香港樓市開(kāi)年表現(xiàn)引關(guān)注：成交量?jī)r(jià)回溫，背后有何市場(chǎng)邏輯？

內(nèi)地買(mǎi)家占比25%！香港樓市回暖，這兩個(gè)數(shù)據(jù)變化是關(guān)鍵

首個(gè)房?jī)r(jià)年度轉(zhuǎn)漲的主要城市出現(xiàn)，它的市場(chǎng)發(fā)生了什么？

觀察香港樓市：“撤辣”一年后，市場(chǎng)找到新平衡點(diǎn)了嗎？

你看新聞了嗎？有個(gè)地方的房?jī)r(jià)，好像真的有點(diǎn)不一樣了。

剛進(jìn)入丙午馬年，大家聊起房子，心情可能復(fù)雜。全國(guó)層面，市場(chǎng)似乎在尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。最近的數(shù)據(jù)顯示，主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅在收窄。信號(hào)很微妙，但總比單邊下滑讓人多看兩眼。

就在這個(gè)當(dāng)口，南邊的香港，傳出了一些不同的消息。那里的樓市溫度計(jì)，水銀柱好像往上挪了挪。

香港官方有個(gè)土地注冊(cè)處，他們記錄樓宇買(mǎi)賣(mài)。翻看去年的賬本，2025年整體買(mǎi)賣(mài)合約超過(guò)八萬(wàn)宗，這個(gè)數(shù)字比前年高了18.7%。成交量是四年來(lái)最好的。更關(guān)鍵的是價(jià)格，衡量私人住宅價(jià)格的指數(shù)，在去年全年算下來(lái)，同比上漲了大約3.25%。漲得不算猛，但這根年度曲線，是時(shí)隔幾年后重新抬頭。

市場(chǎng)里跑腿的人，感覺(jué)總是最先知冷暖。有熟悉新界一帶的中介聊起，去年下半年開(kāi)始，風(fēng)向有點(diǎn)變了。之前是房源等人看，價(jià)格可以商量?，F(xiàn)在呢，好些誠(chéng)意買(mǎi)家在問(wèn)，有沒(méi)有合適的房子放出來(lái)。業(yè)主的心態(tài)也穩(wěn)了，不急賣(mài)了，有的還會(huì)把報(bào)價(jià)往上調(diào)一調(diào)。這種買(mǎi)賣(mài)雙方位置的互換，往往是市場(chǎng)基調(diào)變化的開(kāi)始。

那么，為什么是香港？它的樓市憑什么能先一步穩(wěn)住甚至回溫？這里面有沒(méi)有一些邏輯，是共通的？

一個(gè)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞是“撤辣”。這個(gè)詞在香港樓市語(yǔ)境里特指撤銷(xiāo)額外的印花稅。以前非本地居民或者買(mǎi)第二套房，稅負(fù)挺重。2024年2月之后，這些限制取消了。這道門(mén)檻一拆，市場(chǎng)的流動(dòng)性明顯改善。尤其是對(duì)內(nèi)地買(mǎi)家而言，購(gòu)房的直接成本大幅下降。有機(jī)構(gòu)做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2025年香港每賣(mài)出四套住宅，就有一套的買(mǎi)家來(lái)自?xún)?nèi)地。這個(gè)比例創(chuàng)了記錄。

政策不止在疏通交易環(huán)節(jié)，更在引入活水。這幾年香港推出了“高才通”等計(jì)劃，全球招攬人才。數(shù)字挺可觀，批出的申請(qǐng)數(shù)以十萬(wàn)計(jì)，不少人攜家?guī)Э谶^(guò)來(lái)。同時(shí)，本地高校對(duì)非本地學(xué)生的名額也增加了。人來(lái)，就要有地方住。這批新來(lái)的高學(xué)歷、高技能人群，構(gòu)成了實(shí)實(shí)在在的居住需求。他們要么租房，要么買(mǎi)房，都在給市場(chǎng)托底。

除了政策，還有一筆賬，算起來(lái)越來(lái)越清楚。那就是租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

2025年5月2日，游客和市民在香港中環(huán)碼頭準(zhǔn)備乘坐天星小輪/新華社記者朱煒 攝

過(guò)去幾年，香港房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪調(diào)整，但租金水平表現(xiàn)得相對(duì)堅(jiān)韌。這樣一來(lái)，租金回報(bào)率，也就是租售比，就變得好看了。咱們來(lái)粗略算筆賬。假設(shè)一套小戶(hù)型，總價(jià)不算特別高。現(xiàn)在香港的按揭利率，因?yàn)槁?lián)系匯率制度，跟著國(guó)際環(huán)境有所調(diào)整。月供的壓力比前兩年小一點(diǎn)。而這套房能租出去的價(jià)錢(qián)，可能和月供差不多。

對(duì)于很多務(wù)實(shí)的人來(lái)說(shuō)，這個(gè)賬目很有說(shuō)服力。特別是那些孩子在香港讀書(shū)的家庭，與其每年支付一大筆租金，不如考慮付個(gè)首付，用租金收入去抵償大部分貸款。房子自己養(yǎng)自己，資產(chǎn)還留在手里。這種基于現(xiàn)金流和實(shí)用性的考量，比單純的投機(jī)炒作要穩(wěn)固得多。

從2021到2025年，香港樓市整體處于下行階段

市場(chǎng)情緒這個(gè)東西，看不見(jiàn)摸不著，但力量很大。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌時(shí)，大家都想再等等，生怕買(mǎi)貴了。可當(dāng)價(jià)格穩(wěn)住，甚至連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)小幅翹尾，那種“是不是到底了”的疑慮，就會(huì)慢慢變成“會(huì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)”的焦慮。這種心態(tài)變化，會(huì)推動(dòng)真實(shí)的成交。

香港一個(gè)常用的二手樓價(jià)指數(shù)，它的走勢(shì)曲線很有意思。它在2025年春天探到一個(gè)低點(diǎn)，然后就開(kāi)始了一段緩慢的爬坡。這種趨勢(shì)一旦被更多人察覺(jué)并認(rèn)同，就會(huì)進(jìn)入一個(gè)循環(huán)：有人買(mǎi)，價(jià)格就穩(wěn)；價(jià)格穩(wěn)了，吸引更多人來(lái)看。市場(chǎng)和人心，總是這樣互相映照。

聊香港，不是鼓勵(lì)大家都去關(guān)注那里的樓市。任何市場(chǎng)都有其特殊性，未來(lái)依然有不確定性。但它眼下走過(guò)的這段路，提供了一些觀察的片段。

香港新界將軍澳的樓盤(pán)夜景/鹽財(cái)經(jīng)諾言 攝

政策能不能在關(guān)鍵時(shí)候，做出清晰、果斷的調(diào)整？既要消除不合理的交易壁壘，也要為城市導(dǎo)入長(zhǎng)期發(fā)展需要的人力資源。這兩件事，香港在特定時(shí)間段里做得比較連貫。

房地產(chǎn)到底應(yīng)該扮演什么角色？一個(gè)健康的市場(chǎng)上，房子不應(yīng)該只是籌碼。當(dāng)它的居住功能，通過(guò)穩(wěn)定的租金收益體現(xiàn)出來(lái)時(shí)，它的資產(chǎn)屬性才有了更扎實(shí)的根基。投資者和住家，都能找到自己的位置。

我們對(duì)樓市的預(yù)期，是不是也在變化？也許大起大落、一夜暴富的故事會(huì)越來(lái)越少。像香港這樣，經(jīng)歷深度調(diào)整后，依靠實(shí)際需求、合理回報(bào)和逐漸恢復(fù)的信心走出低谷，可能是一種更可持續(xù)的狀態(tài)。平穩(wěn)，比刺激更考驗(yàn)功力。

香港房?jī)r(jià)下跌，房租卻一直在上升/《下流上車(chē)族》劇照

說(shuō)到底，樓市的溫度，終究是城市綜合活力的一個(gè)投影。香港樓市的回暖，背后是它在金融、人才、法治等方面積累的優(yōu)勢(shì)仍在發(fā)揮作用。是這些基本盤(pán)，給了市場(chǎng)反彈的底氣。

這對(duì)于我們很多城市也有啟發(fā)。吸引人，留住人，永遠(yuǎn)是一座城市最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)造更多元的就業(yè)機(jī)會(huì)，提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，營(yíng)造更宜居的環(huán)境。當(dāng)人們?cè)敢庠谶@里生活、工作、養(yǎng)育下一代時(shí)，住房的需求自然就是真實(shí)而持久的。

2022年，香港推出“高才通計(jì)劃”

同時(shí)，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。商品房市場(chǎng)理順交易規(guī)則，讓價(jià)格信號(hào)正常發(fā)揮作用；保障性住房體系則織密安全網(wǎng)，確保居者有其屋。兩條腿走路，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

香港的市場(chǎng)故事還在書(shū)寫(xiě)下一頁(yè)。而對(duì)我們每個(gè)關(guān)心自己家園、觀察經(jīng)濟(jì)脈動(dòng)的人來(lái)說(shuō)，樓市就像一面多棱鏡。它折射光怪陸離的財(cái)富故事，也映照柴米油鹽的尋常生活。它提醒我們，房子的價(jià)值，最終和那片土地上的希望與活力，緊密相連。

當(dāng)房租過(guò)高時(shí)，貸款購(gòu)入房子也許更有性?xún)r(jià)比/圖源：pexels

剝離那些喧囂的數(shù)字，我們或許該問(wèn)：我們想要生活在什么樣的社區(qū)里？什么樣的城市，能讓我們安心付出，也愿意共享未來(lái)？這些問(wèn)題的答案，可能比短期的房?jī)r(jià)波動(dòng)，更加重要。