文/北京進深 林振興

在樓市小陽春，拼的不僅僅是產(chǎn)品力，更是操盤手的狠勁。

整個春節(jié)假期，當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)人還沉浸在節(jié)日的慵懶中時，嘉棠璟樾的操盤手鄧輝和他的團隊卻一刻也沒閑著，始終堅守在賣房一線。

這份拼勁，換來了一張漂亮的成績單：開工僅短短3天，項目認籌量便強勢沖上117組，平均每天近40組，堪稱“開門紅”中的戰(zhàn)斗機。

甚至因為人手不足，鄧輝在開工后便廣發(fā)“英雄帖”，急招置業(yè)顧問、后臺主管和渠道經(jīng)理，生怕錯失任何一個轉(zhuǎn)化機會。

鄧輝這步“棋”下得很妙，他沒有把嘉棠璟樾的售樓處死守在豐臺，而是直接選在了海淀。除了豐臺本地客群，他還想承接地緣外溢購買力。

這個售樓處也是建工熙華臺的舊址。作為曾經(jīng)熙華臺的銷售總監(jiān)，鄧輝對這里再熟悉不過了——2023年項目入市，他帶著兄弟們在這里創(chuàng)下不少傲人戰(zhàn)績，目前437套房基本清盤，網(wǎng)簽均價8.14萬/㎡。

站在熙華臺的肩膀上，鄧輝顯然是想超越昔日的輝煌。

01

熙華臺當(dāng)初的拿地樓面價是5.28萬/㎡，而嘉棠璟樾的樓面價只有5萬元/㎡，這為鄧輝在定價上留足了騰挪空間。

1月28日，嘉棠璟樾取證，全盤8棟樓437套房源，擬售均價8.9萬元/㎡。

但嘉棠璟樾有些生不逢時，它撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。

此前，豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米陽臺 花池，得房率卷到接近100%。

而現(xiàn)在，嘉棠璟樾地段不錯，贈送政策偏緊，南向陽臺進深1.45/1.5米，沒有花池，產(chǎn)權(quán)得房率76%-82%區(qū)間。

為了增加產(chǎn)品性價比，北京建工祭出了業(yè)內(nèi)稱之為“窗戶大挪移”的黑科技——直接向保利朝觀天珺“取經(jīng)”，甚至青出于藍而勝于藍。

保利向外平移了約20公分，嘉棠璟樾更猛，直接向外延展30公分左右。

二者區(qū)別在于，朝觀天珺做到了整面100%落地窗的極簡美學(xué)，而嘉棠璟樾卻留下了一個約5公分的地臺。

這種窗戶外凸設(shè)計，可能因為凸起部分影響樓間距，進而對采光、保溫甚至隔音帶來連鎖反應(yīng)，但建工地產(chǎn)團隊已將這些因素悉數(shù)納入考量。

嘉棠璟樾的背景不可謂不硬核，背后站著三家國字頭房企。

它所在地塊，是北京城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總金第聯(lián)手，在2025年9月，以29億元的底價拿下。這三家企業(yè)在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。

不同于其他北京新盤大佬云集站臺，嘉棠璟樾營銷中心開放當(dāng)日，三大股東的高層沒有時間來。

鄧輝很懂營銷，特邀北京玉雕"國家級非遺傳承人張鐵成，來這里辦了玉石文化藝術(shù)展，聚攏了人氣，搞活了氣氛。

這一手，玩得漂亮。

也難怪鄧輝能被北京建工地產(chǎn)董事長潘捷器重，能同時拿下三家國企的信任票。嘉棠璟樾的操盤手，不是隨便就能當(dāng)?shù)摹?/p>

02

嘉棠璟樾規(guī)劃8棟10-18F住宅樓，共440套，面積段99/118/123/138/155/179㎡。其中138㎡是主力戶型，占比近四成。

此次，它開放了99㎡、118㎡、138㎡、155㎡的四個樣板間。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“樣板間精裝做了差異化管理，沒有戶型平權(quán)，以后可能戶型價差拉大?！?/p>

先來看看99㎡三居兩衛(wèi)的樣板間：該戶型位于3#、6#、7#的西邊戶，以及8#整棟。

按理說，建面都接近100㎡，最起碼是三面寬，例如建工懷柔的嘉棠澐璽97㎡也都做到三面寬。

嘉棠璟樾99㎡還是南向兩面寬的狹長型戶型，進深面寬比接近2。為了增加采光，客廳設(shè)計270度的轉(zhuǎn)角飄窗。

大門是鑄鋁裝甲門 智能門鎖，6層隔音降噪，鑲嵌玉石的門鈸。

因為是起步戶型，電視背景墻是巖板。

在贈送方面，南向只有臥室是陽臺，客廳送大尺度轉(zhuǎn)角飄窗，且北向有一間臥室贈送設(shè)備平臺。贈送后的得房率不到90%。

該戶型原來只有1個公共衛(wèi)生間。設(shè)計師倒是很聽勸，改良后，主臥也有了衛(wèi)生間，臺盆是墨綠色的莫奈花園石材。

更大的118㎡樣板間：該戶型位于6#中間1個單元，以及7#3個單元。

入戶門正對衛(wèi)生間?！伴_門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

入戶門位置沒有玄關(guān)柜，家政間只能放在餐廳旁。

同時，入戶門到客衛(wèi)的通道，存在面積浪費。這也導(dǎo)致北向兩個臥室面積都偏小，甚至有一間才7.68㎡。

所以，做樣板間展示的時候，開發(fā)商索性將北向兩臥室都打通。

主力138㎡四居三衛(wèi)的樣板間：

家政間移到了北向書房外，減少了臥室和客廳的噪音。

原本很尷尬，也只有兩個衛(wèi)生間；改良后，南向次臥加了一間衛(wèi)生間，但是暗衛(wèi)。而且加完廁所后，該次臥的空間被壓縮了不少。

進門地面的水刀拼花，很特別，后續(xù)還會優(yōu)化得更美一些。

玄關(guān)柜用透光玉石做了壁龕，但鞋柜看起來不大，要看女主人的喜好。

電視背景墻終于升級為奢石，不再是巖板。

而且還Copy西頌，將轉(zhuǎn)角餐邊柜與客衛(wèi)水臺連到了一起。

大概為了不浪費空間，入戶門正對衛(wèi)生間，沒有獨立玄關(guān)。

其中，138㎡邊戶的西北次臥，贈送了飄窗，有西曬問題，但可見到陽光?。恢餍l(wèi)有浴缸，但沒有獨立的淋浴房。

最大的樣板間155㎡，標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，大門升級為子母對開門，電視背景墻是安第斯雪景奢石。

138㎡戶型還有一個獨立的家政間，155㎡戶型家政間就放在餐廳旁邊。

g型廚房，高低島臺設(shè)計，臺面也是奢石；

主臥是270度轉(zhuǎn)角窗，僅側(cè)面采光面就有3米；

主臥衛(wèi)生間地面拼花，雙臺盆 奢石浴缸 美妝冰箱。

隨著樣板間開放，嘉棠璟樾將直面更多購房者的嚴(yán)苛檢閱。這一次，在操盤手鄧輝的帶領(lǐng)下，項目有望突破極限，締造超越其昔日輝煌的全新戰(zhàn)績。

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