文｜鄧浩志

香港樓市利好涌現(xiàn)

近期，香港公布新一年的財政預算，其中加速北部都會區(qū)發(fā)展成為關注點。北部都會區(qū)占香港三分之一的土地，將成為香港經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。為加快北部都會區(qū)發(fā)展，政府計劃將發(fā)行債券的總貸款上限從7000億港元上調(diào)至9000億港元，未來五年平均每年發(fā)行1600億至2200億港元的債券。此外，《財政預算案》宣布，將調(diào)撥1500億港元外匯基金投資收益，支持北部都會區(qū)等基建項目發(fā)展。另外，還計劃向?qū)l(fā)展公司注資數(shù)億港元等措施。在眾多利好之下，香港經(jīng)濟、樓市，尤其北部區(qū)域的樓市，越來越受到關注。

圖片源于網(wǎng)絡

2月25日，摩根大通發(fā)表報告，將香港今年房價漲幅預測上調(diào)至10%至15%，摩根大通指出，自去年7月轉(zhuǎn)向看好香港住宅樓市以來，香港房價漲幅較預期強勁，相較于去年3月底的低位，已反彈超過10%，相信樓市已由初步復蘇階段，進入擴張周期。該行將今年房價漲幅預測由5%至7%上調(diào)至10%~15%，預計明年房價將再漲約5%。

2月27日，中原集團創(chuàng)始人施永青先生表示：香港樓價升勢加快，調(diào)高全年預測至升20%。另外他提到，香港政府上調(diào)一億元以上住宅交易印花稅，雖然對樓市有些壓抑作用，但也反映目前樓市已相當穩(wěn)健，不需要再作扶持。

看完利好和眾多預測后，大家打開地圖看一下，會發(fā)現(xiàn)兩個特征，一是香港傳統(tǒng)的核心，位于香港的南部，繁華的港島及周邊，距離深圳還是很遠的。而這一次香港計劃重點發(fā)展的北部都會區(qū)，則與深圳全面對接。隨著片區(qū)投入的增加，建設的加快，兩地資源結(jié)合勢必更加充分。香港這次這么大的發(fā)展計劃，會對深圳樓市產(chǎn)生怎樣的影響？各位怎么看？

樓市近期好，均不能復制或傳導

廣州馬場出了新的全國總價地王，上海出了滬七條救市，香港新年樓市繼續(xù)量價齊漲。樓市真的開始全面回暖了嗎？當然不是，雖然近期"好消息"不斷，但以上三條都是割裂的，毫無聯(lián)系，而且無法相互傳導的利好。

先說說上海的松綁政策。

內(nèi)容大致包括：

1、一年社保可買外環(huán)內(nèi)住宅；

2、居住證滿五年的人，不再要求繳納社會保險金和納稅記錄；

3、提高公積金最高貸款額度；

4、部分新增購房，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

概括就是進一步松綁限購政策，但還是沒有全面取消限購。而可以繼續(xù)松綁限購的城市，目前全國只剩北京上海深圳三座城市了。包括一線城市的廣州以及其他城市，早就徹底松綁限購了。所以上海的利好政策，其他城市想效仿都無能為力。所以才出現(xiàn)過去一年多時間，多地在刺激樓市這個問題上無計可施的境地。

其次是廣州的馬場地王項目，之前我已經(jīng)詳細分析過，起步總價就肯定稱王，加上降低競拍門檻，吸引更多房企參加。降低加價幅度，讓競爭看起來更激烈等，都體現(xiàn)出精心策劃的一面。所以這個天價地塊更像一場宣傳上的"秀"而已，不受之前的市場影響，也不會帶動之后的市場趨勢。

最后是香港樓市的復蘇。香港雖是國內(nèi)的一座城市，但它可是特別行政區(qū)。行政獨立，貨幣獨立，關稅獨立，再加上港幣與美元實行聯(lián)系匯率制度。所以香港和澳門兩個特別行政區(qū)在樓市乃至經(jīng)濟的走勢上與國內(nèi)絕大多數(shù)城市都并不一致。因此香港樓市復蘇也不見得能直接影響內(nèi)地絕大部分地區(qū)。

所以，總的來說，最近關于樓市的諸多利好報道，都更傾向于個案，而非趨勢。至于樓市回暖趨勢的確立，仍需更多利好政策的出臺。

個人觀點，僅供參考