2月25日上海“滬七條”新政重磅落地，從限購松綁、公積金貸款額度提升到房產(chǎn)稅優(yōu)化，多維度政策紅利精準釋放。新政施行后的首個周末，申城各大房產(chǎn)中介門店、新房售樓處迎來一波客流，二手房市場供需兩旺，新房市場購房周期大幅壓縮，剛需與改善型置業(yè)需求同步爆發(fā)，上海樓市迎來暖意滿滿的“小陽春”。

新房售樓處迎來大批看房客

中介門店：當日簽約客戶增多

　　新政落地后，上海各區(qū)域中介門店率先迎來置業(yè)熱潮，外環(huán)外板塊表現(xiàn)尤為亮眼，房東掛牌積極性顯著提升，多位購房者選擇看房當日簽約。

　　來自山東的新上海人李女士一家，是新政的直接受益者。2016年赴滬工作的李女士夫婦，此前為解決居住問題購置了一套小戶型，隨著兩個孩子逐漸長大，一家四口的居住需求難以被滿足，換房計劃卻因資金壓力遲遲未能落地。“想買大三室要貸200多萬商貸，還款壓力太大，一度計劃買小房子落戶口，全家人租房住。”李女士的困境，也是此前眾多剛需置換家庭的共同難題。

　　“滬七條”的發(fā)布，讓李女士一家的換房計劃迎來轉(zhuǎn)機。新政不僅提高了家庭公積金貸款額度，二孩家庭還能享受20%的額度上浮，這意味著李女士家公積金貸款可多申請60萬元，大幅降低了房貸還款壓力。政策發(fā)布后，李女士第一時間走進中介門店，很快鎖定了康沈路上一套118平方米的三房兩廳兩衛(wèi)房源，實現(xiàn)了“早晨看、晚上買”的高效置業(yè)。

　　這套總價550萬元的房源，精準契合李女士一家的核心需求：小區(qū)毗鄰公辦初中，能滿足兩個孩子未來小升初的就近入學(xué)需求；步行十分鐘范圍內(nèi)，地鐵站、商場、醫(yī)院等公共配套一應(yīng)俱全，兼顧居住、教育與生活便利性。值得一提的是，該房源此前最高成交價超700萬元，歷經(jīng)市場調(diào)整后價格大幅回落，讓李女士直呼“拿到了政策大紅包”。

　　南匯大區(qū)成為剛需置業(yè)的熱門陣地，新政發(fā)布當晚該區(qū)域便成功簽約6套房屋交易，次日再簽5套，遠超往常工作日1-2單的簽約量。據(jù)上海鏈家南匯大區(qū)運營總經(jīng)理畢潔超介紹，新政落地后區(qū)域中介門店來電量增加超50%，咨詢和看房量環(huán)比提升40%。

　　大虹橋徐涇板塊的二手房市場同樣熱度飆升，新政發(fā)布三天內(nèi)，蟠龍路分店新增13套二手房源，較同期實現(xiàn)翻倍增長，一改此前單月掛牌3-4套的低迷狀態(tài)。上海鏈家蟠龍路分行店總張帆表示，房東徹底告別觀望心態(tài)，購房者咨詢熱情高漲，一小時內(nèi)便有三組看房者到訪門店，外環(huán)外貸款比例、公積金貸滿技巧成為咨詢熱點。該板塊的置業(yè)人群結(jié)構(gòu)清晰，華為等高收入新上海人、市區(qū)外溢人群、虹橋商務(wù)區(qū)上班族形成7:2:1的格局，次新房與老公房成交各占一半。他預(yù)計，隨著“金三銀四”樓市傳統(tǒng)旺季到來，該區(qū)域交易量有望實現(xiàn)翻倍。

購房者看二手房

新房售樓處：購房周期大幅壓縮

　　與二手房市場的火熱相呼應(yīng)，上海新房市場在新政首個周末同樣迎來高光時刻，虹口區(qū)外灘瑞府售樓處人氣爆棚，客戶來訪量顯著增長，購房者決策效率大幅提升，購房周期從原本的11天壓縮至5天，政策紅利快速轉(zhuǎn)化為實際成交。

　　“我是土生土長的虹口人，早年因房屋征收搬遷至松江。眼看即將退休，我最大的心愿就是重回老城區(qū)生活?！?8歲購房者王女士告訴海岸君，她已實地走訪虹口、楊浦多處樓盤。新政出臺后，售樓處人氣明顯升溫，讓她當即下定決心，在外灘瑞府選購了一套124平方米的新房，如愿圓了重返滬上老城區(qū)的居住夢。

　　來滬工作一年半的新上海人張先生，社保繳納滿一年，順利獲得購房資格。他與太太先后三次到外灘瑞府售樓處實地看房，最終選定一套124平方米的房源，并現(xiàn)場請工作人員測算房貸月供，敲定置業(yè)計劃。

　　外灘瑞府銷售總監(jiān)李凌宵介紹，新政發(fā)布后項目來訪量提升約30%，5天內(nèi)銷售額便達到1.5億元。為承接置業(yè)熱潮，項目第一時間開展全員公積金政策培訓(xùn)，對登記在冊的客戶進行一對一溝通，及時響應(yīng)新客戶關(guān)于公積金貸款、房產(chǎn)稅、外地父母購房的咨詢需求。公積金貸款最高可達324萬元的政策利好，讓改善型需求充分釋放，有兩組多子女三代同堂家庭直接將置業(yè)計劃從124平方米三房升級為165平方米四房，追求更舒適的居住空間。

政策紅利：撬動多元置業(yè)需求

　　此次“滬七條”從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，精準擊中購房者核心痛點，成為撬動樓市需求的關(guān)鍵杠桿，讓新上海人、剛需家庭、改善群體均能享受政策福利，也讓上海樓市的置換鏈條更加順暢。

　　在購房資格上，非滬籍外環(huán)內(nèi)社?！?改1”、社保滿3年可增購1套、居住證滿5年全市可購的政策，大幅降低了新市民的置業(yè)門檻，讓長期在滬工作的非滬籍群體順利拿到“房票”，僅新政公布當日，貝殼/鏈家app日活躍用戶量便環(huán)比上升36.8%，二手房、新房帶看量分別環(huán)比上升122%、106%。

　　公積金政策的優(yōu)化更是直擊置業(yè)資金壓力，首套貸款額度提至240萬元，疊加多子女家庭20%、綠色建筑15%的上浮比例，最高可貸324萬元，且實現(xiàn)“認房不認貸”，多子女家庭二套貸款也能上浮20%。南匯、松江等板塊300萬元以內(nèi)的房源，公積金基本可覆蓋房貸，無需商貸的優(yōu)勢讓剛需家庭月供壓力大幅降低；而高額度的公積金貸款，也讓改善型家庭有能力追求更大的居住空間。

　　房產(chǎn)稅的優(yōu)化則進一步支持置換需求，2026年1月1日起成年子女家庭本市唯一住房免征房產(chǎn)稅，讓“賣舊買新”“賣小買大”的置換群體無需再承擔額外稅費，置業(yè)成本進一步降低。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，“滬七條”的精準施策，讓上海樓市形成了“資格+資金+成本”的組合發(fā)力，不僅有效修復(fù)了市場預(yù)期，更讓剛需與改善需求同步釋放。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海樓市將朝著量升價穩(wěn)的方向發(fā)展，迎來更加平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢，讓更多購房者實現(xiàn)“住有所居”的心愿。

金海岸工作室

作 者 | 楊玉紅

圖 片 |楊玉紅 采訪對象供圖

編 輯 | 任天寶