市建發(fā)〔2026〕9號(hào)

各區(qū)縣、西咸新區(qū)、各開發(fā)區(qū)住建局，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，市住建局制定了《西安市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2026年2月26日

西安市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

第一條為規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，住房建設(shè)行政主管部門對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)房屋建筑面積在10萬平方米以上（含10萬平方米）的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)房屋建筑面積在3萬平方米以上（含3萬平方米）、10萬平方米以下的，建設(shè)單位可以采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

第五條市住房建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)政策措施，監(jiān)督指導(dǎo)各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行政監(jiān)管工作。

區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的日常監(jiān)督管理。

第六條任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第七條依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位是招標(biāo)人。招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

第八條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在西安市公共資源交易平臺(tái)發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)信息、開展前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，具體規(guī)則按照公共資源交易平臺(tái)工程建設(shè)項(xiàng)目電子交易規(guī)則執(zhí)行。

第九條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件的編制可參照市住房建設(shè)行政主管部門制定的《西安市前期物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本》。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的信用信息及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)、投訴處置等情況作為評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)。

第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，通過西安市公共資源交易平臺(tái)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下材料：

（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)備案申請(qǐng)表；

（二）項(xiàng)目建設(shè)的土地、規(guī)劃建設(shè)、施工許可、物業(yè)管理區(qū)域劃分等政府批件；

（三）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；

（四）招標(biāo)文件；

（五）代理招標(biāo)委托合同或自行辦理招標(biāo)的授權(quán)委托書；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

提交資料后3個(gè)工作日內(nèi)，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)通過西安市公共資源交易平臺(tái)推送。

區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)發(fā)售招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的發(fā)售期不得少于5日。

第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售商品房出售之日30日前，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日，完成前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，并與中標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十三條響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是投標(biāo)人。

投標(biāo)人參與投標(biāo)前應(yīng)當(dāng)按照《西安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法》的規(guī)定，在西安市物業(yè)服務(wù)管理信用信息平臺(tái)填報(bào)相關(guān)信息。

第十四條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案以及招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第十五條評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)服務(wù)專家從依法建立的綜合評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，數(shù)量不得少于成員總數(shù)的2/3。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人推薦不超過3個(gè)有排序的合格的中標(biāo)候選人。

對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果有不同意見的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)報(bào)告上注明其不同意見和理由。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)果。

第十七條招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)自收到評(píng)標(biāo)報(bào)告之日起3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過西安市公共資源交易平臺(tái)公示中標(biāo)候選人，公示期不得少于3日。公示內(nèi)容還應(yīng)載明提出異議的渠道、方式。

第十八條中標(biāo)候選人公示期滿無異議，招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)通過西安市公共資源交易平臺(tái)發(fā)布中標(biāo)結(jié)果公告。

第十九條中標(biāo)人放棄中標(biāo)、因不可抗力不能履行合同或者被查實(shí)存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為等情形，不符合中標(biāo)條件的，招標(biāo)人可以按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的中標(biāo)候選人名單排序依次確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，也可以重新招標(biāo)。

第二十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

第二十一條確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、履行期限等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)備案。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)提交的備案資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案之日起5個(gè)工作日內(nèi)將備案資料報(bào)告市住房建設(shè)行政主管部門。

第二十三條招標(biāo)人未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法給予行政處罰。

第二十四條投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向住房建設(shè)行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會(huì)投訴。

第二十五條其他物業(yè)管理項(xiàng)目以及業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條西咸新區(qū)管理范圍內(nèi)的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理工作，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條本辦法自2026年4月1日起施行，有效期五年。

供稿： 物管中心