降門檻、提預期方面的信號非常明顯，政策針對性亦較強，對3月份的節(jié)后小陽春有較大的帶動作用，“3月份的銷售是開門紅的關鍵，預計開發(fā)商在3月份會拿出好產(chǎn)品，性價比比較高，定價適宜，而且在促銷政策上也會比較激進”。

張波也表示，2025年上海二手房成交占比已達65%以上，成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環(huán)的關鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，只要新購住房為家庭唯一住房即可暫免房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升。

本文源自：國際金融報