當(dāng)年被嫌棄的酒店，如今成了寫字樓解藥。

欄目 | 文旅商業(yè)評(píng)論

領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

01

春節(jié)前，我在杭州出差，去黃龍商圈一家寫字樓拜訪客戶。

剛下滴滴，一抬頭就看見醒目的Logo，全季酒店，樓上一整層都是酒店房間，門口是幾個(gè)剛退房的住客。

我進(jìn)去觀察了下，裝修風(fēng)格其實(shí)跟聯(lián)合辦公也差不多，前臺(tái)掛著品牌LOGO，公共區(qū)域有茶水間，走廊燈光柔和，只不過門上不是某某科技，而是房號(hào)。

后來到了錢江新城，我發(fā)現(xiàn)一棟高層的低區(qū)變成了維也納酒店，還有一些以前從未聽過的單體酒店招牌，它們大多分布在寫字樓中低層，整層嵌入了原本屬于辦公室的空間里。

早高峰的時(shí)候，這種錯(cuò)位感更加具象，電梯口排成兩條長(zhǎng)龍，一隊(duì)是拎著公文包、神色匆忙的上班族，另一隊(duì)則是拖著大號(hào)行李箱、舉著相機(jī)的游客。

當(dāng)電梯門合上，狹窄的空間里同時(shí)交織著提神咖啡的苦澀味和各種外賣的濃郁香氣。

這種寫字樓和酒店共處一室的拼貼感，在視覺和嗅覺上都帶來了極強(qiáng)的沖擊。

酒店也下沉寫字樓了嗎？

后來，我和樓里經(jīng)營(yíng)出境游業(yè)務(wù)的朋友聊了下，他指了指外墻那些色彩斑斕的巨大燈箱：“這幾年杭州寫字樓招租實(shí)在太難，空置率高得嚇人，業(yè)主與其守著幾萬平米空房天天虧錢，還不如把樓層打包給酒店。”

朋友還告訴我，這些連鎖集團(tuán)的酒店自帶流量，所以招牌比一般公司名牌顯眼得多，“你在外面看到的這種拼貼感，其實(shí)都是業(yè)主在絕地自救。”

觀察到這個(gè)現(xiàn)象后，我和同業(yè)交流了一圈，發(fā)現(xiàn)這種情況全國(guó)都在上演，并非杭州個(gè)案。

比如，廣州佛山祖廟路那棟老地標(biāo)，原中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行佛山總部大樓，空置近兩年后，2025年9月簽約啟動(dòng)改造，直接變成華住集團(tuán)旗下的全季酒店，整棟建筑從琉璃瓦到內(nèi)部結(jié)構(gòu)都在煥新。

南京也有類似，一家國(guó)有企業(yè)自家開發(fā)了近10萬平方米的辦公樓，又有一棟在手，形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，干脆把其中半棟約1.5萬到2萬平方米直接改成酒店，項(xiàng)目本身還是TOD開發(fā)，位置優(yōu)越。

上海新梅廣場(chǎng)更有意思，最早是國(guó)際品牌的行政公寓，后來改成辦公樓，又轉(zhuǎn)回來做酒店，兩年前就改成了希爾頓花園，陸家嘴核心區(qū)位，客房直接鳥瞰城市景觀。

不止這些知名案例，越來越多酒店經(jīng)營(yíng)者開始承租辦公樓進(jìn)行改造或混合運(yùn)營(yíng)。

有媒體披露，在杭州，就有某寫字樓大廈里出現(xiàn)了10個(gè)不同酒店品牌分層運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象，不僅有全季、亞朵這樣的經(jīng)濟(jì)型連鎖，也有青年旅社和中低端單體酒店共存。

這種一棟樓多品牌并存的做法，對(duì)業(yè)主來說能快速回籠資金，對(duì)酒店品牌來說則降低了拿地成本，雙方都覺得劃算。

02

曾經(jīng)代表效率的格子間，現(xiàn)在被柔軟的床墊取而代之，這種空間上的反轉(zhuǎn)，讓我突然想起十余年前的北京。

2012年，我在北京日?qǐng)?bào)社工作，辦公地點(diǎn)在長(zhǎng)安街邊上的新聞大廈酒店，曾經(jīng)這是一家五星級(jí)酒店，二三樓出租給瑞麗雜志社、美通社等媒體，9層以上數(shù)層是日?qǐng)?bào)社編輯部，其余樓層是客房。

彼時(shí)，很多老專家對(duì)新聞大廈酒店五星級(jí)評(píng)定提出了質(zhì)疑，邏輯非常樸素，一個(gè)頂級(jí)的五星級(jí)酒店，大堂里怎么能天天坐著上班的人呢？

有些加夜班的女同事更是委屈，深夜上了酒店門口出租車，總難免被司機(jī)用異樣眼神打量幾眼。

但酒店業(yè)主是報(bào)社，在那個(gè)營(yíng)收大于一切的年代，對(duì)酒店混合辦公這事非常堅(jiān)持，直到后來報(bào)社有了自己新樓，索性直接把這座酒店改為寫字樓。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)黃金年代，這樣的“酒改寫”項(xiàng)目在北京，乃至全國(guó)并不少見，很多品牌型酒店在盈利難題和房地產(chǎn)思維驅(qū)動(dòng)下，把空間讓渡給企業(yè)工位，房?jī)r(jià)讓渡給租金。

但十年之后，劇本徹底反轉(zhuǎn)。

如今，第一批租不掉的寫字樓，開始主動(dòng)找上酒店品牌，成了反向求合作的甲方，杭州只是一個(gè)縮影，很多故事從這里開始鋪開。

據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的公開報(bào)告，2025年杭州多個(gè)商務(wù)板塊的寫字樓空置率已接近 25%–30%，逼近生死紅線。

而上海、深圳更早進(jìn)入這個(gè)階段，有些板塊甚至突破了30%，特別是普通甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓，早已進(jìn)入租不動(dòng)的困境。

一路攀升的國(guó)內(nèi)寫字樓空置率

據(jù)多家媒體披露，深圳前海的某些辦公樓，掛牌三年仍無人問津，杭州錢江世紀(jì)城、成都金融城、合肥政務(wù)區(qū)都有類似的空置庫(kù)存。

北京亦如此，身邊一個(gè)開公關(guān)公司的朋友原本在光華路SOHO一期，去年搬到了隔壁二期。

我問他是公司規(guī)模擴(kuò)張了嗎？

他搖搖頭說，現(xiàn)在二期租金反而比當(dāng)年一期還便宜，設(shè)施新，空置率高，物業(yè)管理積極，朋友是有場(chǎng)地剛需的人，自然成了香餑餑，租方想盡手段要把他們留下來。

對(duì)此，一位媒體朋友調(diào)侃，北京很多寫字樓現(xiàn)在就是西裝革履在街上要飯，看起來高大上，實(shí)際無比寂寞。

相比之下，酒店雖然也處在調(diào)整周期，卻在某些片區(qū)展現(xiàn)出更強(qiáng)的適應(yīng)性。

杭州的中高端酒店在節(jié)假日和會(huì)展期間，入住率仍然能頂?shù)?5% 以上，特別是一些鏈條品牌，越來越善于細(xì)分客群，低區(qū)定位考研陪讀，5–8 樓做會(huì)展接待，再往上則接駁年輕商務(wù)客。

一棟樓被切成不同功能的消費(fèi)片段，而每一層，都可以是新的生意入口，站在樓外看過去，仿佛被打碎后重新組合起來的商業(yè)積木。

對(duì)于一些連鎖酒店集團(tuán)而言，這些突然空置出來的高性價(jià)比租賃空間，成了絕佳獵場(chǎng)，像華住、錦江這樣擁有龐大品牌矩陣的巨頭，最擅長(zhǎng)玩這種拼租。

他們會(huì)在一棟樓里同時(shí)布局全季、桔子水晶或者旗下的各檔次品牌，形成包容性極強(qiáng)的全覆蓋模式。

無論你是背包客還是商務(wù)精英，進(jìn)了一樓大廳就很難跑掉。

于是，越來越多原本冷清的辦公樓，正在悄悄被酒店點(diǎn)亮，它們不再追求入駐多少企業(yè)，卻開始算起了每層的入住率。

酒店，開始成為全國(guó)寫字樓的庫(kù)存解決方案。

03

這種從辦公空間到客房空間的騰轉(zhuǎn)挪移，很多人覺得只是暫時(shí)的避風(fēng)港，大家在等，等寫字樓行情回暖，等白領(lǐng)們重新坐回格子間。

但這種想法很可能低估了這場(chǎng)變革的深度，如果我們把視線放得再遠(yuǎn)一點(diǎn)，去看看倫敦金絲雀碼頭或者紐約曼哈頓，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種改變?cè)缇驮谌蚍秶鷥?nèi)發(fā)生。

近幾年，我在紐約、倫敦、巴黎這些大城市發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，隨著AI在逐漸替代一些基層白領(lǐng)腦力勞動(dòng)，以及靈活辦公企業(yè)日漸增多，這些城市的寫字樓萎縮速度甚至超過國(guó)內(nèi)。

近兩年，紐約開始大面積推行適應(yīng)性再利用計(jì)劃，正是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣l(fā)現(xiàn)曼哈頓有大量B級(jí)寫字樓成了空城，于是鼓勵(lì)業(yè)主把它們直接改成精品酒店。

而這些老舊的寫字樓在紐約里是落后產(chǎn)能，但轉(zhuǎn)身進(jìn)了酒店圈，卻成了香餑餑，它們天生就有很高的層高，窗戶極大，采光通透，這些硬件條件簡(jiǎn)直就是為工業(yè)風(fēng)高端酒店量身定制的。

再比如倫敦的The Hoxton或者紐約的Ace Hotel模式，就是這一波浪潮里的贏家，它們利用老辦公樓骨架，填充進(jìn)最時(shí)髦的社交空間和生活方式，讓原本死氣沉沉的舊樓瞬間成了年輕人打卡地。

紐約Ace Hotel

這說明全球商業(yè)空間的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生深刻改變，絕非一時(shí)權(quán)宜之計(jì)。

在過去，寫字樓和酒店是兩條平行線，甚至在很多業(yè)主眼里，酒店是寫字樓的附庸。大家覺得樓里有個(gè)酒店，是為了方便租戶出差，給寫字樓做配套的。

但現(xiàn)在的形勢(shì)完全倒了過來，酒店正在成為寫字樓的動(dòng)力插件。

無論倫敦、巴黎，還是紐約、悉尼，很多寫字樓業(yè)主現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，費(fèi)勁力氣拉來一個(gè)大租戶，不如引入一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店品牌更能給大樓增值。

一個(gè)知名的酒店品牌入駐，意味著這棟樓瞬間擁有了全天候的安保、高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、精致的餐飲配套，甚至還有能提升整棟樓資產(chǎn)評(píng)級(jí)的ESG指標(biāo)。

那些還在堅(jiān)守辦公空間的租戶，也會(huì)因?yàn)闃抢镉幸患殷w面的酒店而覺得工作環(huán)境更有吸引力。

這股風(fēng)潮，從全球刮向國(guó)內(nèi)后，我們必須意識(shí)到，寫字樓改酒店的這股浪潮，其實(shí)是對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的一次大審視。

當(dāng)城市里的實(shí)體辦公需求在收縮，而人們對(duì)體驗(yàn)式消費(fèi)和移動(dòng)辦公需求在擴(kuò)張時(shí)，空間的功能必須隨之切換。

他們利用市場(chǎng)的低點(diǎn)拿到了極低的空間成本，再通過酒店化運(yùn)營(yíng)，把原本枯燥的資產(chǎn)變成了一個(gè)個(gè)充滿流量的消費(fèi)入口。

這就好比是在一片荒地上重新種下了最有活力的莊稼，當(dāng)別人還在為收不到租金而焦慮時(shí)，這些業(yè)主已經(jīng)開始收割旅游和差旅市場(chǎng)的確定性紅利了。

這種轉(zhuǎn)變要求業(yè)主必須從傳統(tǒng)的收租思維，進(jìn)化到服務(wù)思維，因?yàn)榭臻g的功能從來不是固定的，它總會(huì)跟著人的需求走。

今日話題：你所在的城市，有沒有出現(xiàn)寫字樓改酒店的現(xiàn)象？歡迎在下方留言框與旅界君互動(dòng)。

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