有沒有發(fā)現(xiàn)，去年下半年開始，以前那些催費(fèi)催得特別兇的物業(yè)公司，好像突然變得客氣了？

以前你要是欠了物業(yè)費(fèi)，他們恨不得一天打三個(gè)電話，在你家門上、單元樓門口，到處貼滿了催費(fèi)單，白紙黑字紅印章，看著就讓人頭大。

但最近，這種情況好像越來越少了。“難道是物業(yè)良心發(fā)現(xiàn)？要個(gè)大家和諧相處？”

別天真了。

在成年人的世界里，尤其是商業(yè)領(lǐng)域，突然的“溫柔”背后，往往不是道德的覺醒，而是因?yàn)橐?guī)矩變了。

說白了，物業(yè)現(xiàn)在不敢亂來，真正的原因是新規(guī)出來以后，直接把以前那種野蠻催收的路全堵死了。

01.給物業(yè)的三條紅線

①斷水?dāng)嚯姶呃U費(fèi)？徹底沒戲了！

以前經(jīng)常聽說，有的物業(yè)為了催費(fèi)，直接給業(yè)主斷水?dāng)嚯?。業(yè)主被逼得沒辦法，只能忍氣吞聲把錢交了。

但現(xiàn)在，物業(yè)不敢這么干了！

民法典有規(guī)定，物業(yè)不能用停水、停電、停氣、停暖的方式來催物業(yè)費(fèi)。

很多地方也出了新規(guī)。比如鄭州的條例就說了，物業(yè)要是斷水?dāng)嚯姶哔M(fèi)，不僅會(huì)被主管部門責(zé)令改正，逾期不改的，還要罰款1萬到5萬元。

不僅如此，如果因?yàn)槲飿I(yè)斷水?dāng)嚯娊o業(yè)主造成了損失，只要業(yè)主能拿出證據(jù)，就可以要求賠償。

山東萊西就有一家物業(yè)公司，因?yàn)閿嚯姶哔M(fèi)，被罰了1萬塊錢。這種賠了夫人又折兵的事，以后物業(yè)肯定不會(huì)再傻乎乎地干了。

②軟暴力也不行！半夜打電話、群里點(diǎn)名、偽造律師函？通通禁止！

不能來硬的，有些物業(yè)就玩軟的。比如半夜打電話騷擾你、在業(yè)主群里公開點(diǎn)名說你欠費(fèi)、在催費(fèi)單上寫“老賴”這種難聽的話，甚至偽造律師函、法院傳票嚇唬人……這些事以前不少見，搞得人煩不勝煩。

現(xiàn)在，這些也都被明令禁止了。

一方面，地方新規(guī)對(duì)催收的時(shí)間和方式管得很嚴(yán)。比如重慶市明確，晚上10點(diǎn)到早上8點(diǎn)之間物業(yè)不能催費(fèi)。

有物業(yè)不聽，偏偏凌晨1點(diǎn)給業(yè)主發(fā)催費(fèi)短信，被投訴后，不僅被責(zé)令道歉，還被記入了信用檔案？

另一方面，要是敢泄露業(yè)主信息或者偽造文件，那更是重罰。根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，把業(yè)主信息泄露出去用來催費(fèi)，最高可能被罰5000萬！

常德有家物業(yè)，聰明反被聰明誤，為了追繳“陳年老物業(yè)費(fèi)”，偽造《催繳通知書》作為證據(jù)，最后被法官識(shí)破，不僅物業(yè)費(fèi)收不回來，公司還因偽造證據(jù)受到了司法處罰。

這種偷雞不成蝕把米的教訓(xùn)，足夠讓所有物業(yè)在動(dòng)歪腦筋之前好好掂量掂量了。

③捆綁收費(fèi)？不行！交費(fèi)和服務(wù)得分開

以前還有一種套路，就是“不交物業(yè)費(fèi)，就不給你辦門禁卡”、“不讓車進(jìn)小區(qū)”、“不幫你收快遞”，全都是些捆綁式的催費(fèi)。

這種做法以后也不行了，新規(guī)明確說了：物業(yè)費(fèi)和其他服務(wù)是兩碼事，不能混在一起。特別是水電燃?xì)赓M(fèi)，物業(yè)只是代收，沒權(quán)利拿這個(gè)來要挾業(yè)主。

比如遼寧有個(gè)小區(qū)，物業(yè)因?yàn)闃I(yè)主沒交物業(yè)費(fèi)，不給辦車輛通行證。業(yè)主一投訴，當(dāng)?shù)刈〗ň竹R上介入，責(zé)令物業(yè)立刻整改，還約談了負(fù)責(zé)人。

這三條紅線，就像三道緊箍咒，把物業(yè)所有野蠻催收的路全堵死了。如果他們敢違規(guī)，罰款、賠錢、信用受損、甚至吃官司…這些都遠(yuǎn)超能收回來的那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)也不傻，這筆賬他們都算得清。

所以，不是他們變善良了，是變聰明了，選了一條風(fēng)險(xiǎn)更低、更合規(guī)的路。

02.業(yè)主手里還多了四張“王牌”

新規(guī)還賦予了業(yè)主四項(xiàng)核心權(quán)利，讓業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系，正在發(fā)生根本性的變化：

①服務(wù)不達(dá)標(biāo)，可以理直氣壯地少繳

以前你說服務(wù)差，物業(yè)總拿“你先交錢我再服務(wù)”來搪塞你?，F(xiàn)在法律給了你底氣。

如果物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重縮水，遠(yuǎn)未做到合同約定的項(xiàng)目，比如垃圾成堆、電梯壞了沒人修、安保形同虛設(shè)……

只要你留好證據(jù)（照片、視頻、報(bào)修記錄這些），就可以要求減免物業(yè)費(fèi)。杭州某小區(qū)靠這招，讓物業(yè)費(fèi)從2.8元/㎡下調(diào)至2.5元/㎡。

這就意味著，物業(yè)費(fèi)不再是必須交的“人頭稅”，而是跟服務(wù)質(zhì)量掛鉤的“消費(fèi)款”。

②查賬權(quán)，讓物業(yè)的“糊涂賬”無處遁形。

小區(qū)的電梯廣告費(fèi)、快遞柜租金、公共停車位收益…過去這些都是糊涂賬。去哪了？業(yè)主一概不知！

現(xiàn)在，新規(guī)要求物業(yè)必須每季度公布詳細(xì)的收支賬目，公共收益更要單獨(dú)列出來。如果業(yè)主有疑問，可以要求看原始憑證。

物業(yè)要是敢各種理由不給你看，你可以直接找街道辦或社區(qū)求助。比如南京有個(gè)小區(qū)，物業(yè)從不公開賬目，最后業(yè)主們聯(lián)合向社區(qū)反映，三天不到，物業(yè)就乖乖把賬本拿出來了。

③公共收益歸業(yè)主！這是咱們的“隱形財(cái)富”！

新規(guī)明確，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本（一般物業(yè)抽成比例被限制在10%以內(nèi)）后，剩余的都?xì)w全體業(yè)主。

這筆錢可以補(bǔ)充小區(qū)的維修資金，也可以直接發(fā)給業(yè)主。

比如蘇州有個(gè)小區(qū)，物業(yè)用電梯廣告賺的錢，給小區(qū)裝了10個(gè)電動(dòng)車充電樁，還翻新了兒童游樂設(shè)施。

杭州有個(gè)小區(qū)，直接把公共收益剩下的錢，抵扣了每戶的物業(yè)費(fèi)。

說白了，業(yè)主不僅是小區(qū)的居住者，更是資產(chǎn)的共同所有者。

④物業(yè)漲價(jià)？得業(yè)主說了算！

漲物業(yè)費(fèi)？不能物業(yè)想漲就漲。

新規(guī)要求，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)必須走嚴(yán)格的程序：提前30天公示漲價(jià)方案，還得附上詳細(xì)的成本測(cè)算依據(jù)。并且必須得到業(yè)主人數(shù)和房屋面積“雙過半”的同意才行。

山東有個(gè)小區(qū)物業(yè)想漲價(jià)，業(yè)主們拿出新規(guī)據(jù)理力爭(zhēng)，最終漲價(jià)計(jì)劃就黃了。

有了這項(xiàng)權(quán)利，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)權(quán)就算是真正交到了業(yè)主手里。