近日，浙商金匯信托收購了第13座萬達廣場。

一、 交易全景：一場持續(xù)三年、橫跨多城的系統(tǒng)性收購

自2023年起，浙商金匯信托股份有限公司（簡稱“浙金信托”）通過其主導設立的一系列“蘇州聯(lián)商”平臺公司，對萬達集團的商業(yè)資產(chǎn)展開了持續(xù)、系統(tǒng)性的收購。截至目前，累計收購的萬達廣場數(shù)量已達到13座，覆蓋上海、廣州、南京、蘇州、煙臺、成都、合肥、東莞、湖州、西寧、江門等多個核心及重點城市。

這場收購并非一蹴而就，而是貫穿了萬達債務危機發(fā)酵與處置的全過程。其中，上海顓橋萬達廣場的交易是近期最具代表性的案例。該廣場于2025年內(nèi)完成交割，總成交價20.48億元，單價約1.4萬元/平方米，位列當年上海大宗交易市場第四位。交易過程體現(xiàn)了萬達在高壓下的精密操作：為規(guī)避自身股權(quán)被凍結(jié)的風險，萬達在2025年初先設立“大連統(tǒng)南企業(yè)管理”和“大連萬顓企業(yè)管理”兩家殼公司持有項目股權(quán)，構(gòu)建風險“防火墻”，隨后于2025年11月21日將這兩家殼公司轉(zhuǎn)讓給浙金信托旗下的“蘇州聯(lián)商柒號商業(yè)管理有限公司”。

另一筆極具戲劇性的交易是煙臺芝罘萬達廣場。該廣場于2025年12月2日被萬達從新華保險旗下贖回，僅僅一天之后（12月3日），便火速轉(zhuǎn)讓給了浙金信托旗下的“蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司”。這種“贖回即轉(zhuǎn)售”的閃電操作，被市場普遍解讀為萬達為后續(xù)發(fā)行消費基礎設施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）所做的資產(chǎn)梳理和合規(guī)準備。

除了上述項目，被收購的萬達廣場還包括上海金山、蘇州太倉、廣州蘿崗、浙江湖州、南京萬達茂、成都蜀都、合肥、東莞厚街等地的成熟商業(yè)項目。這些資產(chǎn)共同的特點是：均位于人口密集、消費力強的區(qū)域，運營多年，擁有穩(wěn)定的客流和租金回報，是萬達體系內(nèi)的“現(xiàn)金奶牛”。

二、 深度剖析：交易雙方的“不得已”與“精算計”

1. 萬達集團：斷臂求生，為流動性而戰(zhàn)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

這場大規(guī)模資產(chǎn)出售的根本驅(qū)動力，是萬達集團深重的債務危機。截至2025年三季度，萬達商管賬面貨幣資金僅116億元，而一年內(nèi)到期的有息債務高達302.69億元，現(xiàn)金短債比低至0.2，短期償債壓力巨大。為應對迫在眉睫的債務兌付，自2023年以來，萬達已累計出售超過80座萬達廣場。

出售資產(chǎn)回籠的資金，主要用于償還剛性債務。例如，2025年5月，萬達曾計劃將48座核心廣場打包出售給太盟投資、騰訊、京東等財團，估值約500億元。同時，萬達也在積極尋求債務展期，例如將一筆2026年2月到期的4億美元債券成功展期至2028年。王健林本人甚至曾因下屬項目公司的經(jīng)濟糾紛被短暫下達限制高消費令，足見其流動性困境之嚴峻。

因此，向浙金信托出售資產(chǎn)，是萬達“活下去”戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。這并非簡單的資產(chǎn)剝離，而是其堅定執(zhí)行“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)——即出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)以回籠巨額資金，但同時保留品牌和運營管理權(quán)，從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖」芾碣M的“管家”。

2. 浙商金匯信托：國資主導，逆周期布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“資本棋手”

接盤方浙商金匯信托，是一家由浙江省國資委通過浙江東方金融控股集團股份有限公司實際控制的金融機構(gòu)。其收購行為，遠非簡單的“抄底”或“救市”，而是一場基于嚴密商業(yè)邏輯的長期資本布局。

首先，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異。浙金信托收購的13座廣場，均是運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。例如，煙臺芝罘萬達廣場年租金約1.2億元，出租率接近100%。在當前低利率和“資產(chǎn)荒”的背景下，這類能提供5%-6%甚至更高穩(wěn)定租金回報的核心地段商業(yè)不動產(chǎn)，對于追求長期穩(wěn)健收益的信托資金而言，是極具吸引力的配置標的。

其次，構(gòu)建資產(chǎn)池，為金融化鋪路。連續(xù)、系統(tǒng)性地收購同類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，顯示出浙金信托意在構(gòu)建一個規(guī)?？捎^的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)池。這為其未來通過資產(chǎn)證券化工具，如發(fā)行公募REITs，實現(xiàn)“投資-管理-退出”的金融閉環(huán)奠定了堅實基礎。事實上，國家發(fā)改委已在2025年底將商業(yè)綜合體等項目納入REITs發(fā)行范圍，為這類資產(chǎn)的金融化打開了政策通道。

三、 行業(yè)變革鏡像：一場深刻的所有權(quán)與資本格局重構(gòu)

浙金信托與萬達的這場交易，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在周期轉(zhuǎn)折點上結(jié)構(gòu)性變革的縮影。

1. 所有權(quán)大遷移：從“開發(fā)商持有”到“金融機構(gòu)持有”

過去二十年，中國商業(yè)地產(chǎn)的繁榮建立在開發(fā)商“拿地、建設、持有”的重資產(chǎn)模式之上。如今，在高杠桿難以為繼的背景下，民營開發(fā)商正大規(guī)模出售重資產(chǎn)以回血，而擁有長期低成本資金的國資金融機構(gòu)、保險資金等，正成為核心商業(yè)物業(yè)的新主人。這標志著行業(yè)正從“開發(fā)時代”邁向“金融持有+專業(yè)運營”的資管時代。

2. 資本格局分化：“耐心資本”與“運營專家”各司其職

市場參與者角色正在清晰分化。一方是以浙金信托、中建系等為代表的“耐心資本”，它們資金雄厚，風險偏好低，追求長期穩(wěn)定的租金收益。另一方是以萬達商管為代表的“運營專家”，它們剝離了沉重的資產(chǎn)包袱，專注于輕資產(chǎn)管理和品牌輸出。這種分工協(xié)作，可能成為未來商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。

3. 交易邏輯根本轉(zhuǎn)變：從“博取資產(chǎn)升值”到“深耕現(xiàn)金流”

行業(yè)的投資邏輯已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。資本不再熱衷于賭土地升值，而是更加關(guān)注資產(chǎn)的凈經(jīng)營現(xiàn)金流（NOI） 和真實的運營效率。能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)受到追捧，反之則可能被市場拋棄。這也解釋了為何浙金信托只收購運營成熟的萬達廣場，而非在建或培育期的項目。

四、 未來展望：前路與挑戰(zhàn)

對于萬達而言，出售資產(chǎn)雖緩解了燃眉之急，但挑戰(zhàn)依然嚴峻。持續(xù)出售核心“現(xiàn)金奶?！睂⑾魅跗溟L期租金收入基礎，而輕資產(chǎn)管理費的收入規(guī)模短期內(nèi)難以彌補。其未來的命運，仍系于珠海萬達商管能否成功上市，以及其輕資產(chǎn)運營能力能否在競爭激烈的市場中持續(xù)獲得認可。

對于浙商金匯信托，收購僅是第一步。如何高效整合、管理這13座分布全國的商業(yè)項目，提升其整體運營效率和資產(chǎn)價值，是接下來的考驗。最終能否成功打包發(fā)行REITs，實現(xiàn)資本增值退出，將是衡量這盤棋成敗的關(guān)鍵。

結(jié)論：浙商金匯信托收購13座萬達廣場，絕非一次孤立的商業(yè)行為。它是在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、企業(yè)債務危機、國資改革深化等多重因素交織下，催生出的一個標志性案例。它清晰地揭示了中國商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷的痛苦而必要的范式革命：所有權(quán)從高杠桿的民營開發(fā)商向穩(wěn)健的金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移，行業(yè)價值錨點從資產(chǎn)升值幻想回歸現(xiàn)金流創(chuàng)造本質(zhì)。這場變革的終局，將重塑整個行業(yè)的競爭格局與生存法則。