華中某城市房協(xié)總結(jié)會(huì)上，一位負(fù)責(zé)人感嘆：“金九銀十，一年不如一年，現(xiàn)在連看熱鬧的人都少了。”

這話一點(diǎn)不假。去年的國(guó)慶房展會(huì)，陣勢(shì)搞得挺大，結(jié)果很多開(kāi)發(fā)商打了8天折，一套房子都沒(méi)賣出去，幾百萬(wàn)的展活動(dòng)費(fèi)全打了水漂。

其實(shí)各地刺激政策頻出，力度也是空前。從2022年以來(lái)，各地累計(jì)出臺(tái)利好約3000次，從降首付到放開(kāi)限購(gòu)，從房貸利率降至歷史最低，到“以舊換新”花樣百出…

如今，首付比只要15%，房貸利率下限取消，5年期LPR累計(jì)下調(diào)1.15個(gè)百分點(diǎn)至3%，可以說(shuō)，政策面已經(jīng)到了歷史最寬松水平。

然而市場(chǎng)就是不買賬。2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降8.7%，政策暖風(fēng)吹得再猛，老百姓就是不掏錢。一場(chǎng)深刻的樓市變局已經(jīng)開(kāi)始。

01，能用的招都用了，市場(chǎng)還是冷冰冰

現(xiàn)在的政策環(huán)境，絕對(duì)是歷史上最寬松的。尤其是針對(duì)需求端的政策——房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例，全都降到了最低水平。

但市場(chǎng)依舊冷清，華中那個(gè)房博會(huì)不是個(gè)例，全國(guó)很多城市都類似。政策工具箱快見(jiàn)底了，市場(chǎng)卻還是紋絲不動(dòng)。

房企的日子同樣不好過(guò)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年81家A股上市房企，僅21家公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利，超過(guò)七成房企陷入虧損，

當(dāng)年的地產(chǎn)“好學(xué)生”萬(wàn)科，虧損規(guī)模首位，預(yù)計(jì)2025年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比虧損約65.7%；

房子賣不動(dòng)，已經(jīng)是事實(shí)。問(wèn)題究竟出在哪兒？

02，催買無(wú)效的背后，是真買不動(dòng)了

說(shuō)實(shí)話，也不是大家不想買，而是買不動(dòng)了。

首先，城鎮(zhèn)化快到頭了，人口紅利正在消失。除了北上廣深這幾個(gè)一線城市人口還在漲，其他地方基本都在減少。買房的主力軍變少了，需求自然就少了。

更重要的是，老百姓的負(fù)債已經(jīng)到了歷史最高點(diǎn)。加之這幾年大環(huán)境不好，大家就更傾向于捂緊錢袋子。

尤其是經(jīng)歷了幾年調(diào)整，不少城市的房?jī)r(jià)相比高點(diǎn)已下跌三成甚至有的腰斬。中國(guó)人買房向來(lái)又是買漲不買跌——房?jī)r(jià)越跌，大家越不敢買，生怕買了就虧。

現(xiàn)在的住房市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：需求由普漲變?yōu)榉只?，?jìng)爭(zhēng)也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼。

過(guò)去那種“買到就賺到”的瘋狂早就不復(fù)存在。大家對(duì)背負(fù)更多債務(wù)保持高度警惕。

地產(chǎn)市場(chǎng)離全面‘止跌’仍有一定距離，風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解。

03，國(guó)家出手定調(diào)，樓市迎來(lái)兩大變局

“催買房”失效，國(guó)家層面終于出手，引導(dǎo)行業(yè)走向新的發(fā)展模式。

第一：從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代。

雖然市場(chǎng)上還有新開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，但更大的潛力在于現(xiàn)有房子的改造和再利用。

有報(bào)告預(yù)測(cè)，到2050年全球68%的人會(huì)住在城市里，需將住房重新定位為與交通、能源同等重要的核心基礎(chǔ)設(shè)施。

這意味著，房地產(chǎn)的重點(diǎn)不再是蓋更多房子，而是管好、用好現(xiàn)有的房子。

第二：房子回歸住的屬性，投資屬性淡化。

“好房子”成為新的關(guān)鍵詞。以前只有頂級(jí)豪宅才有的空中庭院、精裝大堂、社區(qū)會(huì)所，現(xiàn)在普通改善房和剛需盤也有了。

未來(lái)不是沒(méi)有市場(chǎng)，而是市場(chǎng)邏輯全變了。

04，買房邏輯變了，以后該怎么辦

樓市的核心玩法變了，買房的思路也得跟著變。

第一，別再謎之相信“房子永遠(yuǎn)漲”。

在全球利率變化、人口老齡化、供應(yīng)鏈重構(gòu)的大背景下，不能再指望靠單一房產(chǎn)賺錢了。眼光要放寬，多關(guān)注長(zhǎng)期趨勢(shì)，多元化配置更為明智。

第二個(gè)，是市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇。

2025年全年，300城住宅用地出讓金同比下降10.7%。其中，一二線城市的宅地出讓金占300城的比例達(dá)57.0%，較2024年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。但是，三四線城市土拍表現(xiàn)仍較弱，土地出讓金同比下降。

房企投資高度集中在一二線城市，這種背景下，普通人的買房思維必須調(diào)整：

① 別再想著投資投機(jī)，房子已經(jīng)回歸居住本質(zhì)。 以后買房主要是為了住，別再幻想買房暴富。

② 選擇核心城市，遠(yuǎn)離邊緣區(qū)域。開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始將注意力集中在一二線城市，跟著他們走，這些地方風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。

③ 重視質(zhì)量而不是數(shù)量，再多的房子，質(zhì)量不行，最后也是負(fù)累。未來(lái)真正值錢的，是那些設(shè)計(jì)合理、質(zhì)量過(guò)硬、物業(yè)服務(wù)到位的“好房子”。

總之，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有永不破滅的神話。房子終究要回到住的本質(zhì)，所以：

別再抱著過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)不放，更別指望歷史會(huì)簡(jiǎn)單重演。新時(shí)代的規(guī)則已經(jīng)完全不一樣了。你是打算適應(yīng)它，還是被它淘汰？

就看你自己怎么選了。