引言：“綠城在海南又低調(diào)摘下一個(gè)新項(xiàng)目?！?/strong>

太不容易了！

在一年內(nèi)連續(xù)掛牌5次，由賣100%股權(quán)，到降價(jià)近7000萬招商合作方，最終海南上市國(guó)企—海南高速旗下的海南儋州東坡雅居置業(yè)有限公司B-03-08等六宗合計(jì)442畝地塊今日以6.08億的價(jià)格成交。

連續(xù)掛牌，賣不掉的國(guó)企資產(chǎn)

成交的合作方是海南譽(yù)銀匯投資有限公司及綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司聯(lián)合體。（以下簡(jiǎn)稱譽(yù)銀匯，綠城）

值得注意的是，這次并不是賣地，也不是股權(quán)變更，而是招商合作方的形式，盤活這442畝的閑置項(xiàng)目。

所以，并不意味著摘牌方譽(yù)銀匯和綠城需要掏出6.08億元的真金白銀。

而是合作開發(fā)！

根據(jù)海南高速披露的“摘牌結(jié)果公告”顯示：

海南高速以六宗地塊及地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行合作開發(fā)，不承擔(dān)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金，合作方綠城按照其品牌管理要求于本項(xiàng)目輸出委托管理方品牌；投資方/牽頭方負(fù)責(zé)籌措除項(xiàng)目前期已支付費(fèi)用（包括土地出讓金、稅費(fèi)、建設(shè)費(fèi)用等）以外項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及銷售所需的全部資金。

翻譯成大白話就是，海南高速出地，綠城出品牌和管理（也就是代建），譽(yù)銀匯負(fù)責(zé)后續(xù)開發(fā)建設(shè)及銷售所需的全部資金，三方聯(lián)合盤活這個(gè)442畝的閑置項(xiàng)目。

雖然是海南高速出地，譽(yù)銀匯掏錢，但真正接手操盤的，無疑還是綠城。

小易大膽猜測(cè)，甚至有可能，海南高速愿意以這種方式合作，就是奔著綠城品牌來的，只是找了一家資金方，畢竟在銷售去化難度較大的儋州市場(chǎng)，沒有大品牌，根本帶不動(dòng)。

根據(jù)海南錦誠(chéng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年儋州全年住宅銷售總面積只有34.7萬㎡，30.4億元的成交額，均價(jià)都跌到了8744元/㎡！

另一方面，住宅市場(chǎng)的庫存高企，廣義庫存超過305萬㎡，去化周期超過100個(gè)月，遠(yuǎn)超海口三亞等主力城市。

沒有硬實(shí)力的品牌，一般房企確實(shí)不敢貿(mào)然接盤。

公告原文

盡管，綠城管理在海南的代建項(xiàng)目已經(jīng)遍地開花，但卻是首次進(jìn)入儋州市場(chǎng)。另外一家負(fù)責(zé)掏錢的投資方海南譽(yù)銀匯，根據(jù)天眼查穿透是一家成立于2025年的新公司，有著山東的企業(yè)背景。

兩家企業(yè)，一個(gè)掏錢，一個(gè)出力，正式拿下儋州440畝項(xiàng)目的合作資格。

當(dāng)然，也不要想多了，海南高速畢竟是國(guó)企，股權(quán)和地都賣不掉，但是，投資方也不可能在國(guó)企眼皮子底下空手套。

根據(jù)協(xié)議，合作方的投資方，也就是負(fù)責(zé)掏錢的譽(yù)銀匯，首期投資款不低于5000萬，后續(xù)根據(jù)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，支付相應(yīng)的建設(shè)，管理、稅金等費(fèi)用。

另外，海南高速的成本和收益，也是有兜底的。

公告原文

根據(jù)協(xié)議約定，合作方（譽(yù)銀匯和綠城）確保招商方按各地塊優(yōu)先提取投入成本，保證最晚招商方在本合同簽訂之日起 10 年內(nèi)提取完畢，如未提取完畢，則合作方直接向招商方補(bǔ)足差額。

若期滿未銷售完畢，應(yīng)付未付的合作方收益，經(jīng)招商方與合作方協(xié)商，可約定以等值房產(chǎn)物業(yè)方式進(jìn)行分配抵沖。

字面意思翻譯過來就是，譽(yù)銀匯和綠城可以先不掏那6.08億，但是要在未來的銷售回款中，優(yōu)先提取這部分（后面有提到具體提取的方式），

打個(gè)比方就是，三方先把爐子先架起，菜先炒起來，只是每次炒熟的菜，優(yōu)先夾出來一部分給海南高速。

海南高速并不是不能拿到那筆錢，只是要把周期拉長(zhǎng)到十年，萬一十年了房子還沒賣完，也可以用房產(chǎn)物業(yè)來沖抵。

對(duì)于一直賣不出去的地塊，顯然，需要更加實(shí)際可行的解決方案，被海南高速的這波操作給秀到了。

畢竟，項(xiàng)目再不動(dòng)的話，就可能要變成閑置土地處理了。

根據(jù)此前披露的信息，該地塊涉及了土地閑置，2024年8月21日，儋州市資規(guī)局根據(jù)土地協(xié)議“1年動(dòng)工”條款發(fā)來《關(guān)于儋州市那大城區(qū)國(guó)盛路北側(cè)B-03-07地塊等7宗土地預(yù)處置的通知》，如至2024年11月15日瑞海新里城項(xiàng)目建設(shè)未能達(dá)到《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》《閑置土地處置辦法》《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》規(guī)定的動(dòng)工建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，資規(guī)局將依法依規(guī)處置項(xiàng)目土地。

另外該項(xiàng)目還存在用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，道路設(shè)施不齊，以及可能存在的承建幼兒園和小學(xué)，無償移交政府的開發(fā)成本。

這樣看來，海南許多類似項(xiàng)目，都可以學(xué)學(xué)海南高速的這種招商合作的處理辦法：投資方少掏錢，風(fēng)險(xiǎn)降低，土地方還能有未來持續(xù)回款的預(yù)期。

再來看一下海南高速這個(gè)“閑置”項(xiàng)目本身：

442畝，在儋州主城區(qū)，已經(jīng)是巨無霸級(jí)別的大盤！

根據(jù)海南高速的掛牌資料顯示，6宗地塊總計(jì)土地面積294692.5㎡，按照分別的容積率測(cè)算，可建設(shè)面積約為44.3萬㎡ ，其中住宅用地和住宅商混面積達(dá)到401畝，占比達(dá)到90%，從土地性質(zhì)來看，屬于優(yōu)質(zhì)地塊。

根據(jù)披露信息，項(xiàng)目早就在2012年開工了，已建成工程達(dá)到了 4.37萬㎡，但在2015年停工，實(shí)打?qū)嵉氖畮啄甑睦吓D肉項(xiàng)目。

更嚴(yán)重的，都可以稱之為“爛尾項(xiàng)目”！

項(xiàng)目實(shí)景 來源：海南產(chǎn)權(quán)交易中心

所幸項(xiàng)目只建了4萬方，對(duì)于44萬方的大盤而言，沒有結(jié)構(gòu)性的影響，綠城接手后，完全可以按照綠城的產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)來重新打造。

對(duì)于一直缺乏亮眼產(chǎn)品的儋州市場(chǎng)而言，這一波操作后，隨著綠城操盤的浮出水面，未來，可以期待下綠城系能在儋州做個(gè)什么樣的產(chǎn)品。