江蘇
苦等5年多，江北寶龍城地塊迎來新消息。
最近，阿里資產(chǎn)網(wǎng)上的一則“南京江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)土地出售（可債權(quán)or司法）”引起銳評(píng)君注意。這幅來自江北的土地，正是位于地鐵10號(hào)線南京工業(yè)大學(xué)站附近的寶龍城地塊。
不同于常見的低價(jià)拍賣，這幅來自江北核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地，給出三種暫定投資方案供選擇，并強(qiáng)調(diào)可“在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅”。這意味著，江北寶龍城地塊有望迎新生。
01
江北寶龍城位于江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西，緊靠10號(hào)線南京工業(yè)大學(xué)站。
公告顯示，地塊于2020年12月14日由寶龍地產(chǎn)集團(tuán)通過招拍掛方式取得，土地面積為72197.55㎡（108畝），容積率3.0，計(jì)容面積為216593㎡，總成交價(jià)款10.50億元，含稅土地成本為10.82億元，土地單價(jià)1001.85萬/畝，目前為凈地狀態(tài)。
項(xiàng)目原規(guī)劃可售面積13.5萬㎡，其中酒店式公寓7.58萬㎡（約20層，共3棟）、辦公3.78萬㎡（約20層，共1棟）、商業(yè)街2.17萬㎡（3層）。
除可售面積外，有一棟6層自持購物中心，面積約9萬㎡。據(jù)企業(yè)提供數(shù)據(jù)，按照公寓1.5萬/㎡、辦公1.4萬/㎡、底商3.375萬/㎡，再加上1909個(gè)可售車庫，可售總貨值約23.7億元。
而根據(jù)此前的土地出讓協(xié)議，除了建筑面積不小于8萬㎡的集中式商業(yè)購物中心，還要求建設(shè)面積不小于2000㎡的美術(shù)館或藝術(shù)中心，要求需在交地后30個(gè)月內(nèi)完成商業(yè)綜合體滿鋪開業(yè)。
按照約定推算，江北寶龍城原定2021年9月開工、2023年建成，但因?qū)汖埍├?，這塊地一直曬地皮。
去年7月，地塊被擺上司法拍賣貨架，評(píng)估價(jià)近8.39億元，起拍總價(jià)5.87億元。刨去持有土地的各種成本，相當(dāng)于拿地總價(jià)打5.6折甩賣。
地塊被拍賣的原因，司法拍賣網(wǎng)作了說明：
因中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司與被執(zhí)行人常州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司、徐州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司、上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司、南京寶敬置業(yè)發(fā)展有限公司、無錫龍暉實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司因合同糾紛，對(duì)其名下資產(chǎn)進(jìn)行抵押、處置。
江北寶龍城地塊，正是南京寶敬置業(yè)發(fā)展有限公司名下資產(chǎn)。不過，由于案外人對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議，江北寶龍城地塊的拍賣最終撤回。
此次招募，讓江北寶龍城再次出現(xiàn)公眾視野，目前有三種暫定投資方案供選擇：
方案一：參與司法拍賣，預(yù)計(jì)在2026年春節(jié)后。
方案二：債權(quán)轉(zhuǎn)讓，價(jià)格優(yōu)惠并有較大的價(jià)差空間。
方案三：與寶龍合作開發(fā)，利用政府紓困政策（如規(guī)劃調(diào)整、稅收優(yōu)惠等）降低投資成本。
更值得關(guān)注的是，招募公告強(qiáng)調(diào)：后續(xù)若有開發(fā)投資意愿，可與當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)進(jìn)行交流。目前南京市對(duì)商辦屬性土地有困支持政策，在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅。
我們知道，相較于商辦項(xiàng)目普遍存在的開發(fā)周期長、銷售難度大等痛點(diǎn)，住宅項(xiàng)目有著銷售周期短、資金回籠較快等明顯優(yōu)勢(shì)。
近年來，南京不少商辦地塊、科研設(shè)計(jì)用地等調(diào)整為住宅用地。
比如，臺(tái)灣名品城拆除后，原地塊被拆分為三份，涵蓋二類居住用地和商辦混合用地，奧體建設(shè)G90地塊以45325元/㎡樓面價(jià)成為南京新地王；還有，去年底拆除的克莉絲汀甜蜜城堡，變身為三幅容積率低至1.2的宅地。
若江北寶龍城地塊能在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅，不僅是順應(yīng)市場需求的務(wù)實(shí)之舉，更是盤活存量土地、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、加速資金流轉(zhuǎn)的有效路徑。
02
銳評(píng)君也于近期對(duì)江北寶龍城地塊進(jìn)行了實(shí)探，為大家?guī)砀嘈畔ⅰ?/p>
從地鐵10號(hào)線南京工業(yè)大學(xué)地鐵站1號(hào)口出站，就能看到該幅地塊，印有“寶龍城”的logo綠色圍擋已經(jīng)破敗。
通過圍擋縫隙朝里望去，地塊內(nèi)部已經(jīng)平整完成，方便后期開發(fā)，節(jié)省時(shí)間。
地塊周邊生活配套齊全，臨近江北虹悅城與東方萬匯城，前往江北山姆會(huì)員商店、鼓樓醫(yī)院江北分院等也十分便利。
交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，地塊緊鄰地鐵10號(hào)線，可直達(dá)河西、安德門、南部新城等區(qū)域；浦口大道、長江隧道、江北大道快速路等，形成完備高效的交通體系。
周邊不僅有江北新區(qū)管委會(huì)等政務(wù)機(jī)構(gòu)，還有匯創(chuàng)中心、電氣科技園等產(chǎn)業(yè)園。
教育資源上，周邊已交付的金基中北映樾、天宸江樾、花語熙岸等住宅小區(qū)，屬于育英二外中央商務(wù)區(qū)學(xué)校的施教區(qū)范圍內(nèi)。
若后期能部分調(diào)規(guī)住宅，放在當(dāng)下的江北樓市進(jìn)行競爭，江北寶龍城地塊的素質(zhì)可謂相當(dāng)優(yōu)越。
03
寶龍?jiān)谀暇┑牟ㄕ?，令人唏噓。
2019-2020年，土地市場上的意氣風(fēng)發(fā)，造就了寶龍的“南京年”。
從高淳寶龍廣場、麒麟寶龍廣場，再到玄武寶龍城、鼓北寶龍?zhí)斓?、新生圩寶龍廣場、江北寶龍城等，寶龍一下子手握12個(gè)項(xiàng)目，多項(xiàng)目為住宅+商業(yè)的組合模式。
雖然鳳匯壹品、玄武寶龍城等住宅產(chǎn)品已陸續(xù)交付，但寶龍兌現(xiàn)的商業(yè)綜合體卻寥寥。
高淳寶龍廣場率先開業(yè)，已運(yùn)營多年；麒麟寶龍廣場去年底匆忙開業(yè)，被消費(fèi)者反映衛(wèi)生狀況堪憂；今年1月，鼓北寶龍?zhí)斓赝蝗辉嚑I業(yè)。
而被周邊居民寄予厚望的玄武寶龍城、新生圩寶龍廣場的商業(yè)部分，卻至今未有明確節(jié)點(diǎn)。
玄武寶龍城
位于新玄武的玄武寶龍城，總體量約58萬方，涵蓋購物中心、商務(wù)辦公、文化娛樂、住宅、公寓等業(yè)態(tài)。
其中，購物中心體量約8萬方，近在建的地鐵6、9號(hào)線紅山新城站，最初計(jì)劃的開業(yè)時(shí)間為2022年12月1日。
玄武寶龍城住宅已交付，公寓持續(xù)銷售，購物中心等商業(yè)被按下暫停鍵許久。
去年11月，有網(wǎng)友爆料玄武寶龍城的工地更換了門頭，上海健著工程管理有限公司承建玄武寶龍城公寓樓工程，而商場部分并未有更多消息。
新生圩寶龍廣場
位于堯化門的新生圩寶龍廣場，總體量約28萬方，包含住宅、購物中心、沿街底商等業(yè)態(tài)。
購物中心體量約6.8萬方，由寶龍商業(yè)統(tǒng)一招商管理和自持運(yùn)營，最初計(jì)劃在2023年年底前開業(yè)，但計(jì)劃不如變化。寶龍?jiān)?bào)，承諾新生圩寶龍廣場于2027年12月31日開業(yè)。
去年8月，寶龍自己航拍的畫面顯示，購物中心的建設(shè)情況不樂觀。
今年1月，有網(wǎng)友在政府留言板咨詢寶龍廣場商業(yè)綜合體進(jìn)展，官方回復(fù)并未給出清晰回復(fù)。
江北寶龍城、玄武寶龍城與新生圩寶龍廣場的后續(xù)進(jìn)展如何，銳評(píng)君將持續(xù)關(guān)注。
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