廣州土拍，炸出年度王炸！

今天（2月25日），馬年開(kāi)年第一拍，萬(wàn)眾矚目的馬場(chǎng)地塊終于塵埃落定。

186.4億天價(jià)起拍，直接躋身廣州總價(jià)TOP 4，相當(dāng)于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的37%，距離榜首僅一步之遙。

即便拿地門檻極高，依舊引來(lái)8家國(guó)央企報(bào)名，最后7家同臺(tái)競(jìng)技——越秀、保利、華潤(rùn)悉數(shù)到場(chǎng)，廣州地鐵、廣州城投、廣建、珠江實(shí)業(yè)強(qiáng)勢(shì)入局。

剛開(kāi)拍圍觀人數(shù)就突破10萬(wàn)大關(guān)，把官網(wǎng)擠到系統(tǒng)崩潰，熱度史上罕見(jiàn)。

尤其從下午2點(diǎn)半開(kāi)始，其余5家房企全部消失，土拍現(xiàn)場(chǎng)只剩越秀跟保利兩大巨頭正面硬剛。雙方你來(lái)我往，互不相讓，單挑4個(gè)多小時(shí)，輪番舉牌96次！

最終經(jīng)過(guò)近9個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)、243輪激烈競(jìng)價(jià)，頭號(hào)選手越秀成功拿下，總價(jià)高達(dá)236億元，溢價(jià)率26.6%，折合住宅樓面價(jià)更是超過(guò)8.57萬(wàn)元/㎡。

一舉拿下廣州住宅用地樓面單價(jià)地王！

打破此前越秀華樾7.57萬(wàn)元/㎡的單價(jià)紀(jì)錄。果然，能超越越秀的，從來(lái)只有越秀自己！

在艷姐看來(lái)，這注定是一場(chǎng)要寫入歷史的世紀(jì)土拍。

馬場(chǎng)將以獨(dú)有的城市核心CBD+公園+頂奢商業(yè)模式，成為2026年珠三角樓市最硬核的風(fēng)向標(biāo)，也將逼出越秀本土作戰(zhàn)的有史以來(lái)的最強(qiáng)產(chǎn)品力。

接下來(lái)艷姐就和大家好好嘮嘮此次土拍。

01

廣州真正的“壓箱底”地塊

要讀懂這宗地的價(jià)值，先看它的地段稀缺性。

馬場(chǎng)地塊實(shí)打?qū)嵲谥榻鲁呛诵?，北至黃埔大道、南至花城大道、西至馬場(chǎng)路、東至華南快速干線，完美落在廣州核心發(fā)展軸上。

作為珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模凈地，這宗地從規(guī)劃之初就被定為廣州未來(lái)10年的超級(jí)綜合體，稀缺性在全市無(wú)可替代。

艷姐直言，“得馬場(chǎng)者得天下”。誰(shuí)拿下馬場(chǎng)，誰(shuí)就掌握了未來(lái)廣州豪宅市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。

更關(guān)鍵的是，它是珠江新城與金融城的幾何中心，不僅承載著銜接兩大CBD、打造超級(jí)產(chǎn)業(yè)集群的城市使命，而且精準(zhǔn)卡位珠江新城、金融城、琶洲 “黃金三角” 的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

交通與圈層同樣也是錦上添花。

雙地鐵交匯，搭配新建6條道路，高效聯(lián)通全城；本身就是廣州頂豪聚集地，保利玥璽灣、保利天曜、僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等標(biāo)桿云集。

尤其是保利玥璽灣去年11月開(kāi)盤即狂攬106億，最高單價(jià)突破30萬(wàn)/㎡，轟出了廣州最強(qiáng)購(gòu)買力。

在艷姐看來(lái)，馬場(chǎng)地塊更核心、配套更齊全、業(yè)態(tài)更完整，勢(shì)必將成為下一個(gè)現(xiàn)象級(jí)頂豪。

再看地塊具體規(guī)劃，體量與規(guī)格同樣拉滿。

馬場(chǎng)是真正的巨無(wú)霸地塊：總用地面積約38萬(wàn)㎡，總建面高達(dá)73萬(wàn)㎡，業(yè)態(tài)覆蓋商業(yè)、酒店、公寓、住宅、幼兒園、九年制學(xué)校、村集體物業(yè)、綠地及交通配套。

堪稱全能型超級(jí)綜合體，不折不扣的六邊形戰(zhàn)士，多元復(fù)合的用地屬性，讓地塊開(kāi)發(fā)潛力再上一層樓。

圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

整體布局清晰分明，東側(cè)布局住宅與九年制學(xué)校，西側(cè)打造超奢商業(yè)集群，中間規(guī)劃中軸體育公園，居住、商業(yè)、生態(tài)三大功能無(wú)縫融合。

本次出讓的一期為商住用地，總建面約57萬(wàn)㎡，相當(dāng)于總體規(guī)模的近八成。

這樣的規(guī)劃并非憑空而來(lái)，而是有著明確的官方定位支撐。

2025年10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局公示馬場(chǎng)片區(qū)控規(guī)；同年12月，規(guī)劃正式審議通過(guò)，標(biāo)志著這塊承載城市記憶的地標(biāo)，即將蝶變成為人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地。

磅礴體量、全維配套、超高定位背后，是極為嚴(yán)苛的開(kāi)發(fā)門檻：

商業(yè)需

6

年累計(jì)銷售額達(dá)

300

億、全周期自持，且拿地

1

個(gè)月內(nèi)必須進(jìn)場(chǎng)施工；酒店須建設(shè)不小于

4.5

萬(wàn)㎡的國(guó)際五星酒店

同品牌公寓、全周期自持，建成后

6

年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值累計(jì)不低于

60

億；同時(shí)還要配建社區(qū)商業(yè)、幼兒園及

九年制學(xué)校。

難度大、時(shí)間緊、任務(wù)重。

毫不夸張地說(shuō)，這宗地不僅拼房企資金實(shí)力，更考驗(yàn)綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，從一開(kāi)始就篩選掉了絕大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者。

也正因如此，這場(chǎng)土拍從一開(kāi)始就懸念拉滿，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪異常激烈。

而越秀自始至終都展現(xiàn)出勢(shì)在必得的姿態(tài)，每一次舉牌都堅(jiān)定有力，在多輪交鋒中穩(wěn)步突圍，最終將這塊壓軸寶地收入囊中。

從 “絕版地段” 到 “頂格產(chǎn)品”，從重塑城市格局到重振樓市信心，所有人都對(duì)這位拿下馬場(chǎng)的主角寄予厚望。

馬場(chǎng)地塊效果圖，僅供參考

艷姐也堅(jiān)信，手握王牌的越秀，必將不負(fù)這塊土地的天賦與期待，以馬場(chǎng)為新起點(diǎn)，一馬當(dāng)先，和廣州樓市一起向前。

02

越秀勇奪地王的底氣從何而來(lái)

拿下這樣重量級(jí)的地王，越秀再次成為行業(yè)焦點(diǎn)，拿地魄力著實(shí)讓人佩服。

但在艷姐看來(lái)，越秀能一舉摘得這塊百億地王，絕非偶然，而是先天優(yōu)勢(shì)+深耕實(shí)力+戰(zhàn)略決心的必然結(jié)果。

先看越秀與馬場(chǎng)的深度綁定關(guān)系，這是別人比不了的先天優(yōu)勢(shì)。

作為地塊做地主體，越秀全程參與收儲(chǔ)、補(bǔ)償、統(tǒng)籌，同時(shí)還是賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的間接第一大股東。

從政府對(duì)接、村企合作到前期規(guī)劃，越秀通過(guò)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，深度參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備，把最難啃的“硬骨頭”提前消化，為后期的拿地打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

尤其在頂奢商業(yè)這張牌上，越秀更是手握王炸——SKP。

艷姐一直說(shuō)，廣州作為超一線城市，高端商業(yè)其實(shí)是“瘸腿” 的。

網(wǎng)傳的2025年全國(guó)百億商場(chǎng)榜單，廣州僅有太古匯排在第16位，和城市地位完全不匹配。

而SKP就是能改寫格局的 “核武器”。

SKP在全國(guó)高端百貨TOP5中獨(dú)占兩席，是當(dāng)之無(wú)愧的“頂奢之王”，對(duì)頂奢客流的收割能力無(wú)人能敵。

圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

越秀和SKP深度綁定，幾乎是明牌。

一旦華南首座SKP落地馬場(chǎng)，天河商圈將強(qiáng)勢(shì)升級(jí)，和 K11、太古匯形成頂級(jí)商圈集群，填補(bǔ)廣州長(zhǎng)期缺失的重奢空白，住宅、商務(wù)價(jià)值都會(huì)被徹底打開(kāi)。

先天優(yōu)勢(shì)拉滿、城市配套做完、頂奢商業(yè)敲定、村企關(guān)系順暢。

馬場(chǎng)地塊，在別人眼里是高門檻挑戰(zhàn)，在越秀手里，早就是水到渠成。

再看越秀在廣州的絕對(duì)“地頭蛇” 實(shí)力。

深耕廣州43年，廣州中軸地標(biāo) IFC、越秀金融大廈等均出自越秀之手， “一座廣州城，半壁越秀造”絕非虛言。

2025年，越秀以超106億拿地金額登頂廣州第一，是全市唯一拿地破百億的房企，斬獲廣州房企全口徑拿地金額、宗數(shù)雙冠王。

土儲(chǔ)比重、拿地占比連續(xù)多年領(lǐng)跑，龍頭優(yōu)勢(shì)盡顯無(wú)疑。

不光是持續(xù)投入板塊開(kāi)發(fā)，越秀還展現(xiàn)出超乎尋常的戰(zhàn)略定力，充當(dāng)廣州城市更新的主力軍。

環(huán)市東南洋電器廠改造，讓老牌CBD重?zé)ㄖ醒牖盍^(qū)光彩；廣紙片區(qū)從工業(yè)腹地到濱水住區(qū)，越秀不斷補(bǔ)齊城市發(fā)展拼圖；長(zhǎng)隆萬(wàn)博里仁洞舊改只用8個(gè)月實(shí)現(xiàn)首期復(fù)建房封頂，當(dāng)年投資金額超過(guò)14億元。

廣州里仁洞村改造項(xiàng)目

當(dāng)然，越秀地產(chǎn)重倉(cāng)廣州，依靠的不只是超前眼光與戰(zhàn)略定力，更有實(shí)打?qū)嵉挠埠斯Φ?/strong>。

在“好房子”時(shí)代，越秀將對(duì)廣州這座城市的深刻理解，融入成熟穩(wěn)健的精細(xì)化管理體系，練就了穿越周期的過(guò)硬實(shí)力。

產(chǎn)品力更是一騎絕塵，收獲市場(chǎng)口碑與業(yè)績(jī)雙豐收：

越秀?江灣潮起作為 “先鋒系” 首作，2025年三開(kāi)三熱，徹底把海珠豪宅產(chǎn)品力拉上新臺(tái)階；

越秀?東山云起以斷檔級(jí)豪宅姿態(tài)，開(kāi)盤3個(gè)月市占率高達(dá)75%，穩(wěn)坐越秀區(qū)三冠王；

璞樾?墅更以6259萬(wàn)元單套總價(jià)刷新廣州頂豪成交紀(jì)錄。

璞樾?墅 合墅樣板間實(shí)景圖

盤盤爆款、次次迭代，市場(chǎng)認(rèn)可度拉滿。

落到實(shí)際運(yùn)營(yíng)，越秀始終堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，不只把項(xiàng)目做精，更主動(dòng)跳出紅線、做透城市服務(wù)。

包括治理觀樾旁的日月湖，為琶洲樾打造公益水上運(yùn)動(dòng)碼頭，在天河和樾府開(kāi)設(shè)“四點(diǎn)半學(xué)堂”等，用細(xì)節(jié)溫暖上千戶業(yè)主的日常。

懂土地、懂城市、懂市場(chǎng)、更懂客戶，這樣的越秀，最有資格拿下馬場(chǎng)這張終極底牌。

尤為關(guān)鍵的是，越秀廣州近期強(qiáng)力補(bǔ)強(qiáng)高端人才陣容：

前中海設(shè)計(jì)大拿劉大偉擔(dān)任區(qū)域研發(fā)總，負(fù)責(zé)牽頭高端產(chǎn)品線的研發(fā)管理工作；

前貝殼旗下貝好家置業(yè)成本總監(jiān)許聰擔(dān)任區(qū)域成本部副總；

再加上兩位萬(wàn)科系營(yíng)銷悍將陳淑佳和圣培加盟，前者出任越秀廣州區(qū)域營(yíng)銷總師，后者出任越秀廣州區(qū)域營(yíng)銷副總。

預(yù)示著豪宅產(chǎn)品與營(yíng)銷戰(zhàn)斗力全面升級(jí)。

拿下馬場(chǎng)，對(duì)越秀還有一層戰(zhàn)略意義：補(bǔ)齊頂豪市場(chǎng)關(guān)鍵拼圖。

這一次，越秀直面的是保利發(fā)展這個(gè)最強(qiáng)勁對(duì)手。

2024年，保利斥資超200億重倉(cāng)廣州核心，多盤齊發(fā)創(chuàng)下熱銷神話；2025年繼續(xù)加碼拿地，坐穩(wěn)廣州全市銷冠；2026年冼村項(xiàng)目也即將入市，勢(shì)頭無(wú)人能擋。

如果再拿下馬場(chǎng)，保利將坐穩(wěn)“CBD最大地主”。

面對(duì)如此來(lái)勢(shì)洶洶的對(duì)手，越秀沒(méi)有退路，只能迎難而上。

尤其是保利玥璽灣百億級(jí)的破紀(jì)錄表現(xiàn)，越秀急需一個(gè)能對(duì)標(biāo)甚至超越的頂豪作品，重新奪回廣州塔尖市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。

據(jù)艷姐了解，為了這塊地，越秀團(tuán)隊(duì)前后打磨三版以上方案，就連春節(jié)都在全力沖刺，只為在最強(qiáng)對(duì)手面前，拿下這關(guān)鍵一城。

馬場(chǎng)，正是越秀直面強(qiáng)敵、迎難而上、重返王座的決勝一子。

結(jié)語(yǔ)

艷姐必須說(shuō)，廣州這波開(kāi)年土拍，真的讓人熱血沸騰！

這宗兩百億級(jí)地王一出手，上半年土拍任務(wù)直接完成大半，信號(hào)意義極強(qiáng)。

而且從開(kāi)年多場(chǎng)土地推介會(huì)就能看出，廣州今年是真的拿出了誠(chéng)意——馬場(chǎng)、中山八、嘉禾望崗，每一塊都是地段硬、配套強(qiáng)、潛力足的核心資產(chǎn)。

可以預(yù)見(jiàn)，這場(chǎng)由地王點(diǎn)燃的回暖行情，必將貫穿全年，樓市也將迎來(lái)強(qiáng)勁復(fù)蘇。

關(guān)于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

主編：張艷

責(zé)編：vivi

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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