近日，深圳市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），針對未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，推出了一系列優(yōu)化措施，旨在降低項目開發(fā)門檻，加速存量土地盤活。

新政自2026年3月16日起實施，有效期5年。

“舊改新政”有兩處核心調(diào)整內(nèi)容：土地移交率可調(diào)整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。未完成城市更新單元規(guī)劃審批，或適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項目（以下統(tǒng)稱未完成規(guī)劃審批的城市更新項目），應符合《住宅項目規(guī)范》（GB55038-2025）相關要求，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，征求轄區(qū)政府（含大鵬管委會，下同）、前海管理局和相關職能部門意見后，可調(diào)整城市更新單元計劃和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規(guī)劃中研究確定，不再履行計劃調(diào)整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小于基準土地移交用地面積。

優(yōu)化保障性住房配建要求。已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（深建規(guī)〔2025〕11號）中舊工業(yè)區(qū)改保障性住房項目不適用此條款。

此外，通知中還提到，鼓勵金融機構(gòu)通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

新改解讀

一、《通知》出臺目的是什么？

為進一步銜接落實《住宅項目規(guī)范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優(yōu)化相關城市更新政策以落實《住宅項目規(guī)范》要求。另一方面強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進我市城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

二、“未完成規(guī)劃審批的城市更新項目”包括哪些類型？

“未完成規(guī)劃審批的城市更新項目”包括未完成城市更新單元規(guī)劃審批或適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項目。

三、土地移交率怎么核定和調(diào)整？

《通知》明確在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調(diào)整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調(diào)整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調(diào)整？

一是已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行。

二是未完成規(guī)劃審批的城市更新項目應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區(qū)政府應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。

三是“工改保”項目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。

五、“清調(diào)供”項目怎么編制規(guī)劃？

《通知》明確適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項目有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求。二是允許局部調(diào)整已批更新單元規(guī)劃，局部調(diào)整部分按照《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，未調(diào)整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調(diào)整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人、金融機構(gòu)等各方主體如何凝聚共識、共同推動項目實施？

《通知》要求各區(qū)政府積極搭建平臺，引導市場主體、債權(quán)人降低投資預期，引導物業(yè)權(quán)利人調(diào)整預期,參照我市土地整備、房屋征收補償標準合理協(xié)商確定搬遷補償標準。同時鼓勵金融機構(gòu)通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，減緩市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

　采寫：南都N視頻記者陳榮梅