“滬七條”出臺(tái)為整個(gè)上海樓市的良性循環(huán)注入了源頭活水。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

一對(duì)60多歲退休夫妻的買房故事，成了“滬七條”新政落地后最生動(dòng)的注腳。

從2025年11月的遺憾觀望，到如今果斷出手，改變他們的，是2月25日上海市五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（俗稱“滬七條”）。

這份從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三大維度推出七項(xiàng)舉措的文件，將外環(huán)內(nèi)社保年限由3年縮至1年，精準(zhǔn)打通了無(wú)數(shù)“新上海人”和改善型家庭的購(gòu)房堵點(diǎn)。

新政如春風(fēng)拂過(guò)，上海樓市也迅速升溫。3月1日——新政落地后的首個(gè)周末，據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，與1月周末日均相比，鏈家二手房線上咨詢量上升48%，新房線上咨詢量上升80%。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在新政影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正以一種超出預(yù)期的熱度，提前拉開(kāi)“小陽(yáng)春”的帷幕。

政策“解渴”

3月1日，恰逢春節(jié)后的首個(gè)周末，雖然只有一天假期，但購(gòu)房者的熱情讓許多售樓處的工作人員感受到了久違的“幸福的煩惱”。

傍晚時(shí)分，位于大寧板塊的中建玖上瑯宸項(xiàng)目售樓處依舊燈火通明，沙盤區(qū)、洽談區(qū)均有多組客戶在進(jìn)行咨詢。置業(yè)顧問(wèn)清清表示，這幾天看房客戶明顯增多，一直到當(dāng)天晚上九點(diǎn)半才忙完下班。

“新政后第一個(gè)周末，真的忙不過(guò)來(lái)了?！蔽挥跅钇謪^(qū)的保利譽(yù)濱江項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)也感慨道，“新政中公積金可以貸款更多，社保只要滿一年就行，購(gòu)房成本實(shí)實(shí)在在地降低了，這太有用了?！?雖然他也委婉地表示，看房的客戶很多，但真正下定決心的客戶比例還需市場(chǎng)進(jìn)一步消化，不過(guò)人氣的急劇回升，已是肉眼可見(jiàn)的事實(shí)。

這股熱度并非個(gè)案。在前灘濱江板塊，澐啟濱江項(xiàng)目成為新政紅利的直接受益者。據(jù)項(xiàng)目方介紹，新政落地后，該項(xiàng)目來(lái)訪量翻了近三倍。

而上述提到的60多歲退休夫妻正是澐啟濱江來(lái)訪客戶中的一組。他們祖籍黑龍江，擁有上海戶口，長(zhǎng)期居住在前灘，購(gòu)房核心訴求就是養(yǎng)老改善、宜居舒適，對(duì)居住品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和板塊發(fā)展都有較高要求。早在2025年11月，這對(duì)夫妻就看中了澐啟濱江項(xiàng)目，但因買房計(jì)劃因當(dāng)時(shí)的購(gòu)房資格受限而遺憾暫緩。“滬七條”新政對(duì)外環(huán)內(nèi)限購(gòu)條件優(yōu)化，直接將社保年限從3年縮短為1年，瞬間消除了他們長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的顧慮。在他們復(fù)訪當(dāng)日，看到案場(chǎng)來(lái)訪量大、客戶咨詢密集，且優(yōu)質(zhì)房源持續(xù)緊缺，夫妻二人綜合考慮后當(dāng)場(chǎng)就鎖定了房源，順利完成認(rèn)購(gòu)成交。

同樣的故事還在不同區(qū)域發(fā)生。據(jù)華潤(rùn)置地相關(guān)人士透露，新政落地首個(gè)工作日，華潤(rùn)置地上海公司成交額就突破3.2億元。位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘瑞府來(lái)訪量提升50%以上，成交額近2億元；位于南大核心區(qū)域的望云項(xiàng)目，自2月26日以來(lái)，來(lái)訪量已經(jīng)突破200組，成交額迅速破億元。

不僅僅是華潤(rùn)置地，頭部房企在上海的戰(zhàn)績(jī)海報(bào)也在新政后密集刷屏。招商蛇口上海公司在政策落地24小時(shí)內(nèi)，成交總金額突破1.75億元；保利發(fā)展旗下的世博天悅項(xiàng)目，新政落地72小時(shí)內(nèi)累計(jì)來(lái)訪客戶達(dá)200組，成交超1.8億元；中建玖合旗下玖上瑯宸項(xiàng)目在新政后日均來(lái)訪超過(guò)60組，僅首個(gè)周末便成交8套，金額超1.8億元。

這些飄紅的數(shù)字背后都指向一個(gè)信號(hào)：“滬七條”讓上海樓市熱起來(lái)了。

“小陽(yáng)春”提前鎖定

如果說(shuō)市場(chǎng)的火熱是表象，那么政策對(duì)購(gòu)房痛點(diǎn)的精準(zhǔn)“滴灌”就是點(diǎn)燃這把火的深層邏輯。

此次“滬七條”新政從限購(gòu)調(diào)整、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善三大維度推出了七項(xiàng)舉措，其中，最受關(guān)注的無(wú)疑是限購(gòu)政策的松動(dòng)?！斑@政策一下子打開(kāi)了潛在購(gòu)房群體的大門?！币晃缓勒?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)直言，“尤其是那些社保剛滿一年的新上海人，他們的購(gòu)房需求和意愿都非常強(qiáng)烈，此前受制于政策，現(xiàn)在被徹底釋放了?！?除了釋放需求，公積金貸款額度的提升也實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房門檻。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“滬七條”出臺(tái)為整個(gè)上海樓市的良性循環(huán)注入了源頭活水。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政當(dāng)日，新房線上咨詢量較1月工作日平均水平暴漲174%，此后的三天也分別保持了138%、108%和106%的高速增長(zhǎng)。

事實(shí)上，“滬七條”的落地并非偶然。此前的上海樓市，已為這波行情埋下了伏筆。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，上海新房成交面積近5000平方米，明顯好于去年同期水平，這樣的起步也讓市場(chǎng)從業(yè)者信心大增。中原地產(chǎn)的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)自去年12月以來(lái)更是每周持續(xù)向上反彈，展現(xiàn)出良好的持續(xù)性。

“通常每年到這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)就會(huì)有季節(jié)性行情。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“但今年（上海市場(chǎng)）的‘小陽(yáng)春’明顯是提前啟動(dòng)了。疊加本輪新政的精準(zhǔn)支持，‘小陽(yáng)春’行情已基本提前鎖定?！?他認(rèn)為，上海樓市的政策精準(zhǔn)度很高，此次政策的“誠(chéng)意度”也相當(dāng)高，1年的社保門檻在實(shí)際操作中并非高不可攀，卻能精準(zhǔn)覆蓋大量新市民群體。

廣發(fā)證券的研究報(bào)告也佐證了這一判斷。研報(bào)指出，2026年春節(jié)后首周，樓市“小陽(yáng)春”的季節(jié)性復(fù)蘇較為顯著，79城實(shí)時(shí)成交較去年小陽(yáng)春同期大幅增長(zhǎng)59.7%。上海作為政策焦點(diǎn)城市，階段性政策預(yù)期達(dá)成。

而一些敏銳的房企早就聞風(fēng)而動(dòng)。2月26日，綠城潮鳴外灘美學(xué)藝境示范區(qū)正式亮相，精準(zhǔn)借力新政熱度，為3月即將入市的住宅蓄客；北外灘、世博濱江等核心板塊的改善型項(xiàng)目也正吸引大量高端客群的目光，尤其是不少江浙客戶在上海樓市新政發(fā)布后趕至上?？捶浚瑴刂菘捶繄F(tuán)又重出江湖。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在政策持續(xù)加碼、市場(chǎng)情緒回暖、供應(yīng)有序跟進(jìn)的多重利好下，上海樓市的這波熱度有望貫穿整個(gè)春季?！俺山涣糠€(wěn)步釋放的背后，房?jī)r(jià)有望盡快走出底部?！北R文曦最后認(rèn)為，配合此前動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)、國(guó)企收購(gòu)二手房等諸多舉措，馬年上海樓市后續(xù)的走向會(huì)更加踏實(shí)。