撰文 | 花姐

出品 | 樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

北京樓盤調(diào)規(guī)，各有各的理由。

2月13日，興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目更新了一版報(bào)規(guī)圖。

這已是第三個(gè)版本了。

去年10月13日，它首次公示了總平圖；12月10日，隨公眾反饋意見(jiàn)一起，定版方案出爐。

一個(gè)樓盤兩度調(diào)規(guī)，在北京樓市里比較罕見(jiàn)。

計(jì)劃趕不上變化，樓市產(chǎn)品迭代飛速。

它的首版圖紙，趕上了好房子政策，規(guī)劃了奇偶陽(yáng)臺(tái)，局部調(diào)高了建筑高度，甚至連規(guī)劃證都拿到了。

但，不遠(yuǎn)處中建壹品6038項(xiàng)目的誕生，位置更佳，產(chǎn)品更先進(jìn)。（詳見(jiàn)《中建壹品，整個(gè)了大活兒》）

其先進(jìn)之處，核心在于贈(zèng)送面積。不僅南向設(shè)置了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)——不是奇偶陽(yáng)臺(tái)，北面還有可封閉的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)——可變室內(nèi)面積、全贈(zèng)送。

如此一來(lái)，興創(chuàng)置地之前精心謀劃的調(diào)規(guī)方案，就顯得落伍了。

于是，趁著6030項(xiàng)目還沒(méi)拿預(yù)售證，干脆再動(dòng)一次調(diào)規(guī)手術(shù)。即便重走一遍報(bào)規(guī)、拿規(guī)劃證、施工證等流程，也是超值的。

興創(chuàng)置地的調(diào)規(guī)目標(biāo)，是向中建壹品看齊，在戶型北面增設(shè)設(shè)備平臺(tái)。

這表明，大興區(qū)樓市贈(zèng)送面積，開(kāi)始卷向北面了。

公區(qū)兩個(gè)小變化

從平面圖看，6030項(xiàng)目此次調(diào)規(guī)，公區(qū)最主要的變化，是沒(méi)了健身跑道。

此前版本中，它的健身跑道，北邊從商業(yè)配套樓的北側(cè)開(kāi)始，到5#東側(cè)后，沿著消防通道蜿蜒南下，在6#西南側(cè)處分叉，一條北上至4#北邊，形成環(huán)行，另一條則通向大門旁的鄰里空間。

新圖紙中，北邊的健身跑道，部分則被替換成了兩處室外活動(dòng)室，以及幾段電動(dòng)自行車停車位。

花姐印象中，6030項(xiàng)目是北京樓市跨入好房子時(shí)代以來(lái)，第一個(gè)在小區(qū)內(nèi)部，原本規(guī)劃有健身跑道的新盤。

在它之后，6038項(xiàng)目也規(guī)劃了一條健身跑道，從下沉庭院兩側(cè)開(kāi)始，將小區(qū)中央4棟住宅樓，環(huán)抱其中。

這原本是一個(gè)不錯(cuò)的亮點(diǎn)，興創(chuàng)置地為何要將其取消掉呢？

此外，6030項(xiàng)目的1#、8#和10#，是三棟頂層退層建筑，舊版的圖紙中，1#的樓層數(shù)為8/9F，8#和10為9/10F；調(diào)規(guī)版本中，1#變成了9F，8#和10#變成了10F。

不過(guò)，平面圖中顯示，它們的形態(tài)與舊版沒(méi)有任何變化，仍為頂層退層狀。

背后，很可能是設(shè)計(jì)師開(kāi)了小差，在新版圖紙中標(biāo)錯(cuò)了。

6030項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，為北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司。

北向通面設(shè)備平臺(tái)

與公區(qū)的微調(diào)比，6030項(xiàng)目在產(chǎn)品端，新舊版本對(duì)照后，也幾無(wú)變化。

它整體戶型面積，沒(méi)有大改動(dòng)，仍為三個(gè)主要段位：

93平132套，占比23.78%；105平203套，占比36.58%；130平204套，占比36.76%；另有16套頂層退層戶型，占比2.88%。

但能讓興創(chuàng)置地大動(dòng)干戈、三易其稿背后，絕不止公區(qū)的那點(diǎn)變化。

花姐推測(cè)，6030項(xiàng)目此次調(diào)規(guī)最大的變化是——所有戶型北向的贈(zèng)送手段，變?yōu)橥婵煞忾]交付的設(shè)備平臺(tái)。

最初，它戶型的主要贈(zèng)送手段為：南向奇偶陽(yáng)臺(tái)+飄窗；北向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)；邊戶側(cè)面送飄窗。

這個(gè)看似微小變化的背后，意義非凡：

它成為繼6038項(xiàng)目后，大興區(qū)第二個(gè)在規(guī)劃時(shí)，就明確將設(shè)備平臺(tái)納入套內(nèi)，但不計(jì)產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。

這讓它規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，贈(zèng)送面積不超過(guò)套內(nèi)面積的10%，也讓它有了和6038項(xiàng)目扳手腕的底氣。

它所有的贈(zèng)送手段加一起，為100%全贈(zèng)送；而6038項(xiàng)目南向的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，為贈(zèng)送一半面積。

當(dāng)然，對(duì)購(gòu)房者而言，奇偶陽(yáng)臺(tái)和開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)到底哪個(gè)好，則是蘿卜青菜、各有所愛(ài)。

贈(zèng)送面積"一盤一策"

興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目此次調(diào)規(guī)，給大興區(qū)樓市打了一個(gè)樣板。

花姐推測(cè)，它旗下的義和莊052地塊，也將會(huì)新調(diào)規(guī)，北面增設(shè)設(shè)備平臺(tái)。

在好房子政策引導(dǎo)下，目前除海淀區(qū)和房山區(qū)以外，北京樓市北面贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，是一種標(biāo)配。

由于設(shè)備平臺(tái)屬于附屬構(gòu)件，不計(jì)容、不計(jì)產(chǎn)權(quán)，比內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)更加實(shí)惠。

但總體上看，北京樓市贈(zèng)送面積，呈現(xiàn)收緊狀態(tài)。

自去年5月份起，朝陽(yáng)區(qū)的黃杉木雙子，昌平中海未來(lái)之境、國(guó)譽(yù)星城等多個(gè)項(xiàng)目，均受此影響。

花姐打聽(tīng)到的規(guī)劃政策是，一盤一策。即，地段好的，贈(zèng)送尺寸收緊；地段弱的，贈(zèng)送尺度放寬。

這一點(diǎn)，最近表現(xiàn)得很明顯。

1、昌平三新盤的贈(zèng)送尺度都很大：未來(lái)城星寰時(shí)代和北京城建龍樾海序，皆出現(xiàn)了花池；中建置地國(guó)賢府PARK的不計(jì)容面積達(dá)到9%，創(chuàng)造了北京樓市之最。（詳見(jiàn)《中建智地“營(yíng)城”的新標(biāo)桿》）

2、朝陽(yáng)區(qū)的懋源松榆里項(xiàng)目，贈(zèng)送尺度則收緊：南面沒(méi)有通面內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米；北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，居然取消了，十分意外。（詳見(jiàn)《北京豪宅專家，做了一道填空題》）

這種大背景下，對(duì)于贈(zèng)送手段優(yōu)劣的考量，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的重點(diǎn)。

如果從贈(zèng)送比例的角度看，實(shí)際上陽(yáng)臺(tái)并非最實(shí)惠的——除了奇偶陽(yáng)臺(tái)全部不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積外，其余各種形態(tài)的陽(yáng)臺(tái)，均只贈(zèng)送一半。

而設(shè)備平臺(tái)并非供人活動(dòng)的建筑空間，屬于附屬構(gòu)件，不計(jì)容、不計(jì)產(chǎn)權(quán)。

百分百的贈(zèng)送，加上和諸多內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)一樣，同樣被當(dāng)做套內(nèi)面積使用，讓設(shè)備平臺(tái)的性價(jià)比，較陽(yáng)臺(tái)更勝一籌。

這在6030項(xiàng)目樓王戶型身上，就可窺一斑——它設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送面積，基本等同甚至超過(guò)了陽(yáng)臺(tái)。